新加坡组屋模式可能在我国推行吗？

组屋模式起源于1960年左右的新加坡，在摆脱殖民统治以后，新加坡的国力以及居民基本生活条件非常落后，为了长期解决贫困人口和近中等收入人口的住房问题，提出了组屋模式，即由政府出资修建房屋供给市场需求，既可以出售也可以出租，但对于购房者和租赁者的收入水平和家庭结构都有一定的限制，购买后拥有自主产权且在一定时间后可以卖出，由于略带福利性质并且只允许持有一套，截止08年，组屋的占到所有居民房屋的85%以上，居民自有房屋率达到93%，剩余的人均则可以廉价租赁政府的祖屋，除了产权以外，几乎和其他购买组屋的人群享受完全同等的居住条件和公共福利。在最近一次深圳会议上，首次提出学习新加坡模式，在深圳做出试点，即6成的居住需求由政府出面建设，来解决深圳高房价和居民住房难的问题，这是一种新模式的引入，但任何新的模式总会面临土壤的问题，最核心的问题仍然是钱从哪里来，钱到哪里去？利益很可能决定了组屋模式的结局。

1.我国现有的房地产利益分配

大家可能也会发现一个问题，一个很好的政策在传导到地方执行后总会变味，我们尝试从利益分配方面来理解这种现象，就会发现，有助于地方收益的事情往往更容易推行起来，而相反，损害地方收益的政策往往推行难度变大且总会变味，举个最简单的例子，就是棚改，棚改的初衷是改善居民的居住条件，获利的大致分为三个群体，政府、棚改户（拆迁户）、金融机构，你会发现，整个棚改过程中政府获得了高价卖地差额的收益，棚改户获得了货币化安置或者后来的几套房屋赔偿，金融机构为政府提供收购贷款而获得利息，都赚钱了，但财富不会凭空创造，到底谁承担了三个群体的收益，当然是其他购房需求者，地方出面的棚改进度越快的时候往往是房价上涨最快的时候。另外一个问题读者也可以思考一下，为什么我国的股市不会随着经济而变动？高涨与低迷除了证监会似乎没有其他公共机构能获得直接受益。

回到组屋相关的利益分配问题，在组屋模式之前，先看看以往的房地产成本和利益分配，举一个很简单的例子，一个城市的不同区房价可以差到一倍以上，但从成本来看，人力、钢筋水泥混凝土等在同一个城市并不会差异很大，那么房价为什么可以差这么多呢，当然是土地价格，土地属于公有资产，高价的土地转让金归入政府收入，那么价格越高，相当于施加给企业和购房者的隐形税收越高，土地施加房价的直接成本往往占到一半以上，有意思的是15、16年棚改疯狂的时候也可以达到地方财政收入的一半，来钱之快，相比招商引资积累税收要快得多，规模也要大的多，开发商并没有想象中那么赚钱，最直接的反应就是极高的负债率，你会发现几乎所有的房地产开发商都是高杠杆运作，房企高周转率也就能理解了，因为你晚一天收到货款就少一天的利息，某企业六千亿的贷款一天的利息就不得了，开发商赚的只是辛苦钱且直接面对购房者，那么房地产的利益分配中谁拿大头呢？当然是地方政府和金融机构，并且金融机构赚几波人的钱，地方政府给棚改户的拆迁贷款利息、开发商的高杠杆运作利息以及居民的房贷利息，世界500强我们入选的企业中金融机构占到近半数也能理解的通。

2. 组屋所带来的房屋利益再分配与困境

首先组屋拥有配套的公共资源，新加坡全国人口也不过500万人，而我国拥有14亿人口，公共资源尤其是教育资源的抢夺异常激烈，2019年仅深圳的常驻人口就已经超过了1300万，约等于两个半的新加坡，新加坡的政府负债率约为126.3%，并且每年都有财政赤字，用于教育的支出约占GDP的4%左右，仅次于国防开支，而深圳的教育支出约占GDP的2.4%，人多资源少这就代表必然有人享受不到有限的公共资源，抢夺只会更加的激烈，以前是谁高价买房，谁优先获得入学资格，炒学区房使多少人发家致富，我们假设只模仿新加坡模式，由政府出面盖楼卖出或者出租，那么要不要配套的增加公共资源呢？这可是一笔不小的开支。

其次，组屋在我国的定位是福利还是隐形税？正如上文中现有的房地产利益划分，最大比例的是地方的土地转让金，如果房屋由地方统一建设，房地产开发商便成了大众知道的打工者，直接利益纠纷就会从房地产开放商与购房者，转移到地方政府与购房者，那么组屋的定位就及其的重要，如果定位为福利性质的，那么一定意味着财政收入的下降，支出的增加，再加上配套资源，翻修和维护都是政府出资，那么这将是对居民有利的一件事情，唯一的问题便是触及到地方的利益如何保证正常推行而不跑偏。反之如果还是控制稀缺的公共资源让大众抢夺，作为隐形税附加给地方居民，结果只是居民高价从开发商手里买房变成了高价从地方政府买房而已。

再次，不同的群体看待同一件事情的角度是不同的，组屋如果真按照深圳所提到的6成，如此规模的践行在居民看来是福利，在中间承担环节看来可能就是肥差，在地方政府看来是财政支出的增加和土地财政收入的减少，都是实实在在的钱和利益划分问题。并且房子本身在我国并不值钱，值钱的是配套的优质公共资源，又要涉及到租售同权问题，租房的人到底要不要享受同等的公共资源，如果不要，那还是不解决实际问题，购房者还是要去买有配套的房子，如果要配套，又是一笔不小的开支，钱可不是吹口气就能变出来了，土地财政被削弱收入降低，作为福利性质的房子加上配套资源又是巨大的支出，还有一条链上喂不饱的利益集团等着分配。

总结起来：学习新加坡模式是一个可能解决高房价的尝试，但又涉及到核心的利益分配问题，如果作为福利性质，地方利益受损，推行起来必定困难重重，如果定位为隐形税，那么如此一来多了更多的中间环节消耗，很可能最后的结果是房子成本更高，很可能在学习新加坡组房模式却走向房价的香港化。解决方法是地方政府加大开支开补贴居民福利，但不确定的地方是我国是否会学习其他国家提高政府的负债率来维持福利，毕竟我们政府的明面债务仅仅只有40%出头，相比于新加坡、日本、韩国等亚洲大经济体有极大的提升空间，问题也出在这里，地方负债建面子工程是非常愿意的，因为里面有无穷的利益可以分配，但如果让地方负债去支撑居民的福利估计是非常困难的，同一个省，会出现400亿的面子工程但却也能出现拖欠教师4亿工资福利的魔幻现实，办事最缺的是钱，钱花出去最担心的是分配，这就是现实经济的运作基本规律。