置业基础 | 新加坡置业入门篇

1. 国 家 介 绍

新加坡，全称为新加坡共和国（Republic ofSingapore），是东南亚的一个岛国， 新加坡市是新加坡政治、经济、文化交汇地，有“花园城市”之称，是世界上大型港口之一和重要的国际金融城市，新加坡是一个多元文化的移民国家，促进种族和谐是政府治国的根本政策，新加坡以稳定的政局、廉洁高效的政府而著称，是全球国际化的国家之一。

新加坡社会稳定、环境优美，虽地处热带，但得益于其优美的绿化环境，生活极为舒服，其人口组成华人约占七成比例，距离中国直飞便利，3-8小时飞行直达，众多知名的明星也具有新加坡身份和在新加坡进行置业生活、度假。其优质的生活环境，也换来世界知名美誉，英国经济学人智库公布2015全球生活消费调查——新加坡连续两年蝉联世界十大消费成本城市榜首。

而在房产市场上，新加坡的组屋制度也是世界闻名的。居者有其屋的公屋计划让新加坡的房产市场发展十分稳健。

2. 投 资 环 境

8月16日，经济学人智库（The EIU）发布了2017年全球最宜居城市排行榜,墨尔本7连冠，亚洲方面东京大阪新加坡位列前三名。

全球宜居城市排名已有10年历史，这项排名的主要依据包括基础设施、文化和环境、教育、基建、医疗卫生及稳定性等。

能够生活在宜居城市，一直是不少人的追求，由于投资增值、子女教育、环境宜居、社会福利、医疗养老优势等原因，海外投资、移民、旅游群体越来越多，海外置业也越来越火。

考虑到文化差异、经济情况、生活习惯、环境适应等因素，亚太地区是中国人最适合购房置业的地方。其中，日本、新加坡皆位列“2016年最受国人关注的海外置业国家TOP10”。

3. 置 业 优 势

持有成本低：无遗产税、无增值税、无资本收益税，物业持有成本较低且分类清晰

租金收益高：国家空置率低，一般为2%以内，空租期短，租金水平约4%

借贷条件好：海外置业符合条件者可借贷50%-70%,借贷利息约2%

投资风险低：汇率稳定，交易过程高效透明，期房项目按工期进度付款

生活环境优异：蝉联亚洲宜居城市，非常适合资产增值和自住

4. 购 房 须 知

1购买条件

外国客户持有效出国护照，资金记录良好，即可购买所有商业地产和私人公寓及圣 淘湾的有地海景别墅（外国客户不可以购买政府组屋和除圣淘沙住宅区以外的有地 产业）

2产权

99年，999年及永久产权

3销售面积

按照套内实用面积计算

4付款政策

在获得购买权时（预约费用）5%，签订正式购房合同之后8周内支付5-15%的款项，其余款项根据施工进度分10期支付。

5房贷政策

若有稳定收入证明或资金证明，银行可以给外国客户贷款，贷款额度一般为50%以内，永久居民贷款最高可达总房款的80%，贷款利息平均约为每年2%，贷款年限为65减去买家年龄。

中国身份客户可借贷银行有汇丰银行、大华银行、华侨银行等。

5. 热点区域介绍

*以上按照套内销售面积计算

*以上新币兑人民币金额按照1:4.82汇率预计，仅供参考。

*以上数据来源于新加坡网站，价格统计为非有地住宅统计，即99年或999年产权物业，非永久性物业价格。

以上政策自用投资略有不同，仅供参考

6. 链家海外置业流程（一手为例）

STEP.1

确认购买条件、购房预算、贷款条件

房产均价为7~10万元人民币/㎡不等（2017年8月7日汇率 1新币≈4.9元人民币），大众市场上的公寓，2室户型约为90万新币起，3卧室户型约为110万新币起。

STEP.2

选定房号，交纳5000元人民币意向金

（完成合同签署后可退）。

STEP.3

准备相关资料、选择律师办理合同签署手续

（必须律师协助）

STEP.4

进行10%首期款项及律师费支付

STEP.5

交地时支付印花税，余下款项按照工程进度支付

STEP.6

房屋交付（支付首付尾款或全款，房贷开始月供）

7. 交易税费及持有成本

以上为市场预估参考费用

1。律师费

新加坡购房必须使用持牌律师签署房屋交易合同。一般律师费在签署买卖合约时支 付，市场费用一般2500-3000新币。

2。印花税

包含买家印花税(buyer stamp duty 缩写BSD)和额外买家印花税(additional buyer stamp duty 缩写ABSD)。在新加坡买房，除了缴纳3%的BSD，外国人买家还需要额外缴纳15%的ABSD。但五个和新加坡有自贸协定的国家 (美国，瑞士，列支敦士登，冰岛和挪威) 的公民购买新加坡住宅可豁免ABSD。印花税需在签署合约14日内缴纳，如果交易在海外执行，缴纳印花税可延至30日内。

3。物业费（持有期间费用）

新加坡的房产税实行一年一交。计算的方法是房屋年值的4%（自住）或10%（出租），年值的计算一般按照出租收益的80%计算。

8. 模拟置业案例

1.房屋基础标准

总价：1,000,000加币

套内面积：65㎡

房型：两房两卫

2.交付流程和费用及持有费用

交付流程和费用：

预定：5000元人民币意向金

合同：准备资料并签署合同

首付：20% 20万新币首付款

按10个节点支付房款（或房贷 剩余差额）。

（贷款70%，30年，拟年息2%计算）

持有期间收益及费用（每年）:

预计市场租金：4%每年，约3333新币/月

约40000新币/年

预计房贷月供： 2587新币

年供：31044新币

物业管理费：约3600新币/年

物业税：约4000新币/年（按投资标准，租金10%计算）

3.预计收益

预计年度费用收入： 40000新币

预计年度费用支出：38644新币（含月供）

基于较低的利率和稳定的租金，租金扣除后还略有盈余。

以上为模拟计算案例，仅供参考

9.置业Q&A

Q:非新加坡籍人士能否购买新加坡物业？

可以。新加坡政府欢迎全世界的置业者到新加坡置业，新加坡的住宅分政府组屋和私宅两种，外国人和永久居民均可以购买私宅。但是外国人不可以购买除圣淘沙住宅区以外的有地房产。

Q:买家不在新加坡当地，可以购买房产吗？

买家不在当地也是可以买房的。可以通过两种方式成功交易：

◆ 买家可通过律师准备授权书，由买家签名指定授权自己在新加坡的亲戚朋友全权代理。

◆ 买家可通过律师或者房产中介，将法律文件快递到买家目前实际所在地，由买方签署后再寄送回新加坡自己指定的律师。

Q:买新加坡房产可以新加坡移民吗？

目前在新加坡购买房产是一项置业行为，但不能与移民挂钩。不过如果房产作为个人总资产的一部分，对于想得到新加坡的居留签证是有一定帮助的。

Q:新加坡买房中介费怎么算？

若是购买私人产业，中介费由卖家支付，即使买家需要一个代表自己利益的中介，也无需支付佣金。佣金将由卖家中介与买家中介分成。若是政府组屋，卖家需支付房价的2%，买家支付1%。政府不允许一个中介代表两边，以确保买卖双方的中介能维护自己客户的利益。

Q：新加坡有教育区房吗？

有的。新加坡向所有6岁以上学生开放留学签证申请。新加坡小学大约有200多所，大家指的名校一般就是其中排名前20名的小学。新加坡实行就近入学的原则，其中户籍比校区更有优先权，优先的顺序是新加坡公民、PR、外国人。校区房就是指小学1km范围内的住宅，新加坡的校区房还是有升值潜力的，好的校区能够有效保障房产在租房市场的巨大吸引力，以及稳健保障房产的自身价值。