奇点相对论丨彭国邦：太古地产的行稳致远
一年前那篇报道的结尾，其实是这篇报道的开头。
彭国邦可以用中文与奇点君做简单的交流，并讲述了疫情之后的生活变化。在他眼中，北京这座城市变得具象而生动起来，他可以在湛蓝色的天空下骑车上下班，享受松软而温暖的短暂春天。
更为重要的是，彭国邦从繁杂而冗长的工作中暂时抽离，有更多时间和精力与家人感受不同角度下的帝都。或许，他的孩子们正从“普通粉丝”进阶为“死忠粉”。（详情见2019年4月19日报道“专访彭国邦丨太古地产，商业之美不止在皮相”）
一场疫情之后，彭国邦似乎格外珍惜这个春天，也对疫情过后的商业地产恢复显得信心十足。
不过，即便太古里在建造和运营上让人雀跃不已，但突如其来的新型冠状病毒肺炎给实体商业蒙上了一层阴影，对太古而言也是一次重要考验。
这也体现在数据上，据2020年第一季度运营数据汇报，三里屯太古里、广州太古汇购物商场、颐堤港购物商场、成都远洋太古里及上海兴业太古汇租用率分别达99%、100%、97%、95%、95% ，零售销售额分别增长-46.6%、-21.2%、 11.4%、-33.9%及-30.4%。
可以看到，太古地产旗下商场（除颐堤港外）的零售销售额出现不同程度下滑，疫情让市民“足不出户”成为常态，也让“客流即生命”的商业地产陷入了困境。
那么，新冠疫情不确定性因素的出现，太古地产如何在不确定性中寻找确定？旗下商业项目的进展如何？疫情为商业地产转型创新提供了哪些方向？未来中国的办公楼市场和零售市场表现如何？
奇点君与太古地产中国内地行政总裁彭国邦 (TimBlackburn)一同探讨了这些话题。
“疫情爆发成为行业升级的催化剂”
太古地产在中国内地市场的19年，是中国商业地产激情与混乱交融、利润与风险共舞的时代。凭借着品牌黏性、消费洞悉等优势，在商业地产这个充分竞争的市场，太古地产始终独居高处，成为万千商场争先模仿却又遥不可及的那个。
2020年初，新冠疫情突如其来，在黑天鹅事件面前，商业地产行业充斥着各式迷思。仅仅一个季度，在快节奏的商业领域足以发生任何改变。
彭国邦的看法是：“疫情的爆发一方面对很多行业都造成了某种程度的影响，疫情期间的缓控措施，对太古地产旗下商场的客流和销售额都带来了一定的负面影响。写字楼的租用率也面临一定压力，但疫情的影响是短期的，中长期来看，我们还是非常有信心的。另一方面，疫情也是促进行业升级的‘催化剂’。在房地产业，我们已经看到了许多优化和创新举措。”
疫情期间，太古地产将更多的精力放在响应机制和应急预案上， 彭国邦深知新冠疫情的复杂程度与冲击规模与SARS疫情不可同日而语。
“太古旗下商场的客流正在恢复，目前商场内近百分之百的租户都已经恢复营业。餐饮类租户受疫情影响较大，而健身房、电影院等业态，应政府的要求和建议暂缓开放。我们从春节期间起就一直在跟零售租户做深入细致的沟通，根据他们不同的业态和需求提供相应的租金减免和优惠，帮助他们渡过这暂时的难关。”
图/ 4月份，颐堤港和兴业太古汇先后上线了线上商城”颐享GO”和“MORE& Online”。
此外，疫情加速了线上营销趋势，太古地产正尝试在互补的线上购买和线下体验之间寻求平衡。4月份，北京颐堤港和上海兴业太古汇先后上线了线上商城。“每个项目我们都以‘人’为导向，除了用心打造优质的线下体验，也希望用创新的线上科技，给顾客带来更好的体验。希望即使在线上购物，也能够让消费者感受到太古对品质的把握与坚持。”
而随着疫情状况的逐渐转好，中国奢侈品市场也迎来了复苏。据媒体报道，位于广州太古汇的爱马仕旗舰店在4月11日重装开业当天，销售额就突破了270万美元（约合1900万元人民币），被认为是爱马仕在中国最高的单店成交额之一。
图/ 4月11日，爱马仕广州太古汇旗舰店焕新启幕，成为仅次于上海爱马仕之家的全国第二大门店。
面对广州太古汇爱马仕令人艳羡的“报复式增长”，彭国邦表示，重装开业首日创业绩新高，给面临严峻挑战的奢侈品市场打了一剂强心针。“这一方面表明国内奢侈品销售的复苏迹象非常鼓舞人心，为中国高端消费市场的重振展现了积极信号；另一方面，也得益于广州太古汇在过去近十年中打下的坚实基础，是太古汇管理团队跟爱马仕长期合作和双方辛勤付出的成果，所以我们很高兴看到广州太古汇爱马仕旗舰店重装开业的成功。”
“从长远考虑挖掘项目的价值”
疫情只是中国商业地产征途中的一段小插曲，在这一赛道上，太古地产用稳健的步调在发展与研判之间找到平衡，而开业项目、品牌调改、零售理念和运营能力等构成了太古地产的核心竞争力。
这种基于消费心理和精品化运营的打法，让太古地产可以从更高层次上对行业的发展做出预判，从而提供更好的消费体验与商户服务。
毫无疑问，太古地产过往出色的投资履历已形成了足够强烈的马太效应，使得业务伙伴与太古之间形成了更为和谐、信任度更高的合作关系。
用彭国邦的话来说，太古与零售品牌之间基于长期合作形成了双赢局面，品牌也愿意随同我们一起进入和开拓新的市场，这是太古地产的一贯精神。
比如，广州太古汇经过近十年的发展，打造形成了华南地区最成熟的高端品牌生态圈，拥有很多忠实的顾客。颐堤港今年也在继续调整和提升商场的品牌组合，引进了ICICLE之禾、Club Monaco、Brooks Brothers、Erdos等轻奢零售品牌，以及TRB hulu、喜茶等生活方式类品牌，希望顾客来到颐堤港能享受到新颖优质的体验。
对容易被忽视的已开业项目予以高度重视，正是太古地产在商业领域突围的关键。“之前受疫情影响的三里屯太古里西区建设工期已全面恢复，改造后的整体外观将反映三里屯周边社区，相信会成为‘文化三里屯’的新地标，我们很期待通过改造赋予雅秀新生命，为三里屯增添文化和商业氛围。”
说到未开业的新项目，前滩太古里作为继北京三里屯太古里、成都远洋太古里之后，太古地产在中国内地的第三个“太古里”项目，同样受到了业内关注。
图/ 4月初，上海前滩太古里现场图
“上海前滩太古里的工程进展顺利，预计今年年底能够竣工，计划明年下半年起分阶段开业。招商方面目前也进展良好，许多品牌都表示很有兴趣入驻，但现在就透露品牌名称还为时尚早。”
谈及太古更愿意以投资方还是管理方的身份发展一个项目，彭国邦表示：“投资和管理是互补的，在一个投资机会中，我们更倾向于既担任投资方，同时也负责运营管理，这才能从长远考虑挖掘出商业项目更大的价值。”彭国邦顾及竞争环境而不愿透露更多，不过这也强调着一个事实，即当前商业地产的竞争是一场阵地战，战场远比人们想象得更加激烈。
“太古地产致力于深耕商业地产领域”
十年前，刚迈入“黄金十年”的中国商业地产，成了兵家“必争之地”，除了席卷全国的商场开业潮，实力不俗的港资外资早已入局。踏着黄金时代的脉搏，太古地产步履稳健却来势汹汹。
这家地产巨头依托港资商业的一贯策略，吸引着众多国际一线品牌在中国市场的“首店”，极大地挑战着其他商场原有的优势。
对于太古地产接下来的具体布局方向，彭国邦表示，对于在国内投资太古依然持以长远眼光，“我们仍然认为一线城市中有大量的城市更新机会，所以将继续把重点放在那里，在这些城市我们已有优质的项目，也有机会去巩固和拓展现有资产的规模。同时我们也会关注一些迅速崛起的新一线城市。从成都远洋太古里的成功中我们也看到了部分这些城市有很好的前景，未来我们会保持对这些城市的特色地块的关注。”
“我们很看好粤港澳大湾区的发展前景。目前，太古地产已经在大湾区内的香港和广州有项目布局，去年也已经在深圳开设了投资办公室，正在当地积极寻找合适的机会。”
更值得注意的一个信号，就是近期太古在公开场合屡次提及的住宅项目。“太古地产在香港、美国迈阿密、新加坡等地区有很强的住宅品牌，我们会基于在高端住宅方面积累的市场品牌和经验，积极在中国内地寻找落地的机会。”
最后，彭国邦补充道：过了疫情高峰期之后，大家肯定会提升对卫生健康的认知和标准，这将给行业带来积极转变。“这就要提到太古地产的‘2030可持续发展策略’，基于社区营造、以人为本、伙伴协作、环境效益和经济效益为支柱，从内到外与政府、供应商、零售商、住户和消费者一起做绿色商业的协同发展。”
举个例子，太古地产国内所有的商业项目都获得了能源与环境设计先锋(LEED)认证，且几乎都是最高级别的认证。颐堤港项目，是全球第一个获得 LEED v4.1既有建筑：运营与维护类别铂金级认证的商业综合体；成都远洋太古里2019年底刚刚成为全球首个获得LEED v4.1既有建筑：运营与维护类别铂金级认证的开放式街区商业项目。
此外，太古地产从2008年开始为写字楼和零售租户提供免费能源审计，2017年还发起并号召商场中的餐饮租户加入“绿色厨房”的节能环保计划。
将产品先行的特殊心态化为内在精神，太古地产的价值观决定了这家公司在商业地产领域的打法与同行迥异。
彭国邦更倾向于商业回归最简单的法则，“太古专注于继续优化深耕以零售为主导的综合项目的开发，目前暂未有其它领域的拓展计划。我们在现有的领域里有许多新的机会，希望能充分利用这些机会，将手上的事做到尽善尽美。”
采访实录：
奇点君：1、太古地产提出2030可持续发展战略，关于绿色运营您怎么看？太古地产是如何建立绿色运营体系的？
彭国邦：去年采访中也有提到太古地产2016年便制定并推出了围绕五大策略支柱（社区营造、以人为本、伙伴协作、环境效益和经济效益）的 2030 可持续发展策略。在过去的时间里，我们一直很努力地将绿色运营落实到业务的各个领域，同时也在呼吁外部的利益相关方参与进来，跟政府、供应商、租户、酒店住户和消费者一起做绿色商业的协同发展。给你们举三个例子：
一是，太古地产在内地的所有商业项目都获得了能源与环境设计先锋（LEED）认证，且几乎都是最高级别的认证。颐堤港项目，是全球第一个获得 LEED v4.1既有建筑：运营与维护类别铂金级认证的商业综合体；成都远洋太古里2019年底刚刚成为全球首个获得 LEED v4.1既有建筑：运营与维护类别铂金级认证的开放式街区商业项目。
另外两个例子可能更以人为导向。我们从2008年开始为写字楼和零售租户提供免费能源审计，截至去年年底，内地已有20万平方的租户区域获得了免费能源审计。
三是，我们在2017年推出了一个“绿色厨房”计划，主要是号召并帮助商场中的餐饮租户参与和提升他们的节能环保措施，减少能源和水的消耗、提升厨房的空气质量、帮助他们更有效的处理餐厨垃圾。截至目前，我们在国内的项目中已有7个餐饮租户通过切实有效的帮助和改善而取得了我们颁发的1-3级别的“绿叶”认证。
奇点君：2、太古里产品每进入一个城市都会成为当地的标杆，您认为城市与商业的关系应该是怎样的？
彭国邦：我们希望将商业项目打造成城市和社区密不可分的一部分，真正连接社区并改善人们的日常生活。因此从不将项目强加到城市中，只有真正了解当地的文化和特色及社区的需求，才能打造出成功的项目。
而只有项目真正在当地获得成功，才能成为“城市名片”，如此一来也定能吸引本土以外的国内外游客，这反过来会继续强化这个项目为当地创造更多价值和特色，从而让它和城市都更具吸引力。人们愿意经常来并且逗留更长时间，这对大家来说才是多赢的。
除了文化基因，我们还特别注重地块周边的联通性，例如我们大多数项目都坐享便利的公共交通，直接联通地铁。
尤其是在打造“太古里”项目时，我们会更聚焦于人文层面，这样人们在街区里游走时才会觉得舒适，暂时将大家从高楼大厦里解脱出来，在街区广场中放松的散步逛街。
奇点君：3、对未来中国内地的办公楼市场和零售市场的前景有何预期？
彭国邦：我对国内房地产市场的长期前景仍然很有信心，当然不同地区会面临一些不同挑战。比如在广州和北京的中央商务区，2020年租用率会有一些压力，接下来几个月写字楼的空置率可能会走高。
但是从长期来看，我认为来自国内外写字楼租户对的楼面的需求会恢复。在上海静安区，尤其是兴业太古汇所在的地段，需求量和租金水平还是比较有弹性的。
在零售方面，受最近疫情影响，太古会为租户提供一些租金减免和优惠，帮助他们渡过难关。但同写字楼市场一样，我对零售领域的长期需求和前景也非常有信心。
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