深圳领航大湾区城市群，东莞价值将不断刷新

大城市生活圈，是现如今国际大都市常见的城市格局，甚至已成为大城市发展的一种必然方向。从巴黎、休斯顿，到东京、新加坡，再到北京、上海、广州，这些城市都很明显地呈现了一种扩容之路。

国内来说，北京先后将宛平县、房山、良乡、怀柔、密云、平谷、延庆7县纳入行政范围，上海先后将吴淞区、宝山县、嘉定县、松江县、青浦县、南市区纳入行政范围，而广州先后将番禺、从化、南沙、花都、增城等地划入广州行政范围。

历经数次扩容，现北京总面积达16412平方公里，上海总面积6340.5平方公里，广州则是7434.4平方公里。而深圳，只有1997.47平方公里，分别为北京、上海、广州的1/8、1/3、1/4。

众所周知，楼市短期看政策、中期看供需、长期看人口。拥有软件和硬件双核心竞争力的深圳，是这几年人口净流入最多的城市之一。截至2018年年底，深圳常住人口1302.66万，人口密度达到6522人每平方公里，远远领先其他3城。未来随着人口的进一步增长，深圳的城市价值将不断刷新。

深圳市域面积小，是个历史问题。30多年前设立经济特区时，政策规定一个经济特区只能带一个县，比如深圳管辖宝安县，厦门带同安县，这两市总面积都在2000平方公里以内。虽然是土地面积小市，但深圳却是经济大市，2018年GDP达24221.98亿，连续3年超越广州，成为广东地区名副其实的老大哥。

寸土寸金的深圳 土地供需紧张

从南海小渔村到经济特区，从全国性经济中心城市、国家创新型城市到国际超一线城市， “深圳速度”不断登顶奇迹的金字塔尖，以现代化超大城市的华丽转变，完美逆袭。

但是，作为超一线城市，深圳土地面积不仅小，多湖多山的复杂地貌，更是占去了一大部分可开发资源。土地稀缺，向来是深圳发展所遇到的最大短板，面对“供应缓，需求急”的紧张局势，少许供应+缓慢旧改，根本无法解决旺盛的购房需求。

数据显示，深圳市2016年土地开发强度逼近50%，远超30%警戒线。实际上，早在2013年深圳就已经接近这个数值。土地开发强度数值，反映了深圳可开发土地与用地需求紧张。因此，深圳向外扩容成为必然。

产业升级，城市发展，外扩成深圳必然选择

去年，广深港高铁通车，港珠澳大桥开通，今年粤港澳大湾区规划落地，作为中国经济增长的重要引擎，处于粤港澳大湾区中心的深圳备受瞩目。目前深圳向东的发展由于地理因素比较缓慢，而向西的发展进入了快车道，龙华、前海、大空港等发展迅猛。

然而深圳本身的扩展有限，外扩周边城市成为新的趋势。其中，和东莞惠州的“互动”颇多。去年的深莞惠经济圈（3+2）联席会议，明确提出要在东莞、惠州邻近深圳地区划出一定区域，规划建设跨行政边界的功能协调、产业互补、成果共享的区域协同发展试验区，推动深莞惠一体化发展，“飞地经济”和轨道交通一体化提升深圳辐射带动能力，把深莞惠经济圈（3+2）打造成更具竞争力的世界级城市群！

2017年《深圳市城市总体规划（2016-2035年）》编制试点工作新闻发布会，中国城市规划设计研究院深圳分院总规划师罗彦指出，深圳将参照国际大都市发展经验，基本要在50公里范围内配置作为都市圈核心城市所应有的资源。

如今深圳已从“三来一补”的制造工厂升级成为创新创意之都，并向东莞、惠州等地梯次转移产业。东莞因其紧贴深圳、连接广深的区位优势在制造业承接上占得先机，接受了深圳大量的创新生产环节外溢。东莞松山湖、滨海湾新区已成为高端制造业、现代服务业等创新产业的重要载体。总部在深圳，研发在东莞，组装制造在东莞或惠州， 成为许多深圳企业的常态。

产业的转移，带来的是还有人口和购买力的转移。以惠州为例，由于不限购，深圳客成为惠州楼市绝对的主力。据中原统计，2018年惠州全市成交客群中，深圳客占比59%，远远超过惠州本地的21%。

对于举国关注的华为生产研发等部门搬迁到东莞，深职院房地产研究所所长邓志旺于2018年做客界面楼市私享会，他认为：“华为是IT行业巨头，它的入驻会带动上下游企业进入松山湖。因此，松山湖也将是东莞高科技产业的领头羊。”同时，华为带来的高端产业人口会产生住房需求，对整个松山湖片区的楼市有一定的支撑作用。

目前，东莞的松山湖已经聚集了大量来自深圳的企业，万科的建筑研究中心、华为的松山湖科研中心、VIVO和OPPO的科研中心、蓝思科技、大疆的研发等等。而东莞松山湖的房价，也一直高企在3.5万元/㎡左右，久居不下。

东莞松山湖

松山湖华为总部

随着交通轨道不断完善升级，深莞惠一体化进程逐渐加快，人们突破区划局限，越来越多深圳人开启了工作在深圳， 生活在东莞惠州等临深片区“双城”生活模式。

大深圳生活圈 未来东莞将划归深圳？

作为全球影响力的国际科技创新中心，寸土寸金的深圳，中心区域土地超级稀缺。买房对于众多在深圳奋斗的追梦人来说，真是可望而不可及。但向外扩容的深圳，明显提供了更多的可能性。

深圳市面积小，但全市平均人口密度6522人/平方公里，全国第一，可开发土地空间已几乎达上限。坊间一度流传深圳携东莞、惠州成立直辖市的说法，但惠州和深圳的融合，有点坎坷，深惠城际铁路项目一度被按下“暂停键”，目前线路、站点尚未确定。深圳地铁14号线惠州段，由于不符合3项硬性指标（一是一般公共财政预算收入在300亿元以上，二是地区生产总值在3000亿元以上，三是市区常住人口在300万人以上），有待新政细则出台方能明确是否可建。种种迹象表明，深惠融合可能性极小。

莞深融合不断加快，根据规划，至2035年，深圳将形成33条地铁，东莞将建成12条地铁，未来莞深将有6条地铁（（深圳12号、20号、11号、6号、22号、13号线））相连，往返莞深将会非常便捷。

同时，穗莞深城际轨道预计9月全线通车运行。该城际始于凯达尔枢纽国际广场新塘站，跨越广深铁路后经由广州、东莞、深圳一路向南铺设，止于深圳机场站，共设15座车站。通车后，沿线市民可以通过该城轨直达深圳机场。 ​

国际知名经济学家张五常教授今年4月在深圳表示，未来深圳将超过上海和硅谷，成为整个地球的经济中心。在深圳崛起的过程中，东莞也发挥了重要的作用。

站在风口的东莞，未来走向暂不可知，但作为大湾区的尖子生，未来可期。