租赁社区成倍增长：为何越来越多长租企业多条腿走路？｜探索者·深度观察①

编者按

产品竞逐激烈，长租品牌练就"十八般武艺"；保障性租赁住房公募REITs再次成为焦点；毕业季之际，租金被曝起伏波动；双碳目标下的绿色租赁似乎又迎来生机。

今年以来，租赁住房的热点话题不断，就焦点热议之题，和讯网深入调研，推出《长租探索者·深度观察》报道系列，一探行业究竟！

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一改往日的低调与平静，近期，住房租赁市场接连翻腾起浪花。

为迎接毕业租房旺季的到来，租赁企业开店积极性大幅提升，不少租赁企业为毕业季活动推出各项优惠活动，一时间，租赁市场一派锣鼓喧天的热闹景象。

但也正如行业自诞生之日起就面临的生命周期与可持续发展的质疑，爆雷、裁员、涨租等负面消息仍与这个规模公认在万亿以上的行业如影随形。

诚然，长租公寓的发展并非一帆风顺，行业步入深水区，扩张节奏整体放缓的情况下，租赁企业如何在去伪存真、大浪淘沙的过程中驶向平稳？

对于越来越多的长租企业来说，布局全量市场，积极探索运营模式转型，被视为现阶段规避风险的重要选择。

如今，服务式公寓、白领公寓、蓝领公寓、大型租赁社区……租赁市场细分领域让行业看到了长租公寓的无限可能，满足客户多元化需求的同时，也让行业竞争蔓延至各个不同的赛道。

01

住房租赁产品分类逐渐清晰

产品设计回归理性

2022年以来，中央和地方政府不断完善租赁住房相关配套政策，住房租赁市场迎来较大发展。

根据ICCRA住房租赁产业研究院的分类，以新市民、青年人为主要服务对象的青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓等产品，均可纳入保障性租赁住房行列，这三类产品在各城市租赁住房供给总量中的比重均超过90%，保障性租赁住房的“压舱石”效果显著。

具体来看，各类租赁住房产品市场规模整体呈现“金字塔”形态。《2021年中国住房租赁市场蓝皮书》显示，满足年轻人需求的青年公寓占比最大，超过80%，是租赁住房供给的稳定基石；满足新市民需求的租赁式社区，占比超过10%；面对企业基层员工的宿舍型公寓占比8.62%；塔尖部分的高端公寓比例仅为1.35%。

四类产品中每类产品又可以按照套均面积的维度进行档次划分：在高端公寓中，服务式公寓是主力产品线，占比约70%；青年公寓产品则基本以紧凑型产品为主，舒适型产品数量较少；租赁式社区中青年型产品和家庭型产品几乎平分秋色。

数据来源：ICCRA

如今，租赁住房市场租户画像和需求特征逐渐清晰，需求明确，促使租赁企业产品设计回归理性，产品和服务两端的标准化能力成为企业核心竞争力的重要组成部分。

住房租赁产业研究院认为，产品的标准化有利于产业上下游规模化的形成，有效降低前端成本。“可以看到各个品牌都在产品设计上不断推陈出新，但总体方向趋同，即功能区域的模块化、组合的多样化和空间使用的集约化。”例如万科泊寓、龙湖冠寓都在装配式装修方面进行了尝试和探索，中海长租公寓则将“精益求精”充分体现在产品中。

中海长租公寓拥有着“中海友里”青年公寓及“中海海堂”商务服务式公寓两大品牌体系，通过近几年的发展，中海长租公寓在空间营造中对个人的生活触点形成深入认识，对不同年龄和家庭结构客群的生活画像进行了关联配置，同时，对未来伴随客群变化而变化的户型结构及配置条件进行预留，不断挖掘各种空间形式进行多样化的演化组合，打造全生命周期产品。

以屋内收纳为例，通过模拟实际生活，发掘使用痛点，中海长租公寓优化了玄关、餐厨、客厅、卧室、卫浴以及阳台等6个情景收纳系统以及10类标准收纳模块，通过适配收纳物品尺度，合理设计家具收纳，通过集中收纳、分散收纳以及活动收纳三大方面提升产品力。

在住房租赁产业研究院看来，标准化已经成为住房租赁行业发展的必然趋势，住房租赁企业产品及服务的标准化、运营的精细化将是未来竞逐的必备能力。

02

国家队主力军作用凸显

大型租赁社区成市场主流

在住房租赁市场发展的快车道上，由于政策和资源的倾斜，国企在租赁房源获取上优势明显，并且具备良好的资源配置优势和协调作用，因此，国企在住房租赁领域的重要性逐步提升。《2021年中国住房租赁市场蓝皮书》显示，2021年34%的头部租赁品牌为国有企业，在规模方面，国家队管理租赁住房规模占比达到10.2%，而2019年这一数字仅为3.8%，国企系运营商的管理规模实现了近3倍的增长。

不仅如此，重资产比例高且资产类型众多，为国家队运营商实现多元化产品线布局提供了更多便利，数据显示，53%的国有企业拥有多元化的产品组合。

不同类型的租赁住房运营企业的管理规模统计

数据来源：ICCRA

其中，华润置地有巢是国企实施多元化产品线的典型代表。自2018年成立后，华润有巢就明确了服务式公寓、青年公寓和租赁式社区等多条品牌线，即有巢公邸、有巢公馆、有巢公寓和有巢国际公寓社区。不同品牌线在客源、选址、户型、服务、配套和基础设施方面有着明确的标准，品牌线划分非常清晰。

华润置地有巢品牌线基本情况表

数据来源：ICCRA

尽管国企及地方政府正在发挥压舱石作用，但面对市场化的租赁行业，国企在运营管理方面仍存在经验不足的问题。近年来，政企合作成为有效推动项目落地的重要战术。如多地政府、国企与龙湖冠寓合作，打造多个人才公寓项目，助力人才安居。通过合作、合资等模式，发挥“国家队资源优势，民营企业运营优势”的长处，携手共促住房租赁的发展。

随着R4用地、集体土地、自持用地入市的新建租赁住房项目增加，越来越多企业加大重资产项目的投入，此前万科泊寓位于北京成寿寺的项目便是综合型租赁社区，此外有巢、旭辉瓴寓等住房租赁企业亦参与到租赁用地的获取当中。

目前有巢公寓在上海有三个大型租赁社区，都是属于R4租赁用地，旭辉瓴寓2021年与松江国资委在上海集中供地时以合资模式获取两块租赁用地，未来入市的租赁社区或交由旭辉瓴寓运营管理。而长租运营商与政府或资本方合作拿地，或许也将成为企业进入租赁土地市场的重要途径。

今年以来，越来越多的大型租赁社区入市，仅一季度就有：2022年北京开业的首个保障性租赁住房项目，也是北京在营的最大集体租赁住房项目——有巢国际公寓社区瀛海店投入运营，共计4000套房源；城家公寓镇江大港新区店开业，开业规模1008间；有巢公寓西部智谷店，开业规模1000间。

租赁社区规模一般很大，集住宿产品、商业配套、生活配套于一体，这也考验运营方的项目规划、产品定位及设计、整体的运营管理等能力。

因此除具备天然资金优势的国家队和房企系企业外，创业系企业如专注于轻资产项目发展的窝趣、乐乎等，通过输出运营管理服务的方式积极参与到大型租赁社区的建设中。

业内人士认为，随着集体建设用地入市和国有租赁型用地开发建设，未来租赁式社区数量或将成倍增多，乐乎集团创始人、CEO罗意也表示，大型租赁社区将成为市场租赁房源的重要供给，也是未来租赁产品的主流方向。

03

蓝领公寓市场潜力显现

群雄鏖战新“蓝”海

尽管租房人群攀升，但目前市场上租赁产品仍较单一，对以家庭为单位的居住需求，以及商旅甚至于产业园区的职住平衡需求，覆盖还不够。

白领市场几近饱和的情况下，越来越多的创业者和资本开始关注一个新的有着巨大需求的市场——基层劳动者，即蓝领人群。

根据国家统计局数据显示，在我国9亿劳动人口中，蓝领规模近4亿人，是城市系统中最大的打工人群体，人口规模是都市白领的2倍，占据城市就业的近半壁江山。受户口、收入等问题的限制，租赁成为蓝领人群最主要的居住方式。

巨大的需求缺口和政策扶持下，面向基层劳动者的企业住宿迎来高光时刻，成为住房租赁市场中一个千亿级的重要分支。

自2013年安歆集团前身“安心公寓”成立，蓝领公寓赛道已经走过8年发展之路，但由于早期政策标准的缺失，盈利模式存疑等，使得蓝领公寓始终游离在灰色地带，但随着产品、盈利模式的逐渐清晰和政策的落实，企业住宿经历了备受冷落到屡获关注的蜕变过程。

“在国外，‘蓝领公寓’才是长租公寓中最为主要的领域。” 据中国饭店协会公寓委员会专家组组长穆林统计，欧美、新加坡和日本等国家的长租公寓中，约有2/3是制造业的员工宿舍和学生宿舍，只有1/3是青年宿舍。对比我国不足10%的市场占比来看，我国蓝领公寓市场还有很大的上升空间。

可预见的市场红利下，蓝领公寓市场涌入众多品牌，特别是，2020年以来的疫情阴霾之下，蓝领公寓企业仍在积极拓展规模，动作频频。

例如，魔方集团将部分白领公寓改为蓝领公寓，2020年7月，乐乎集团正式推出企业服务公寓品牌——起程公寓，首个项目位于北京十里河地区，共140间房，2021年8月，小米斥资7亿元注册全资控股的米公寓，以解决员工住房问题。

发展模式上，企业各有侧重。华舍公寓和筑梦居公寓提出“共享宿舍”的概念，即同一家门店可以承接多家企业的住宿需求，按照实际入住人数收费，从而灵活安排床位。与其他传统的蓝领公寓相比，可以减少空置床位，降低企业员工的住宿成本。

自如城市之光采用的则是一价全包的方式，即所有房型免收服务费，并提出城市生活六人间免水电网费，最大限度地降低企业员工的居住生活成本。

从企业定位来看，有专注与打造“生活+商业”生态型大社区的蓝领公寓企业，而大多数蓝领公寓还是致力于为城市企业员工提供住宿综合服务。

如丰乐公寓是顺丰自有的蓝领公寓品牌，面向企业内部员工及劳动密集型企业提供住宿服务，以功能需求为主导，满足用户基本租住需求。

迈点研究院数据显示，截至2020年末，69%的蓝领公寓品牌为创业公司背景，23%的品牌为房企背景，酒店背景占比8%，以运营能力见长的创业系品牌，凭借擅于洞察客群需求的优势，快速抢占蓝领公寓市场半壁江山。

据罗意介绍，与白领公寓相比，蓝领公寓拥有坪效可观、客群稳定、入住率高、租期长、单房造价与运营成本低等优势。目前国内的蓝领公寓市场仍在发展初期，未来将发展为巨大的赛道，其商业模式的可行性已经得到了市场验证。

2021年，蓝领公寓市场还涌入了辉展阁公寓、诺巢故寓等新面孔，让未来的市场发展有了更多可能性。

04

布局全量市场

多元化已成大势所趋

从一张床到一间房再到一套房都有市场需求令更多租赁企业看到了其中蕴藏的商机。根据克而瑞租售监测的数据，集中式公寓开业规模TOP20的企业中，同时布局多个产品线的企业占据半数。这其中，多家企业规划了相关产品线，但并未有具体落地项目，提前做好市场站位准备。

数据来源：CRIC城市租售系统，企业为集中式公寓开业规模TOP20

但有些企业具备很强的预见性，早期就布局了满足新青年、白领、蓝领、中高端等各类客群需求的租赁产品线。

例如，已在蓝领公寓和青年公寓领域实现成熟发展的乐乎，其旗下的“华世怀庭”项目于今年入市，这是继去年乐乎推出针对家庭和商务的高端品牌“芷岸”和“怀庭”之后的首个高端项目，对标五星公寓标准，并匹配科技服务体系来提升居住体验。

华住旗下的城家公寓目前旗下产品线分为针对都市人群的城家公寓（城家公寓、城家高级公寓、城家奢华系列）；针对劳动密集型企业员工的员宿以及针对城市中高端人群的服务式公寓CitiGO HOUSE欢阁服务公寓和馨乐庭公寓酒店。

2021年，城家公寓推出全新集中式青年公寓品牌――励业公寓，针对城市青年客群提供租房第一步的住宿产品。至此，城家公寓旗下已形成了多样化产品矩阵，满足新就业大学生、白领、蓝领、高端商务人士等细分客群的长租需求。

此外，城家公寓依托旗下完整的产品线布局，将不同公寓产品组合，满足不同客群租住需求。例如今年入市的城家森兰洲海路地铁站店项目，将旗下的白领公寓和CitiGO欢阁公寓酒店两条产品线，运用在同个项目的不同楼栋物业里，满足多样化客群的需求。不仅如此，“酒店+公寓”的多业态组合，将需求旺盛的长租与短租相结合，实现资产配置的互补，增强了抗周期性风险的能力。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为，从租客、市场端的层面来看，租住将成为被大家普遍接受的新的生活方式。这也意味着，市场将有更高阶、更多元的需求，这将驱动供给侧不断进阶变化，住房租赁产品细分成为必然，多元化产品，业态复合化已经成为品牌公寓的发展趋势。

多产品线无疑是实现扩张和发展的理想模式，但罗意也提醒到，这也将带来品牌忠诚度降低、各产品线产品角色难以区分、扩张成本的增加等问题，因此，产品线的划分需要将可管理性和业务发展有机结合，且产品线不宜过多，一般不建议超过6条，产品线划分应是动态的，随着公司战略和经营模式的改变而调整。

城家公寓总裁庄松成也提到，标准化、高品质的产品观是企业发展是重要前提，在产品创新和租住品质面前，长租企业应先踏实将公寓安全、品质和服务做好，再叠加技术去复制、迭代和创新产品。

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