• 11月23日 星期六

香港新开篇——房屋新政

住得小、住得挤和住得贵,这是香港房屋问题的典型写照。对于香港居民来说,无论是月入10万港币有余的中产家庭,还是刚刚毕业的硕士毕业生,亦或是收入低微的香港家庭,他们都共同面临也承受着来自房屋问题的挑战。


香港特区候任行政长官李家超在政纲中说,香港有解决土地房屋问题的社会条件,关键要下定决心。李家超会在房屋新政上带来什么样的新思路、新动作?


香港新开篇——房屋新政

高房价与窄空间的“房产围城”——私楼里的中产家庭


姚女士从事测量师工作多年,目前一家五口住在丈夫的公务员宿舍。由于丈夫即将退休,退休后便会成为无业无房的“双无人士”,这才有了购房计划。


像姚女士这样家庭月入超过十万港元的家庭,目前仅占到全港的7.5%,已经算是高收入的中产家庭,但依然无法逃脱高房价与窄空间的“房产围城”。


香港新开篇——房屋新政


导致私楼房价高的最大因素是供不应求。根据团结香港基金给出的土地报告,自2019年以来,受施工进度放缓、延迟落成等因素的影响,香港的私楼供应量出现断崖式下跌,而未来5年的私楼供应量可能会继续在谷底徘徊,难以达到预期落成数量。

香港新开篇——房屋新政


住得小、住得挤和住得贵,根源就是香港的土地只用了大约20%,城镇化的比例非常低。


香港的土地供应问题一直是民间与政府的关注焦点。现任特首林郑月娥曾提出“明日大屿”、“北部都会区”等土地发展计划,不久将担任新任特首的李家超也在政纲中提出,希望通过建设香港北部地区及填海造陆,为香港居民拓展更多居住空间。


不过,尽管香港北部可能成为未来潜力极大的发展地区,但如若考虑交通路程、职业发展等因素,这块新兴土地似乎缺少对专业人士的吸引力。


除了供应量长期低迷带来的楼价高企外,购买者还会面临高额的购房税率,比如首次置业人士需要缴付高昂的从价印花税。此外,按照香港现时的购房政策,1200万港元至1920万港元的房屋,贷款上限为960万港元。对于一些家庭来说,此后按揭还款的压力并不小。


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沦为抽奖游戏的“居屋”大战——置业遥遥无期的硕士毕业生


在香港,除了私人楼市外,包括居屋、公屋在内的公营楼市也是组成香港房屋阶梯的重要部分。


其中,“居屋”是由港府统筹、策划及兴建的出售房屋,以低于市值的价格,在扣除地价后,售给合资格的申请人,目的是帮助中低收入家庭购房置业,实现居者有其屋。


“公屋”则是由政府兴建,廉价出租给基层市民的公共房屋,为的是解决香港低收入家庭的住房问题。


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硕士毕业不久的25岁经济数据研究员陈先生,目前与家人共同租房。由于个人收入已经超过申请政府公屋的12940港元上限,又无法负担私人楼市的高昂房价,所以他希望可以通过抽签的方式抽中一间价格适中的居屋。


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香港已经连续12年成为“全球最难负担楼价的城市”,居屋成为更多如陈先生一样的“夹心阶层”的置业首选。但平均28人争一户的激烈竞争,使居屋彻底沦为了一场抽奖游戏。


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在香港,类似陈先生这样出生于千禧年前后的一批年轻人,购入居屋的机会极其渺茫,加上私人楼宇价格不断高企的双重压力,让置业更加遥不可及。


1998年到2003年期间,由于金融风暴及楼价震荡,港府先后决定停售及停建居屋。而后十年间,尽管香港经济已开始恢复升轨,但居屋复建计划却一直被搁置。


居屋计划的全称是“居者有其屋”,但美好愿景却已经越来越远:少了住房进阶通道上关键的“居屋”这一台阶,那些原本有经济能力可以够得着“居屋”的香港市民,不得不主动下沉,或被动滑落到申请公屋,这又导致申请公屋的人数更多,轮后时间也更长。而极少部分倾尽全家几代积蓄的香港市民,冲进私楼市场后又进一步推高了楼价。


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住在劏房里的两代四口——排队等公屋的香港居民


香港观塘区这间100多平方呎的劏房内,住着唐先生两代四口人。唐先生76岁,已经找不到合适工作,只好在家休养,只靠太太打工养家。


劏房狭小不堪,人均面积不过3平方米,但租金却高得惊人,呎租已经超过50港币,比港岛中心地段湾仔区的不少私人楼宇租金还要贵。忍痛栖身劏房,原因无他,只为离太太打工的地方近。


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劏房,就是将一个普通住宅单位再分为几个独立的小房间,早在上世纪90年代就已经在香港出现,楼价及租金的爆升,很多基层家庭负担不起普通住宅租金,只能越住越小,蜗居在劏房里。而越是商业人流旺地,劏房就越多,劏房单位呎价一升再升,却一度供不应求。


在香港,很多正栖身劏房的基层家庭,都在排队轮候公屋。公屋平均轮候时间目前已经超过6年,很多家庭甚至等候超过10年。时间越等越长,轮候人数也越来越多,劏房租金还不断上升,在收入没有显著增长之下,很多基层家庭就连劏房也只能越住越小。


香港土地的总面积是1100平方公里,已开发的仅有270平方公里,只占四分之一,而房屋用地更是只占香港总面积的7%左右,远远少于新加坡,也少于比邻的深圳。由于居屋供应暂停、公屋供应量少且落成迟缓,很多基层香港市民唯有不断降低居住要求,加入拥挤且恶劣的劏房环境。


访问过半,我们才突然发现,一墙之隔的另一架双层床上铺,一直蜗居着唐先生14岁的儿子,他一直盘腿坐在无法站起来的高架床上看书。从出生到现在14岁读中二,唐同学都是在劏房里度过的,现在他和母亲睡里屋,父亲和姐姐在客厅。姐姐今年已经19岁,刚刚考完DSE,如此狭窄的空间里,毫无个人隐私可言。14岁的唐同学唯有不断劝诫自己:以平和心态来面对一切。


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劏房问题存在多年,直到2021年6月,特区政府推出为期3年的现金津贴试行计划,舒缓基层家庭在轮候公屋期间面临的生活困境,像唐先生这样的4人家庭,每个月能够拿到3050港元的现金津贴。


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候任特首如何解决香港房屋问题?


候任特首李家超在政纲中,针对解决短期房屋问题提出了精简程序、解燃眉之急的思路。


民间多个团体及研究机构其实早已就此发声,今年1月,团结香港基金就发表报告,呼吁港府精简程序,同时提升公务员的工作效率,多管齐下增加土地及房屋供应等。


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长期的房屋政策需要拆墙松绑,增加行政效率,在未来提供更多的土地及住房。对于短期解决方法,不断有各界别多位议员提议:改造一些现有的设施作为临时过渡性房屋,比如启德方舱和竹篙湾方舱,这两个地方就是按照半永久标准来建造的。如果算上全港九个小区隔离设施,则有约5万个床位,2万多间单位。


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现有公屋仍有潜力可善加利用,5月22日,民间组织“关注安置政策联机”发布的调查结果显示,有超过800个40多年楼龄的公屋单位空置,提议将这些单位改为临时居所。


此外,候任特首李家超的政纲还提出了“千人计划”,初步构思是帮助1000名居住劏房初中学生,政府企业及非政府组织等一同设计方案,为他们提供包括培训、活动以及更好的学习环境,以解决跨代贫穷问题。


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编辑:丁筱

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