大湾区观察③：世茂如何在大湾区埋下可持续发展的“金矿”？

乐居财经 林振兴 发自深圳

中国最富饶的“金矿区”在哪里？答案正是粤港澳大湾区，它以中国0.6%的国土面积吸纳了全国5%的人口，创造了全国11%的GDP，高达1.68万亿美元。15年后，粤港澳大湾区经济总量将突破2.5万亿美元，有望成为名副其实的全球最大湾区经济体。

为了缩短粤港澳大湾区与世界级湾区的发展差距，大湾区须向有限土地要更高GDP产出。但土地资源告急，却是眼下不得不直面的现实难题，深圳、珠海和东莞等城市的土地开发强度已远远超过国际30%的警戒线标准。

由此看来，提升大湾区土地利用效率与质量至关重要。

作为湾区建设者中的重要一员，发展30余年的世茂有足够的底气去匹配湾区超前的土地市场环境，培育与湾区相适应的开发模式，从地产开发向商业运营、酒店经营、高科技、教育、医疗康养等与城市运营服务有关的新业务发力，提升世界级湾区的发展活力。

对于炙手可热的粤港澳大湾区，区别于部分房企快进快出或散点式的“机会主义”布局策略，世茂以“长期主义”姿态深度扎根，它不仅提供住宅类项目，更是凭借自身已然成熟的多元业态，开发深圳世茂深港国际中心、世茂港珠澳口岸城等高自持综合体项目，满足城市居住、消费、旅游、办公等功能，打造宜居宜业宜游的湾区生活圈，实现土地和人的同步城市化。

虽然自持业务的投资回报周期较长，红利也未完全释放，但在湾区大建设的蓝图之下，商业、酒店、写字楼等高自持业务，有望培育成未来新的利润增长点，为世茂输送源源不断的资金收益。

这也意味着，世茂在大湾区埋下了一座座可持续挖掘的金矿。

深耕湾区发展的眼光与远见

在土地资源日益稀缺的大湾区，世茂不仅通过土储量级赢在起跑线上，还通过自身综合实力和多元化资源获取稀缺的大盘项目。据乐居财经获悉，2017年至2019年，大湾区招拍挂土地建面超过95万㎡以上的，深圳、珠海各只挂出一宗，且均被世茂收入囊中。

其中，2017年，世茂以240亿总价拿下深圳龙岗大运新城地块，正全力打造《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布后的首个超级引擎综合体“世茂深港国际中心”，其总投资超500亿；2019年，世茂又以56.4亿元摘得港珠澳大桥珠海口岸地块，拟以“超级商业＋超级娱乐”为概念，打造珠海人工岛口岸建面约120万㎡的“湾海不夜城”。

世茂港珠澳口岸城（效果图）

上述世茂正在打造的湾区封面代言作，存在一个普遍共性：高自持。

以至于外界不由好奇，世茂作为大湾区布局投入的第一梯队企业，累计投资金额超1000亿，为何不聚焦开发短平快的住宅等销售型物业，以“快周转”模式卖完就走，却将资金倾斜给难度极高且时间周期长的高自持项目？

众所周之，自持类房企毛利率遥遥领先。比如，2018年美国西蒙地产毛利率为51.5%，而香港、新加坡、中国、美国开发类房企分别为48.2%、48.0%、33.6%、19.2%。

近两年，国内地产行业出现一个值得关注的现象，越来越多房企深谙优质自持物业是企业发展的压舱石、稳定器，它们在追求规模增长的同时，陆续开始增加一线城市的核心资产持有，量级虽小，但积累之后却不可小觑。比如，每年主动地在核心城市里持有核心资产，哪怕每年拨5%资金，那么10年“滚雪球”累积起来就是很大的量，世茂也正是采用这个思路。

除此之外，世茂选择这条“难而正确”的路，还由于它已成功运营了上海世茂广场、上海佘山世茂洲际酒店、上海外滩茂悦大酒店等明星自持项目，租金/公允价值比例长期维持在3-4%区间，且多元经验每年带来上亿运营及租金收入，是持续的高利润率“金矿”。

例如，“网红”深坑酒店凭借独特位置和项目吸引力，2019年营业额达到2.79亿元；将百年外滩和繁华陆家嘴尽收眼底的上海外滩茂悦大酒店，世茂极早出手摘得，现在红利尽显，从2007年开业营收的7600万元，增长至2019年的3.94亿元。而在2019年度，上海佘山世茂洲际酒店连同世茂其他酒店共录得收入19.1亿元，息税折旧摊销前利润为5.9亿元，EBITDA率为30.8%，为行业之翘楚。

眼下，世茂在湾区的自持项目以“地标”为核心开发逻辑，分布于经济潜力增长明显的城市，区位优势明显。随着新项目的开业运营，将具备较强的抗风险及强溢价能力，为公司未来业绩的高品质增长和结算利润率的提升提供有力保障，并随着它们进入成熟阶段，出租率、租金回报和单方坪效也将稳步提升，反哺世茂的核心业务板块。

深圳世茂前海大厦（实景图）

据公开规划资料预测，以10年为期限，仅深圳世茂深港国际中心、港珠澳口岸城、深圳世茂前海大厦三个自持项目，世茂就可获得超过超百亿元的租金收入。

抢占湾区商办酒店“新高地”

放眼粤港澳大湾区，世茂已实现全域化、多元化布局，且多为超级引擎综合体项目，而商业、酒店、写字楼均是不可或缺的配套。据统计，世茂在大湾区将开发运营3座综合体、11家酒店以及4个商办项目。

商业方面，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛曾概述世茂的商业模式为：选择城市是核心一线城市；体量巨大，是普通商业的几倍；在城市里的位置也是收益最好的地段空间。世茂一个项目的租金、收益高达十几亿或者20个亿。

例如，深圳世茂深港国际中心拥有31万m2航母级商业，采用TOD设计，体量是深圳万象城的1.5倍，预计2023年开业，建成后将成为深圳第二大购物中心，拉动一个区域、辐射一个城市群。由于占位国内人均GDP最高的区域之一，具有较好的消费基础和强烈的消费升级需求，这也将带动深港国际中心商业未来租金收益及物管费毛利率始终维持业内较高水平。

眼下，湾区民众的消费形态已经不仅仅在追求产品数量及品质，消费的内涵正在逐渐被丰富，消费者需求已经开始更多转移到对产品及服务的外加涵义要求上来，诸如旅游需求等成为消费升级的重头。酒店作为旅游产业中的重要一环，得到了空前的关注。

在大湾区，世茂将十余年酒店开发、运营经验倾注于这片热土，升维湾区宜游指数，并在港珠澳大桥的一桥两端，布局两个大体量酒店群。一端是地处香港国际机场、大屿山旅游区、香港迪士尼三地中点的香港东涌世茂喜来登&福朋喜来登酒店，坐拥香港金融商贸红利，是对外链接的桥头堡，总客房量1219间，为世茂旗下最大单体酒店及酒店群，预计于2020年底开业。

香港东涌世茂喜来登&福朋喜来登酒店（效果图）

另一端是坐落在珠海人工岛上的世茂港珠澳口岸城，该综合体是粤港澳三地深度融合的唯一陆路链接器，堪称大湾区目前最多的酒店集群项目。它基于珠海口岸区域黄金腹地的“大桥”经济，以及日均约7万客流的发展红利，将成为湾区最受瞩目的酒店群之一。

不难看出，世茂在大湾区的酒店布局均占据了至关重要的地理位置，依靠湾区港口的门户城市优势、繁荣的商务活动以及文创旅游的迅速发展，未来3-5年，世茂凭借开发及品牌输出，其酒店业务在大湾区有望名列前茅。

上述这些自持项目，正是世茂不断与大湾区链接，不断“挖矿”的丰硕成果的缩影。而随着粤港澳大湾区建设的快速推进，这一座座富矿也将实现几何级数的增长，带来前所未有的机遇。