「深度」长租公寓的罪与利

8月，长租公寓领域接连“爆雷”。

与借贷风险挂钩、抬高房价、甲醛隐患，长租公寓一次次被推上风口浪尖。这个为租房者供给房源，相比传统租房市场，提供了升级消费的行业，究竟怎么了？

三次爆雷

北漂8年的季尧目前是新媒体创业公司的合伙人，前不久刚刚得知，自己和朋友去年以6300租下的两居室，今年续签将涨价到7500元，房租将近占到二人收入的三分之一。中介公司我爱我家的员工告诉她，是房东抬高了收益预期，她找房东求证，房东却告诉她自己并没有涨价。

季尧发现周围的房子市场价位也都涨了。目前这个位于三元桥的两居室，是她和闺蜜工作地点的中心点，装修不错，靠近英语学习班和健身房，距离购物中心不远，她决定默默承受上涨的1200元，但不免觉得糟心，“为什么要被割韭菜。”

季尧并非个案，北京房租同比上涨超过两成，8月公众对于房租暴涨的不满情绪引发了持续的舆论热议。而前我爱我家副总裁胡景晖的一番言论，把房租上涨矛头指向长租公寓，称自如、蛋壳等长租公寓运营商，高出市场20%至40%价格争抢房源，推高了北京房租。

不仅房租贵，看似装修齐全拎包入住的长租公寓又爆出了“甲醛超标”的安全危机。

8月下旬，有自如租客在网上发文称因为甲醛超标，白细胞数量减少。在上海住了近两年自如公寓的陆奇看到这则新闻，立刻联想到了自己的境况。去年底，陆奇和朋友搬进了一套经过自如装修、首次出租的两居室，朋友觉得所住次卧有甲醛味，买了许多炭包。陆奇的第二任室友则觉得次卧的柜子味道刺鼻，反应问题后，自如的员工前来把柜子搬走。最近，他们请来专业人员来测屋内的甲醛，发现这套入住9个月的房子甲醛仍然超标。“刚入住时的甲醛含量不敢想象。”他对界面新闻说。

自如是目前国内规模最大的长租公寓品牌，在北京、上海等一线城市的市场占有率第一。它的模式是，拿到各处分散的房源，统一装修再出租，装修期的长短和装修成本都会影响这种模式的回报周期。一位把上海的一套房委托给自如的房东告诉界面新闻，自如18天就完成了装修改造。“高周转的模式。二十多天就住进了租客。甲醛肯定超标。”他说到。

8月31日凌晨，自如官方微博发布公告称，从9月1日起下架全国九城全部首次出租房源，待CMA认证机构检验合格后再行上架。但是，自如并未提及过去已入住甲醛超标房屋租户的赔偿问题。

除了房租暴涨、甲醛超标，背后的金融风险是贴在长租公寓头上的第三宗罪。

鼎家是舆论风波中应声倒下的首家长租公寓公司。

毕业来杭州十几年，曾毅已经是两个孩子的父亲，有两套房子的中产。其中一套一居室学区房买自鼎家，精心装修十几万元，2016年又委托给鼎家出租，签了两年合约。今年4月再次续签。

这套价值一百多万的学区房是曾毅生活在杭城的一份保险，即可作为投资与保值，又是为孩子读书所用，几十年后还可作为夫妻俩的老年公寓，出租则还有每月三千多的收益用以还付房贷。然而这份看似稳妥的资产也遭遇了风险。

今年5月开始，曾毅的租房款总是延期到达账户。8月，鼎家宣布破产，曾毅的租户刚刚支付了鼎家三个月的房租和一笔押金，租户拿不回押金，曾毅也拿不到未来三个月的房租。曾毅与房客重新签订一份双方直租合同，各自承担一部分损失。

曾毅不是受损最严重的，在受鼎家事件影响的数个几百人的微信群里，人们每天讨论着找律师上法院，去鼎家公司“围剿”工作人员。

鼎家创始人在接受界面新闻记者采访时解释自己爆雷的原因：业务长期亏损，管理漏洞导致内部贪腐，6月裁剪人员，被开除员工争夺客户，传播鼎家老板跑路的消息，公司发生挤兑，随后资金链断裂。事情变得不可挽回。

在P2P爆雷余波未尽的杭州，人们质疑，鼎家与爱上街等借贷平台合作，获得全年租金，而租户分期付款，积累的资金池被违规使用导致破产。人们不禁开始疑虑，金融杠杆＋长租公寓的运营模式，究竟玩的是什么高风险游戏？

难赚钱的长租与想赚钱的资本

“长租公寓”最早是新加坡房地产集团带入中国的舶来品。

1998年，圣捷服务公寓分别在上海、天津开业，标志着高端服务公寓品牌雅诗阁进入中国。2000年以后，奥克伍德、莎玛、辉盛阁公寓品牌纷纷入驻中国，也带动国内企业进入长租公寓领域，比如上海的优帕克和广州的私享家。

这些服务品质向星级酒店看齐的长租公寓，住着大城市的金领、外商，并逐渐被中国中高阶层接受为时尚生活方式。到2017年，雅诗阁中国租客的的占比从十多年前的1%增长到45%以上。

中国的城镇化发展加速，大城市房价上涨，租房需求增加。2013年末，全国流动人口居住在政府提供的廉租房和公租房的比例为0.3%，租住私房比例为67.3%，在现居地购房比例为8.6%。

随着国内住宅市场面临瓶颈以及政策引导，万科、龙湖等房地产公司也涉入长租公寓。进入这一领域的，还有自带找房优势的房产中介链家、我爱我家（分别推出自如寓和相寓），以及具备酒店管理服务经验的酒店集团，比如华住旗下的城家，铂涛旗下的窝趣。此外还有第三方资本推动成长起来的创业企业，例如YOU+、蘑菇公寓、魔方公寓等，互联网资本介入，试图发掘长租公寓社区场景的想象空间。

2015年左右，中国长租公寓企业进入品牌化时期。中国饭店协会公寓委员会统计，当年国内拥有规模公寓企业超过500家，公寓间数超过100万间。

“2014年雷军投资1亿给YOU+公寓，带动了一波资本对长租公寓的热情。”负责长租公寓领域某个北京头部企业项目的投资人潘玉告诉界面新闻，“而且近年因政策鼓励租房市场，长租公寓进入了各家银行借贷以及投资机构的优先名单。”

与此同时，长租公寓行业的主流模式从最初集中式拿房（买下整栋楼，重资产，高消费群体），向分散式拿房的轻资产、二房东模式转变。“现在的长租公寓在做市场下沉，房租三四千元左右，面向城市白领。这几年长租公寓企业到居民小区收分散的房源，动作特别大。”中原地产分析师卢文曦对界面新闻表示。2017年开始，国家政策鼓励“租购并举”。“资本开闸，政策引导，大家就觉得长租公寓领域有利可图。”卢文曦说到。

在中国中部城市从事酒店、地产业研究的赵润森认为，资本进入长租公寓，还与经济大环境相关。“通货膨胀的风险下，国内目前股市不能投， 理财产品监管加强、投资回报率降低，又遇到史上最严格的外汇管制，老百姓需要对冲的方式，除了交易量有限的黄金，就是地产。人们通过贷款买房、囤房，财务压力加大，就会强迫拉动租赁市场。”赵润森总结道。

与此同时，成为长租公寓新主流的自如、蛋壳、魔方等创业公司，进入了借助资本扩张市场的阶段。今年初，自如获得了腾讯参与领投的40亿元A轮融资，蛋壳公寓随后完成1亿美元B轮融资，后者据统计已经在过去三年众筹十余次，通过ABS募资超过2亿元。

然而，不同于雅诗阁这样自持房产的长租公寓可以借助地产本身增值，二房东式的长租公寓回报率本身非常有限。

潘玉获得的数据是，国内头部长租公寓品牌在大城市的入住率达到95%以上，利润率则仅有约5个点。另一家不愿透露身份的头部长租公寓企业的高层告诉界面新闻，一间房如果租客每月支付3000元，其中长租公寓拿房成本占其中的70%，装修成本15%，运营成本10%，税务5%，算下来没有盈利，反而房量规模小的企业亏损少，容易回本。

“确实有规模化不经济的可能。”潘玉认为，“规模扩大，管理难度上升，而在拓宽拿房渠道时，有些渠道势必有代理成本，推高拿房的房价。但核心在于长租公寓企业的精细化管理能力。”她认为，对于善于管理的企业，规模大，边际成本能够减少，包括集中采购的成本下降。

2015年，在内地跑了多年室内设计的张杰柏与朋友合计，将其空出来的旧楼租下来改造装修，做成长租公寓。这栋楼的公寓楼层大概2200平方，100间20平米左右户型的房子，坐落在上海的吴中路，靠近地铁最后一站，旁边就是机场、商城和公园。他甚至诞生了一个创业规划，将这间长租公寓的模式在上海进行复制，产生一定的现金流水后进行融资，扩展到5间长租公寓后，挂出自己的品牌，随后向二三线城市发展。

张杰柏计算了成本与营收，预计吴中路的长租公寓楼，需要三年保本，五年回款。但是今年上海进行城市改造，要求对楼外观进行8个月的装修整理，将影响到租客的生活，也影响到公寓营收。随着上海消防法规变得严格，成本、地段、所需资金都合适的物业越来越难找到。

就在今年有买家找到张杰柏，要以不错的价格买下吴中路的长租公寓，在外观改造期进行内部装修改造，将其升级成45到65平米户型的高端长租公寓。张杰柏决定暂时放弃之前的创业计划。吴中路的长租公寓被一家市场占有率较大的长租公寓品牌获得。

“如果不嫁接复杂的交易结构，长租公寓的回报周期很长。”一位在上海做酒店投资、金融创业的业内人士对界面新闻说。

“长租有两种情况，一种是企业自己有房子，做长租则每月有现金流入，就是企业赚的钱。多数长租企业是二房东，赚取差价，但盈利空间狭窄，拿房价格低则容易丢失房源，出租房源价格抬高容易租不出去。不玩点资本游戏，这个活没法干。”卢文曦直白地说。

酒店产权网联合创始人冯少辉仔细分析了这场资本游戏的由来：“长租公寓所支付的物业租金和酒店大致一样，而售价常低于酒店三四成，利润自然不如酒店，但长租公寓的特性是，有稳定的、长期的租金收入，这就导致会获得很好的担保或者资金方的安全评级。由此，通过长租公寓的基础资产，来博得资金机构的融资、投资，长租公寓可以获得最大化的资金支持。”

“说白了，一些长租公寓其实就是专门为金融机构定制的投资产品。”冯少辉说到，“另一方面，达到一定规模的长租公寓能够垄断市场，从而操纵并逐步抬高售价，获取利益。也就是说，社会资金悬赏了一个最敢于冒险的人或者行业炒市场。”

资本该为长租公寓的危机负责吗？

长租公寓在筹资扩张，以及收客模式两个方面，都在今年集中爆发出危机。

其中筹资扩张的模式，被认为是长租公寓抬高市场租房价格的原因，也被指认为资本的原罪。其背后逻辑是，长租公寓通过融资、风投、ABS、REITs等形式筹集到发展资金，扩大市场占有率，试图达到垄断，随后抬高租金价格，获得回报。急切的获利需求带来的今年暑期的高租金，以及自如暗藏甲醛超标危险的高周转。

“长租公寓如果没有资本推动，中间的获利空间是相当微小的，根本承受不了多久就要倒掉的。并且今年进入激烈的市场竞争阶段。”卢文曦称，“长租公寓的第一步是占领市场，不考虑是否盈利，要知道企业的第一第二轮融资，都需要看企业市占率是多少，没有市占率，怎么和资本讲故事。同时与竞争对手抢市场，抬高拿房价格，争取房源。”

前我爱我家副总裁、现中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖，是首先站出来将房租上涨矛头指向长租公寓的人。他对界面新闻表示，“这些住宅租赁运营商近期的不合理抬价，至少占到房租上涨因素的三分之一。”但站在长租公寓的一方不那么认为。

北京是今夏租房者对租金抱怨声最多的城市。我爱我家一位不愿在敏感时期表明身份的中层告诉界面新闻，一线员工不会无限制抬高收房的价格，“如果抬价太多，出租价格上涨，房子租不出去，会扣减员工的KPI。况且在与房东的免租期内，越早出租房源越能获得收益。“他认为今年北京的房租上涨，集中于部分热门区域，到了9月，房租则会季节性回落，降到涨价前的水平。

上述长租公寓投资人潘玉认为，一线人员抬高收房价格的行为确实存在，但长租市场的机构化比例，远没有达到能撬动整个市场价格的地步。“北京大约700多万套存量房，其中300至400万间可出租，而集中式公寓有10至20万间，机构化率小于10%。“该投资人说到。

贝壳研究院（隶属于链家）院长杨现领在此前《财经》采访中表达其观点，他认为除了七八月毕业、换工作的旺季带来季节性上涨，租金上涨与供给缺口相关，北京和深圳的人均住房间数为0.34和0.3，住房缺口超过成都、杭州、上海等其他城市。另外由于去年以来北京大兴火灾之后的拆除违建、清理地下室，部分租赁需求由五环外转移到城中。

我爱我家上述中层告诉界面新闻，北京的大量空置房源也是租房市场供需紧张的原因。“很多研究机构包括政府都在估算空置房源的数量，有的拿水表、电表、夜晚的灭灯率来估算，我们按照我爱我家体系中，过去几年以毛坯房出售的二手房占比来算，北京空置房源大约有80万套。”他表示，我爱我家正在要求员工尽量挖掘出这些空置房源，并提议政府尝试设立空置税，或是对出租房子的业主减免房产税。

在今夏出现的长租公寓爆仓危机，则是来自近年来长租公寓开始尝试的新型收客模式上，即与第三方机构合作，让租户以借贷方式实现分期付款，使得缺少存款的年轻白领可以月付租房，扩大市场人群，同时长租公寓企业从机构一次性获得整年租金，形成资金沉淀。

“目前对于这些资金池的监管比较模糊，大量中介机构把资金池用作扩张房源的资金，或者挪作他用，导致爆仓风险。”中原地产首席分析师张大伟对界面新闻指出。

“分期付款本来是一种个人信用体系逐步完善下，新出现的消费方式，但对于长租企业获得的这部分资金沉淀，目前存在监管漏洞。同时考验长租公寓企业的运营能力。”上市长租公寓投资人称。

胡景晖认为，国内住建部和各地住建委、一行三会等应当建立联合工作机制，严格监督进入长租公寓的资本。

长租市场还会好吗？

潘玉认为，长租公寓行业需要越来越精细化的运营。例如爆仓的杭州鼎家，其董事长魏永锋在界面新闻采访中提到，由于管理漏洞，销售人员挪用房租、赚取差价，给公司造成了200多万损失，加速了资金链断裂。

潘玉表示，虽然有很大部分是线下业务，包括业务人员收房、带人看房、提供日常服务，但新型长租公寓品牌正在给租房带来标准化的服务，并以互联网的方式给行业带来信息透明度，在网上收客方面体现出互联网的马太效应，“我们认为，这些新公司对传统的长租行业来说，会形成降维打击。”

杨现领在此前媒体访谈中提到，目前的舆论形势有可能导致整个长租公寓行业资金使用成本提升。“未来无论是发债还是授信都会趋严。如果银行不愿意贷款甚至停止贷款，行业向市场的供给就会受到硬限制。”他在采访中表示，“长租公寓公司肯定是租房市场的先进生产力，如果长租公寓行业发展不起来，市场又回复到若干年前C2C加黑二房东主导的状态，那对租房人绝对不是一件好事。”

他直言称，中国房改以来建立了一套为购房设计的制度体系，但租房市场制度设计还是空白，导致了今夏矛盾积累一次性爆发。而此时也正是解决问题的好时机。

上述不愿透露身份的长租公寓企业高层对界面新闻形容，如果说此前是长租公寓行业的清晨，“什么都看不清楚”，现在则是早晨。虽然仍是行业的早期，但太阳升起，租房市场的需求变得强烈。

虽然国内长租公寓品牌已经在尝试多种形式的融资方式，包括ABS（用应收房租款向机构放债）和REITs（以租金+资产为底层标的，向公众募款的基金形式），但这都处于尝试的阶段，不断与本身的业务模式磨合。REITs把资产打包，通过基金方式收回投资，风险较小，在国内陆续开始尝试。

2017年7月，证监会、住建部等九部委在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中指出，“加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。”2018年4月，中国证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，推进住房租赁资产证券化。

赵润森认为，在今年的长租涨价问题中，市场受到地产业的波及。“国内房地产市场是重货币的。而近期房地产业融资渠道受限，造成房地产商资金紧张，融资成本增加，必然要求快速的回报。长租是次地产行业，地产业的刺激会波及到长租。”

赵润森说，“而受到影响的大城市年轻人，承受着租金上涨，月收入涨幅有限，只能减少其他生活消费，对前途感到渺茫。”今夏对长租市场的讨伐，何尝不是一场“消费降级”体验下的舆论反弹。