深圳楼市要学新加坡，房价将何去何从？

文｜谢九

最近，深圳住建局局长张学凡表示要学习新加坡，将来让深圳市60%的市民住在政府提供的公共住房。深圳向新加坡模式转型，这将是国内住房发展史上的里程碑事件。深圳一向引领全国改革的潮流，深圳楼市改革，是否会引发其他地方效仿，引发全国楼市巨变呢？

深圳之所以要痛下决心实现房地产发展模式转型，是因为充分认识到了高房价的危害。深圳房价目前已经超越北京和上海，跃居全国最高，即便如此，今年上半年，深圳的二手房房价还是大涨了15%。深圳房价大涨，多方面提升了企业的运行成本，最直接的影响就是土地成本越来越高，而员工面对高房价的压力，反过来也会要求更高的工资收入，这也会提升企业的人力成本。

图｜视觉中国

过去几年，华为、中兴等企业开始将部分业务从深圳转向周边地区，一度引发高科技企业逃离深圳的传言，以至于深圳市市长也公开回应，表示华为、中兴并没有逃离深圳。不过，如果深圳房价继续飙涨，会有越来越多的高科技企业将业务转移出深圳。对于深圳而言，如果因为房价动摇了高科技产业的根基，显然是得不偿失，所以，深圳才会成为国内第一个率先站出来，公开表示要学习新加坡的城市。

那么，新加坡模式到底是什么呢？简单来讲，就是政府为绝大多数人提供公共住房，少部分高收入人群通过市场方式来解决住房。目前新加坡有超过80%的人口居住在政府提供的组屋里，不到20%的人自己购买私宅。组屋价格便宜，大概为家庭年收入的5倍（我国很多一二线城市的房价收入比超过30倍），而且购买人能够申请到很便宜的贷款利率，所以购买组屋对很多新加坡人基本没有压力。

新加坡组屋（图｜视觉中国）

除了组屋之外，还有部分高收入人群可以自己购买私宅，新加坡的私宅价格很高，在全球范围内也可跻身前列，不过对于新加坡政府而言，为80%的民众提供了住房之后，剩余部分就不需要太过操心了，也就是民生的归民生，市场的归市场。

上世纪90年代，我国停止住房实物分配，开始实行住房分配货币化改革，当时原本也是要借鉴新加坡模式的。1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。这基本上就是新加坡模式的翻版。

但事实上，中国的住房体系并没有按照当初的设计来发展，尤其是到了2003年，中国的住房制度更是迎来一个大转折，从新加坡模式转向了香港模式。这一年，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，提出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”基于这样的认识，国内的住房供应政策也就完全转向，“各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。也正是从这个时候开始，国内的房价开始高速起飞。

房价的高速上涨拉动了经济增长，为地方政府带来了丰厚的土地财政，而这些土地财政收入提升了地方政府投资的能力，反过来再度拉动力经济增长，可以说，过去10多年，房地产的确成为中国经济当之无愧的头号引擎。但是，度过了初级阶段之后，这种模式对中国经济的负面效应开始越来越明显，一方面挤压了其他产业的生存空间，同时高房价也带来了诸多民生问题，大量民众的收入被房价掏空之后，最终也影响到了中国经济向消费转型。

这一次深圳率先提出学习新加坡，其实就是中国房地产发展模式的一次回归，从90年代的新加坡模式转向香港模式，最终再度回归到新加坡模式。深圳此次公开表示学习新加坡模式，是在深圳特区40周年的特殊时期，这样的表态更容易引人联想，深圳一向引领全国改革风气之先，在这样的特殊时点提出二次房改，将来有可能成为全国效仿的对象，引发更多的城市向新加坡模式转型吗？

从目前来看，全国楼市向新加坡模式转型的难度还是很大。深圳之所以成为吃螃蟹者，很大程度上有深圳自身的特殊性。首先，深圳是一个高科技城市，高科技产业对于深圳的重要性远高于房地产业，所以，当房地产的负面效应越来越明显的时候，深圳市最先感受到伤害，并且能够第一个做出反应。相比之下，其他城市对房地产负面效应的忍受程度远高于深圳，甚至更多城市还是希望继续刺激房地产发展。

更重要的是，深圳不仅有摆脱房地产的意愿，而且有摆脱房地产的底气。由于深圳有很强的高科技产业支撑，政府的财政收入并不依靠土地财政。深圳的土地财政依赖程度（土地出让金/一般公共预算收入）不到20%，而国内90%以上的城市超过50%，所以，深圳有勇气去做的事情，绝大多数城市都很难复制，当深圳率先向新加坡模式转型时，很多城市还只能继续沉浸在香港的土地财政模式下难以自拔。

不过，从更长远来看，土地财政不可能永远持续，如果未来越来越多的城市进入存量房交易时代，土地财政将不可避免的萎缩，到时候地方政府将不得不寻找新的收入来源，这也是我国为什么要力推房地产税的重要原因。所以，如果将来房地产税推出，土地财政从一次性收入转为长期收入，或许会有更多的城市效仿深圳。

除了对土地财政的依赖之外，很多地方城市不敢向新加坡模式转型，更大的担忧在于房价下跌。因为一旦政府推出大规模保障性住房，势必会对现有住房供应带来冲击，一旦房价大幅下跌，就有可能在银行系统产生大规模坏账，进而触发金融危机。

过去几年，北京房价大幅下跌，很大程度上就是因为北京大规模推出“限竞房”，政府限价的土地和新房大规模上市，极大增加了北京的楼市库存。进入2020年，北京的土地市场上，限价土地开始明显退潮，不限价的纯商品住宅土地成为主流，这也预示着，在经过了2年多的房价持续下跌之后，北京的楼市调控也进入转折点。对当前中国楼市而言，控制房价下跌，和控制房价上涨同样重要。

经过了20多年的高速发展之后，中国的楼市已经来到了相当重要的十字路口，到底是继续坚持目前市场化为主的模式走下去，还是以政府保障为主，深圳将率先给出一个改革的样本。

作者档案

谢九

《三联生活周刊》资深主笔

在嘈杂的时代独立思考

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