深圳楼市想学新加坡？难度大到不可想象

深圳苦房价久矣。

上半年，深圳房价上涨40%。

现在的深圳已经超越北京上海，成为名副其实的中国房价第一城。

深圳涨的那么欢实，最近终于给了个交代。

8月28日，深圳市住建局局长张学凡在公开演讲时说：

深圳要学习“新加坡模式”，未来深圳的住房比例是“六比四”，让60%的市民住进公共住房。

然而，笔者觉得这件事实现的难度之大，难以想象。

深圳虽然目前常住人口只有1300万，但是实际管理人口早已超越2000万，60%就是1200万居民。

让1200万居民都有住房，实现难度该有多大？

1、

在东亚，有两种住房模式，一种是“香港模式”，一种是“新加坡模式”

过去深圳学的就是“香港模式”。

在香港模式之下，深圳已经成了内地房价最高的城市。

那么，什么是香港模式？

其实就是李嘉诚从香港带来的那一套，直接移植到内地楼市。

早在1960年代，香港就探索出土地财政为特色的房地产发展模式。

这一模式在1990年代被李嘉诚引入内地，进而在内地城市遍地开花。

土地财政，不能完全否定，因为土地财政所带来的收入，也助力了的香港经济起飞，改善了香港的市容市貌。

然而这套模式的最大弊病也在于：土地财政。

房价只能涨不能跌。

即便过去几十年，香港多次遭遇危机冲击，房价一度腰斩，但借助土地财政这一模式，楼市总能从最低谷一跃而起，不断创出新高。

目前，我们的卖地收入已经占到总收入的一半以上，想要降低对房地产的依赖，已经非常困难。

另一种就是新加坡模式。

或许很多人要说，新加坡房价世界第三，高于深圳，北京和上海。有什么可学习的？

大错特错！

世邦魏理仕发布的《2020全球生活报告》新加坡房价位居世界第三

首先，虽然新加坡的房价比深圳只高一点点，但是新加坡的人均收入却比深圳高的多的多。

2019年新加坡人均国民收入78929美元，位居世界第二。

折合成人民币年薪55万，平均月薪人民币5万。

看到这，大家或许就明白了，为什么新加坡的房价跟深圳不具备可比性。

反观深圳，62522元（注意是人民币）的深圳居民的收入，也就是新加坡居民的一个零头。

但是深圳居民却顶着和新加坡差不多的房价

以深圳居民的平均收入，需要不吃不喝攒44年才能买的起一套房子。

怪不得深圳是全球购房负担第二重的城市，第一重是香港。

再次，所谓的新加坡房价世界第三，只是说的私人住宅。

而私人住宅在当地占比不到20%。

新加坡超过80%的人口居住在政府建设的组屋中，组屋的价格不到私人住宅价格的一半。

这个价格只相当于我们二线城市的房价。

新加坡人均年收入7.8万美元，一对平均收入的夫妻只要三年多的收入就可以买下一套三居室的且产权完全属于自己房子。

我想请大家注意一点，组屋不是共有产权房，是完全属于私人的，是可以进行买卖的。

说到组屋，我们可能会想到我们内地的经济适用房，就是那种在专家眼中连厕所都不该修的经济适用房。

然而新加坡组屋的质量，不仅强于我国的经适房，也强于我国90%以上的商品房。

新加坡的组屋，甚至是当地的地标式建筑。

新加坡著名的一处组屋 - 达士岭组屋 可以从照片感受一下组屋的品质

过去深圳有句口号叫“来了就是深圳人”，现在这句话变成了“买房才是深圳人”。

按照深圳这个最新标准，新加坡成功地让几乎所有的新加坡人都成了名副其实的新加坡人。

现在新加坡的房产自有率达到90.9%，这个数字在发达国家中排名第一。

2、

“新加坡模式”之下，房价被控制的这么好。

那么深圳能不能抛弃“香港模式”直接学习“新加坡模式”？

笔者的回答是：很难。

最大的问题在于，钱从哪里来？

新加坡的房价调控是一种供给侧的调控方式。

而内地的限购限贷政策，都是侧重于需求端的调控。

限购限贷只是暂时抑制住了房价，需求会不断的涌现，真在想在深圳安家的人总会交够三年社保。

学习“新加坡模式”则意味着要进行供给侧的调控。

政府大量供应低价房屋（土地），这样才能真正的调控房价。

而实打实的增加房屋供给，并不只是说说嘴而已，是需要钱的。

需要很多很多的钱。

新加坡和香港，土地都是公有制的，或者换句话说，房价的底牌都在政府手中。

但是却走出了完全不同的房价走势，原因何在？

香港政府把土地这张底牌，打成了为自己谋利的手段。

但是新加坡政府把它作为了保障民生的资本。

为什么新加坡政府如此有底气？难道新加坡不需要土地财政来谋利？

“新加坡模式”里，低价组屋供应只是表象，淡马锡才是真正的金主。

组屋的价格才两三万人民币，是远远低于成本价的。

在中国只要是涉及土地的部门，就会富得流油，而新加坡却大相径庭。即便是拿着土地的情况下，新加坡建屋发展局也是年年建组屋，年年赔钱，年年赤字。

新加坡政府每年补贴在组屋方面的拨款，折合人民币近1000亿。

而补贴给组屋的拨款，一部分来自于税收，另一大部分来自于淡马锡。

淡马锡，这种新加坡独创的国家怪兽。一边垄断着国内的电信、电力、航空、银行、地铁、港口、航运和地产。一边去全世界投资，满世界赚钱，年均复合回报率高达16%。

组屋的亏空，都被淡马锡用盈利给填上了。

问题来了，深圳的淡马锡金主在哪里？

恐怕连影子都见不着。

深圳说要学习“新加坡模式”，让1200万居民住进公共住房，按三口之家来算，至少需要修400万套住房。

就算只算成本，在深圳修这么多的房子，也至少需要10万亿以上了。

这么多钱又从哪里来？

3、

笔者觉得，“新加坡模式”并不适合深圳。

长期以来，深圳居住用地占比常年不到20%，而全国平均是33%，国际上一般是40%以上，东京、首尔等城市则超过50%。

深圳的每年的新房供应，只要有重庆主城的十分之一，房价不高才怪。

想调控房价，还是老老实实的多增加些住宅供应吧。