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京房回忆89,东坝,悼念一代歌后香殒之地,有情人难成眷属


北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。


本系列只是回忆,钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已,既不映射现实,也不预测未来。

楼市的历史有点儿特殊,总能让人感觉庆幸或后悔。但这就对了,所谓普通人的生活,就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好,庆幸也罢,往事就在这里。




微信里来了个大哥,上来直接问对东坝的未来怎么看?我说至少会不错,之前没通地铁配套不齐规划也不确定的时候,奥园常青藤等小区都没落后,那都齐备之后就会更好些。

大哥好像挺高兴,又问三号线通车后奥园能否涨到9万?我觉得这没法说,只能说地铁的价值大部分已经体现在价格之中了,通了车也不会有太大的影响。单独的因素力量不大,得看板块综合的发展。

我觉得说得没毛病啊,但没想到这大哥暴怒了,劈头盖脸一顿骂,骂我前后不一,刚说看好东坝的未来,又说地铁通车不会涨……

卧靠,那就拉黑吧,听不懂话就算了,抬什么杠啊?我觉得这大哥估计是欠债了,着急卖房还账,所以急于让房价涨上去。但这是着急的事儿吗?

能理解人家的心情,但东坝就这样儿,前后都来回折腾快30年了,全北京的板块可能这是最纠结的一个。但能怎样啊,心急吃不了热豆腐,等着呗。



我最早都不知道有东坝这么个地方,就知道西坝河。后来是看到十大边缘集团的规划才看了看地图,也只能是知道个大概,说不清具体位置。其实不光是我,直到前几年,甚至是现在,还有很多人搞不清东坝的具体范围。

其实真正的东坝面积并不大,基本就是五环外到机场二高速,南到姚家园路,然后北边到北小河的河道。当然这也只是大概的位置,实际上还没这么大,像金隅汇景苑以南还不属于东坝,而是平房乡的地盘,也就是属于朝青。北部东部是人家金盏乡的辖区,包括以前的楼梓庄乡。但也不知道为什么,可能是东坝这名字听起来霸气吧,所以稀里糊涂地经常把其他板块的土地都归到这里的名下了,显得东坝是个巨大的板块。

当然,现在的东坝规划还包括平房乡的平房村和石各庄,将台的北岗子和金盏的北马房也划了进来,具体怎么安排的我也看不懂。但这几个乡仍然是独立的行政辖区,不是都归了东坝。

但大多数人是说不清楚的,大概2004年前后,第四使馆区的概念突然火了起来。之前传说是在望京,就是谁也说不清在哪儿,只是说有可能在大望京村。然后这又说在东坝了,还是谁也说不清在哪儿。甚至现在还有很多人连前三个使馆区都说不清呢,也稀里糊涂地跟着炒作第四的概念。

当时有一批报道引发了争论,大意就是东坝将成为北京东部的龙头。其实就是标题党,写文章的是个血外行,一通胡说八道,把朝青、常营甚至定福庄高碑店都算到东坝脑袋上了。看了文章我都懵了,感觉这都不是板块了,简直是半个朝阳区。但人们就是分不清楚吧,所以全都一通乱叫。

有一次我去朝青开会,主题说的就是国美等几个小区,但横幅竟然是“东坝青年路板块**研讨会”。反正看得我是哭笑不得,直想问主持人一句:您这么任性经过市政府批准了吗?


其实东坝的资格挺老,是最早被划为边缘集团之一的。但当时有很多人不理解,包括我。总觉得没必要啊,南有定福庄,西有酒仙桥和平房,干嘛把离得那么远的东坝给划进来?北边的望京还闲着呢,急于开发这偏远板块干什么?不理解。

估计领导们也不理解,所以只是做了这么个规划,几乎没有任何实际行动,一直就这么搁着。直到连超生儿望京的A4区(西园三区)都建起来了,才好像有人终于想起东坝来了。呦呵,这儿藏着个后备队呢!

这也就是东坝第一个项目的诞生,奥林匹克花园。奥园集团和中体产业到底是什么关系我也说不清楚,乱七八糟的,听了好几次也没理顺。索性不管了,老母猪追兔子,那不是我的任务。

反正当时的奥园相当牛,非常的牛,号称中国十大楼盘里奥园占了三席,具体怎么评的我也不知道,野蛮生长的年代全都稀里糊涂的。反正北京的奥园是和沈阳华新集团合作的,于是东北虎南下,在北京东北部开发出了巨大的“奥林匹克花园”。

华新集团的名字不是太响,但在沈阳是影响巨大的,当年代表作之一就是“夏宫”,巨大的室内水上乐园,规模比北京的亚运村康乐宫还大。还有一个就是沈阳的“河畔花园”,开发于90年代初,公认的沈阳豪宅第一品牌,至少是资格最老,当年几乎所有东北大佬都以住在河畔花园为荣,包括出了山海关就必须拜见的赵本山。

华新国际的“新”,意思是新加坡,所以这是合资公司,因此理念确实在当年很超前,远远超过北方还土了吧唧的本土开发商们。所以说他们是东北虎南下也不确切,不仅老板是新加坡人,而且操盘人虽然是沈阳人,却是一直在南方主持开发。一个是成都的银都花园,一个是苏州的都市花园,都是当年的代表性豪宅。尤其是银都花园,那会儿的评语就是:让成都人知道了什么是高档小区?

这个操盘人姓张,主持开发了奥园的前两期,直到股东们散伙才离开,但他到今天应该还住在奥园,估计是就在这儿养老了。所以老有人问我奥园的质量,也没什么可说的,直接就打比方,如果想知道一家餐厅是否卫生,那就看他们自己吃不吃。如果想知道一个小区的质量,那就看他们自己住不住呗。总经理一直住在这儿,那质量至少是不差,否则人家也犯不上啊,又不缺房。



本来想说说奥园的,但忽然又觉得没什么可说的。非常好的小区,当年创造了奇迹,超级大盘又处在这么个偏远地段,竟然卖出高价之后还跑赢了大盘,相当不容易了。奥园是北京第一个国家级的“健康住宅”,当时全北京就俩项目通过了,另一个是亦庄的金地格林小镇。参评的项目据说高达近百个,甭管这俩怎么过的审吧,反正都是相当的不容易。

其他还真没什么可说的,确实不错,但没什么特殊的事儿。任何项目都这样儿,得老出幺蛾子才能说八卦呢,平平稳稳地就没意思了。后来几期奥园的管理不是太好,私搭乱建和绿化维护什么的都让业主诟病,但这也没什么新鲜的,虱子多了不咬,狗咬人也不算新闻。

但也可以说是一个人,李元发,九鼎轩的董事长,北京地产策划代理界的教父。这人是台湾人,第一批到大陆捞金的,把台湾风格完全搬到了北京,获得巨大成功。他的早期项目都是跟北辰合作的,两个最出名,一个是亚运村的汇园公寓,打出了第一个房产类广告。现在这广告真不怎么样,但在当时算是划时代的创举了。反正靠着概念设计,汇园从本来4000多的价格最高卖到1万4000多,第一个外销公寓,身份的象征。

第二个项目叫“观天下”别墅,现在已经没了,被奥运村给拆迁了。听这名字就够霸气的吧,把本来荒郊僻壤没人要的别墅,竟然卖到了天价,还大部分都是卖给了外籍,真正的外销。

现在九鼎轩早就没落了,李老板也在门头沟种桃子开起了农家乐,算是归隐田园,不再过问地产江湖的这点破事儿。

奥园就是当年九鼎轩代理的,号称北京十大名盘之首。第一期就卖到4800,谁都觉得在东坝这破地方卖不出去,但800多套房竟然一个月清盘,二期推出又是清盘,这就得说真不是瞎猫撞死耗子了。反正是产品确实挺好,李老板给打造的营销方案也对路,相辅相成,给东坝打下了基础。



不过奥园之所以销售得好,或许也和李嘉诚有关,当然这只是我的猜测,具体有没有谁也不知道。因为在2001年前后,李超人也不知道真的假的,反正宣布要在东坝投资100亿,开发5000亩地,打造“CBD后花园”。

而且在这同时吧,其名下的和记黄埔确实拿下了朝青地块,就是今天的逸翠园和御翠尚府。当时的人们一看华人首富真出手了,那说明东坝有钱途啊,跟着大佬能发财。所以,很可能李嘉诚的这个手段帮助了奥园的销售。

不过业内人其实谁都明白,李嘉诚、李超人,还不如叫李大嘴呢,投资的事儿说说就完了,谁也别当真。毕竟人家是真正的商人,不可能真正帮助谁发展。这一点和霍英东霍老爷子是不同的,霍家才是真正的民族资本家,红色资本家,共和国功臣,要不然也不会享受国葬待遇。

李嘉诚也不知道放了北京多少次鸽子,堪称鸽协主席。反正南三环马家堡,东五环常营这都是李家给甩了的,弄得宣武区计委、城建等合作方都非常为难。人家真正惦记的只有东方广场,那才是发大财的项目。至于北京底层百姓是否有房子住,跟人家无关,自己想辙去。

话说回来,李嘉诚这次放鸽子也是东坝命途多舛的事件之一。从此以后,也不知道各种规划提了多少次,改了多少回。什么国际商务区了,免税区免税库了,800万平奢侈品基地了,使馆区+金融区了。还有一阵子提过叫“东坝北京国际新城”,好像是这名字吧,我也忘了,也不知道都是谁弄的扯淡概念,反正没一个落实的。

甭说这些虚头巴脑的了,就说这地铁三号线就折腾了多少年。看看这编号,北京第三号,多老的资格,结果现在连20多号都该通车了,这3号还在修建之中呢。

东坝,真的成了北京资格最老、开发最慢、期望值最大,但命运最曲折的板块。

2009年夏天,东坝拆迁,当时又有新规划了,要真的建成北京最大的保障房板块,号称规模是天通苑的三倍以上,或者是四倍吧,反正大的没边儿。不管别人怎么想,反正我是觉得不靠谱儿。如此大的规模,那东部干脆就别开发别的地方了,东坝全包圆儿。要知道天通苑是30万人以上,那三四倍就是百万人口规模,相当于回龙观+天通苑+北苑+酒仙桥差不多,这简直不可想象,反正我不信。

之后确实是又盖了不少的保障房,基本都是金隅开发的,北京大地主。这也没什么不好吧,虽然算不上高档,但确实是给东坝带来了人气儿。要不然那几条路都不知道得修到什么时候去呢,看着都着急。

其实东坝的商品房里,要说新闻最多的是首开常青藤。当然龙湖天璞也不少,恒大华府更好玩儿,但这都以后再聊吧,得留个悬念。

常青藤最轰动的就是涨价风波,趁着2009年房价暴涨,几个月时间就从1万多涨到了3.6万。其实北京房价真没涨的这么邪乎,作为北京大国企这么哄抬物价真的不应该。那会儿奥园也有房,2万多是正常价格,超过2.5万就算不低了。

但人家常青藤就是涨了,能咋地,有本事别买啊。那会儿我一个同事也琢磨买常青藤呢,正在凑钱,突然听说涨价了,还涨这么多,气的这哥们差点儿光着膀子找售楼处讲理去:老子跟你们丫拼了!

后来他买没买我都忘了,反正风波闹得不小,第二年楼市降温,常青藤又老老实实的降了回来。也不知折腾个什么劲儿,市场就是市场,妄想一下子赚到三辈子的钱不现实。

甭管怎么折腾吧,常青藤的房子也不错。虽然闹出不少的质量纠纷,但毕竟地段好,又是低密度,保值很不错了,业主们看在赚钱的份儿上也就算了。



对了,想起个案子,就是前几年的“麦子店高盛”女高管雇凶杀人案。“麦子店高盛”就是中信证券,江湖戏称而已。其实雇凶是真的,但并不是要杀人,而是这美女高管找了两个莽撞的笨贼,实在是没经验,慌乱之下闯了祸。

起因就是男女偷情,俩人都是中信的同事,日久生情,兔子吃了窝边草。女人很痴情,离了婚要嫁给这男的。但男的估计是个渣,反正不离婚,说是老婆不同意。一来二去把女的给拖急了,于是也不从哪儿就找了俩笨贼,让去吓唬吓唬渣男的老婆。但这俩货只会捅人,不会讲理,在地下车库等到人之后,人家女的一惊叫就下了刀,捅了好多刀,重伤没死。

这案子破的实在没什么难度,应该是第二天就都落网了。当时网上就很多人评价,怎么说呢,女人真的是感性动物,痴情女遇上薄情郎。为了跟情夫竟然能干出雇凶的损招儿,结果自己身陷囹圄,还得赔偿人家,实在让人无语。

当时我还在网上看到过这女高管的照片,很漂亮,典型的白富美,为了个渣男实在可惜。对了,这女人和头条的张老板同名同姓,一个字都不差。



还有个事儿也发生在奥园,也是因情殒命,更加让人唏嘘。那是2009年秋天,萧瑟西风之时,一代歌后陈琳在早晨被发现死在了草丛里,是凌晨跳的楼。

我欣赏的女歌手不多,陈琳算一个,也认为她没有凭借容貌,而是靠歌声走红,比那些花枝招展的强多了。

陈琳跳楼的日子是刚再婚不久,和第二任丈夫分居期间。据说她没有留下遗书遗言,但是那天却是她和前夫的一个纪念日。所以人们都认为是第二任丈夫很渣,让本就感情受伤的陈琳再次受伤,这才走上了绝路。

是不是真渣不知道,但按报道说,这男的之前是个鼓手吧,比陈琳小不少岁,为了追她还甩了女朋友。如果是这样,那真的是够渣的。但女人就是这样,越是感情受过伤害的,越是容易被渣男所控制。估计是直男做不出那些小性儿的温柔事情来,只有渣男才使得出这些手段。

而且,后来这新婚丈夫在陈琳死后,不仅没出席葬礼,反倒争起了陈琳的遗产,据说价值千万的房子。法院怎么判的我记不清了,应该不会让渣男如愿吧。

不知说什么好,只能说在感情中,女人是最容易受伤的,而且是一次次的受伤。看看一对对情侣分手时,基本都是女人拖着行李被净身出户。而再看看那些神头鬼脸的小混混儿,甭管多穷都能招来一堆的小美女。

都说女人物质,也未必,一旦被情迷了脑子,什么无脑的事情都做得出来,几乎是自己往渣男的门上送。问世间情为何物,直教人生死相许。身处其中的情侣都是迷糊的,或许经历过生死才能勘破这男女之情吧,也或许永远勘不破。


仅供参考。


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