开发商的平衡术｜在南京

本文作者：江南房叔

进入“红五月”的南京楼市，最近越来越躁动不安了。

一方面，河西中部、南部新城、燕子矶滨江多个纯新盘蠢蠢欲动，准备“集火”高调入市。另一方面，南京主城二手房市场一片欢腾、亢奋。大批业主抱团，酝酿坐地起价，意欲掀起“史上最强二手涨价狂潮”。

嘘。。。别忘了，还有“逢开必光”的江北核心区，最近又开始新一轮“温水煮青蛙”的渐进式涨价了：那个悦辰府88套收官房源，标准楼层的均价已悄悄攀升至3.5万/㎡左右。与上一次加推相比，“微涨”1300元/㎡。

乱花渐欲迷人眼。在这个高周转、抢快钱的时代，每个项目都想做主角，都想获得高曝光度，都想在冷热两极分化的市场中，占据一席之地。

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但，数来数去，真正能带火话题、热度与板块影响力的“顶流”房企也就那几家。比如：仁恒、上海建工、融创等。它们的共性是，不仅仅是在南京呼风唤雨的大牌房企，更是久经沙场的油腻“老司机”。且，都是炉火纯青的操盘玩法，力求“左右逢源”。

说白了，就是老司机们最擅长的平衡术。

（一）

“北公园，南星光”。作为南京2020年“六盘齐开”的顶流大玩家，“国产仁恒”军团地毯式轰炸的光芒，从未像现在这样耀眼。

从一家强调“善待土地”、“慢周转”的老牌新加坡房企，被强行要求在短短几年内，快速转型为南京“开枝散叶”最成功的轻资产输出“操盘专家”。这个在南京被捧为神话的头牌老司机，需要大刀阔斧改变的，不单单是骨子里的“慢”基因。

实际上，仁恒的超强业务能力可谓有目共睹，品牌号召力输出的布局也愈发“平衡”。放眼南京全市，东西南北四个主力方向，都有仁恒入局操盘的身影。

尤其是，从近一个月以来，仁恒位于主城南北两端的双子星王牌（首座“公园系”、“城市系”）高举高打的“交叉”打法来看，确实在较短时间内引发轰动，算是成功“炸街”。即使是，市场上仍存在一定的争议。

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4月23日，燕子矶的仁恒公园世纪率先开放样板间。5月11日，该项目192套首开房源火速取证，销许均价3.89万/㎡（多数房源单价已“破4”）。5月15日，公证摇号结果出炉，共吸引807组客户报名，中签率23.8%。

再看小行的城市星光，由于主打“地段+学区概念”两张牌。较之燕子矶的兄弟项目，明显关注度更胜一筹。以至于盘子还没开，隔壁的琥珀森林业主就迫不及待的坐地起价，“二手房一夜涨了近30万”。就连过去毫无存在感的金浦翡翠谷，也“兴奋地直搓小手”。

于是，南京人“再一次无可救药的爱上了仁恒”。只为能够轻轻捧起，“资产又要升值了”的璀璨星光。

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但，房叔在此也要浅谈几点个人看法：

1，土地价格便宜（1.7-1.9W），所以利润空间大，市场给予很大希望。

2，小行这个地方，仁恒判断位置比江心洲更容易走量，也能出溢价，否则怎么会“传说中的装标竟然比江湾世纪还高？”

3，首开放风均价4.3万/㎡，总价区间430万-710万。似乎还是坚持了仁恒一贯的高低配策略，估计，大户型价格可能高于均价。这个看江湾城就明白了。毕竟，星光有大横厅嘛。

4，产品是两梯四户配置，在一定程度上又丧失了传统豪宅的舒适度。基本判断就是个首改盘。值得注意的是，最小的74㎡户型被敲定“放在二期入市”。也就意味着：当年湾1-湾4由低至高的“阶梯式客群销售逻辑”已被彻底抛弃。

5，另外，根据南京市面多数精装成本核算办法，项目精装的加码，纯粹是为了冲价格、做利润。而一二期户型定位的“反复”与“平衡”，刻意拉低入手门槛的下限，又是冲着首次改善或初级“仁粉”去的。

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结论：作为快销盘，仁恒应该是合格的。但如果非要与昔日的“湾系家族”相比，基本无品质可言。毕竟，如果你去看看河西南那一堆垃圾项目，比如鲁能公馆，连廊能吓死人，就像站在悬崖边。

一个不争的事实是：现在很多南京人迷信仁恒。虽然，这个项目肯定是跑量利润盘，在强、弱关注项上的平衡艺术已玩到了极致。但，终归还是比周边产品的均好性高很多。入市后预计还会很好卖，也值得部分客群买。

没错，若论仁恒的市场把控能力，“如果在南京说第二，没人敢说第一”。归根结底，是在深刻理解买房人的强、弱关注项等基础上，将平衡艺术玩到炉火纯青。所以，我们必须承认，其强大的品牌号召力，精准客户的心理分析（画像），足以支撑“国产仁恒”在南京的任何板块，都能做到利润的极致。

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所以，后面还有那个与五星合作开发的麒麟G108综合体地块。个人预测，也或将成为捅破紫东天花板的溢价第一盘了。它的首开价格会是多少？各位不妨猜猜看哦。

（二）

产品力，就是生产力。换言之，如果想在南京新一代顶豪市场站稳脚跟，你的产品就必须比仁恒的湾4还要壕，还要“横”。并且，完全不用“傍学区”。

可惜的是，南京市面上各种打着“豪宅”旗号的改善盘一堆。能真正配得起顶豪之名的项目，少之又少。其中大多数人公认的，只有两家：面粉4.5万一平的葛洲坝中国府，与面粉4.2万一平的建工海玥万物。

“如果说海玥名都是高端改善项目，万物就是真正的豪宅项目”。上海建工南京公司负责人曾经豪迈地对媒体表示：“在我心中，南京几乎没有高层的豪宅产品。这一点和上海相比差距不小。”

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所以，他拍胸脯承诺：无论是设计、理念、用材、做工等各个方面，万物都将有很大的提升。“甚至可以说，是真正意义上的迭代。”

面粉地价昂贵，产品打造的成本也要耗资不菲。这就意味着：“站岗”4年的上海建工G68地块，一定要卖出“南京史上最贵的价格”。作为建工“海玥系”全面升级的第二代产品，肩负着树碑立传的头号任务，注定被业内寄予极高的厚望。

房叔近日专程深入海玥万物样板间实探，发现这个项目“果然不一般”。在此梳理了几个要点，供各位参考：

1，海玥万物的会所2000平米，设有恒温泳池。

2，项目共530多户。A地块：8栋楼，B地块：12栋楼。车位配比：1:2.5（南京最高）

3，外立面采用全干挂石材（保加利亚进口），日本三菱电梯，一梯两户。层高3.2米。

4，坊间此前的放风价最低1500万起步，但后来又曝出“卖6.4万一平还是亏的”。最新的小道传言，是争取“冲7万+”（才有可能完全兑现“精装品质”）。

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再来看看，万物整盘的面积段数据，也很有意思：

240平（四房或五房），客厅面宽5米级，南向景观阳台长度约为13米级。

330平（2层空中院墅），做了两套样板间，中式与现代风格。

500平（3层空中院墅），只有4栋楼，单栋12套，共48套单位，产品配比不到10%。

但一个比较尴尬的地方在于：南京毕竟不是北上广深一线城市。这让沪上来的“海派代表房企”上海建工，在无比渴望迭代、换血南京本土顶豪的天花板上限过程中，也存在对南京本地买房习惯的妥协，最大程度地平衡客户心理。

没错，就连房叔接触的上海建工多位内部人士，也坦言：“我们项目对南京买房人妥协的地方，还真是多了去了！一切，都是为了做好平衡！”

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而据房叔个人的现场观感，即使剑指金字塔尖的最高处，发誓要做南京“复式顶豪之王”的海玥万物，为适应南京大多数客群习惯，确实忍痛做了一些小小的、“能看得见”的妥协。

比如，为了“满足南京人喜欢封阳台”的习惯，身为顶豪的它，阳台的玻璃护栏高度不得不“明显做低了”。现场粗略目测，应该不高于1.1米+（下图）。

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要知道，上海的汤臣一品等豪宅，阳台护栏的标准高度是1.4米，扶手也更宽。“这样的护栏高度，刚刚好超过人的心脏位置。让人更愿意在阳台停留，凭栏俯瞰脚下的风景时，也不用特别担心恐高。”

再比如，为了迎合不少南京人“喜欢房间多”的心理，海玥万物也精心做了“平衡”：240平的大平层，原本是拥有大横厅的三房设计。但，为了讨好本地市场，最多可变为四房、甚至是五房。

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“南向多出来的那个房间，其实就是在牺牲整个横厅的阔绰尺度后，专门设置的独立书房，或是儿童房（次卧）。”

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要知道，在魔都上海，人家绿城黄浦湾即使是120平米小户型，也硬生生地做成大横厅+两房的设计。“如果放在南京市场，简直是不可理喻？”

不过，平心而论，海玥万物就算再怎么“牺牲”、“平衡”和“妥协”。至少目前放在整个南京豪宅市场看，也算是独树一帜的孤本产品。甚至，在某种意义上，它已经做到与葛洲坝中国府之间最大差异化的竞争格局（前者主打复式院墅，后者主打横厅平层）。

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甚至，如果在限价能成功大幅突破的前提下，它的复式顶豪单位完全能够做到“放眼南京无竞品”。很多有望入市的过人细节：比如堪比“石材宫殿”的卫生间硬装标准。

|江南房叔摄

比如闪瞎人眼的“米勒厨房套装”。

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比如，与汤臣一品同级别的台面水槽一体化处理。

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特别值得注意的是：项目的南向景观阳台没有做单一的地漏，而是在阳台边缘做了“可能是南京首次出现”的石缝排水技术（下图）。

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这样做的目的，可以做到最大程度的排水。让夏天雨季的阳台不积水，哪怕只有一分钟。

千万别小看这个技术，在北上广的豪宅很常见。南京的很多大牌开发商也都知道这点，但是又不愿意做。核心就是工艺难度大，成本太贵，所以，就连卖到6.4万一平的最贵地王葛洲坝中国府，也“偷懒”选择了地漏排水的模式。

在房叔看来，单凭“石缝排水”这点。业内在评选南京年度迭代顶豪的时候，也一定会给海玥万物留出一个位置。但，要专门强调的是，“据开发商口径，所有的样板间仅提供体验参考，并非真正意义上的交付标准”。

来源|江南房叔摄

建工开发商的谨小慎微不无道理。因为，如果限价不能大幅突破。也就意味着：这样史无前例的顶豪产品未必能“壕”起来。毕竟，左手得考虑成本，右手得考虑利润。

这，才是万物的平衡。

（三）

最后，我们再来扒拉扒拉，同样喜爱玩平衡术的融创。因为，那个最高喊价5万的“新玄武网红”玄武映，马上就要揭开神秘面纱了。

与仁恒注重轻资产输出布局、买房人强弱关注项的平衡，以及建工追求“海派”产品落地南京后的种种妥协与本土化平衡所完全不同的是，融创开始力求全新的产品系扩张平衡，甚至是“与全球同步”的节奏。

按照开发商的对外说法，自2016年进入南京市场以来，融创上海区域紧跟城市发展步伐，已经为南京量身定制了公馆系、御园系、桃源系、华风系等多种产品线。可实际上，融创在南京最出名的项目，其实只有一个：燕子矶的“初心之作”玉兰公馆。

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“销售额位列全国前四，系出天津大本营的融创，近年在南京落地的产品线并不丰富。”有资深业内人士指出：“反观融创在天津的布局，从住宅到商业综合体，从TOP级豪宅到品质刚需盘，涵盖了十大产品系、全业态产品一条龙。”

尤其是代表着融创城市平层豪宅塔尖的产品线：壹号院系列。至今没有释放出在南京落地的消息。当然，那个在上个月刚刚拿下的河西南滨江G11地块（面粉破4W），不超过2.6的容积率。“有没有可能引入顶级的壹号院产品？还有待观察。”

难怪，有人说：“融创卖完燕子矶的玉兰公馆后，在南京主城区就没什么声音了。近两年，好像一直深陷在汤山脚下，变成了深耕汤山的融创。所幸的是，继去年拿下新玄武G86地块后，今年又鏖战113轮，大手笔抢下河西南宅地。让人再次刮目相看。”

要知道，融创如果在南京头部板块再不增加优质土储，也就意味着主动权越来越少。因为地段的含金量决定了，它是否具备做豪宅的基因。如果在主城没有好地储备，也就缺少拿得出手的牛逼产品。因为，没有土壤。

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“现在回头看看，融创有多久没进入南京年度销售排行前20名了？”

所以，看得出，今年的融创是卯足了劲儿回归主城，要在南京大干一场了。那个高调放风4.5-5万一平的、发誓要“力压星河一个身位”的玄武映，就是最真实的写照。

关键是，在顶豪壹号院等TOP系落地南京之前（也许是遥遥无期），略低一级的“映系”产品线明显承担了融创在南京迭代的更多想象空间。尤其值得注意的是，它作为一条“鲜肉级”的全新产品线，与上海的另一座“映系”—静安映，几乎是“前后脚”面世发布。

此前在江湖中名不见经传的“映系”，也能盛大上演沪宁双城记？君不见，上海大宁的那座静安映，小道放风价高达9万一平。几乎是南京玄武映放风价的整整一倍。

来源|项目规划图

什么？你们摆摆手，都说嫌贵？没事的，听说无锡还有一座，叫运河映。相比魔都上海，宇宙中心南京，那座“生长在大运河上的映系”肯定要便宜不少了。

毕竟，号称是全球第五座呢。瞧瞧人家融创，不愧是玩平衡到了极致的高手。那么牛逼的产品线，只需一眨眼的功夫，就轻松布局全球了。

也没错，这年头，朕就是要雨露均沾嘛。