运联研究：普洛斯、万科、丰树、宇培、顺丰物流地产运营模式解析

来源 | 运联传媒（ID:tucmedia），作者 | 朱敏杰

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近几年房地产企业的进驻，使得物流地产行业发生了翻天覆地的变化，市场份额已经较为集中，不少物流地产企业转型布局整条物流供应链追求差异化竞争优势。然而，市场对物流地产的需求仍旧高企，有不少企业还在摸着行业边缘进入。

核心导读：1、目前国内物流地产五类玩家：传统物流地产、房地产商、电商企业、快递企业、国内外金融机构。2、物流地产主要布局：1）普洛斯布局全链条生态；2）万纬入局冷链仓配；3）丰树布局企业办公楼；4）宇培组建全国性物流设施网络；5）顺丰与地产巨头合作共建智慧化物流园区。3、目前物流地产行业一二梯队企业迅猛扩张发展，与第三梯队差距差距明显。房地产、金融、物流行业的入局，使物流地产成为新一波风口，更有普洛斯等行业巨头转型物流生态运营商，延伸至物流上下游，形成生态闭环。1、物流地产概况

1.1 基本概念

物流地产是根据物流企业的发展需求，在适当的地点对物流设施投资的工业地产。物流地产最早由美国普洛斯提出，物流地产主要包括物流仓库、停车场、配送及分拨中心、办公写字楼、企业公寓等所有物流相关的基础设施经营载体。

1.2 地产分类

（1）土地属性

根据《城市用地分类与规划建设用地标准》，按土地用途，将城市建设用地分为：居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地以及绿地与广场用地。

（2）功能分类

按照投资强度及物流强度不同，可以将物流用地分为货运服务型、生产服务型、贸易服务型以及综合服务型四种。

在投资强度方面，综合服务型以及海空港货运物流用地对投资的要求很高，最高可达到每亩地100万元，相反陆港型货运用地与贸易服务型需要的投资强度则低至每亩地60万元。

物流运营强度方面，由于海港运输方式单票货运量大，物流强度高达每年每平方公里5000万吨。

1.3 运营模式

按投资以及运营主体不同，物流地产的运营模式可分为三种：

（1）由地产商开发，交付给物流企业进行管理，如各大物流园区、快递配送分拣中心和快运分拨中心等。

（2）地产商自己开发并管理运营，租给企业客户使用，提供自主建设的物流设施以及物业管理服务，主要应用于物流仓库等场景。

（3）由地产商以及物流企业合作共同出资或成立基金用于开发建设，合作经营。这种运营模式不但可以发挥地产商在拿地、建设方面的优势，还可以发挥物流企业在物流效率及运营方面的长处。

1.4 收入来源

物流地产的收入来自五个方面，出租业务、服务管理业务、项目投资业务、土地增值及其他收益。其中出租业务包括仓库、设备、房屋租赁、停车场收费以及物业管理费用；服务管理业务包括信息服务、培训服务、FA融资咨询业务等等；除了投资管辖内的项目以及土地的增值所带来的收益，物流地产商还可以通过自身增资扩股以及上市获得盈利。

2、物流地产玩家

2.1 市场份额排名

物流地产行业多年以来一直维持着「贞观之治，边疆稳固」的格局。截至2017年底，普洛斯以国内43％的市场占有率以及1825万平方米的物流地产运营面积位列Tier 1；万纬、嘉民、安博、宇培利用集团优势，通过收购与开发，快速扩张，以300万平方米以上的标准位居Tier 2；丰树、宝湾、易商红木、维龙等位列第三梯队，由于仅仅局限在北上广深等一线城市及周边卫星城市，相较前两梯队运营面积较少。

数据来源：企业年报及官网

2.2 玩家分类

国内物流地产行业各股势力「五分天下」：

（1）传统物流地产商如普洛斯、宇培、嘉民、丰树、易商红木等巨头「挟天子以令诸侯」——2016年5月宇培港股上市，2017年7月普洛斯私有化。

（2）第二股势力由传统房地产企业万科、绿地、华夏幸福、碧桂园、宝能等组成，在物流地产行业「后来居上」——发挥房地产企业自身土地资源及资金优势，拓展布局。

（3）电商企业如阿里、京东、苏宁等，「抢滩登陆」物流地产，自主建设物流仓库、网点以及门店等物流设施。

（4）随着顺丰、三通一达等快递企业成功上市，在转型升级仓配业务以及加强航空运力效率的需求下，纷纷剑指物流地产。

（5）金融机构也在进军物流地产行业的路上前行——国外企业有美国的厚朴以及新加坡的淡马锡和华平资本，国内的金融机构有香港的RRJ以及近几年广受关注的平安不动产等。

2.3 地区分布

国内物流地产主要布局国内五大物流枢纽地区，分别为长三角、京津冀、长江中游、成都重庆及珠三角地区，其中普洛斯与宝湾做到了五地区全覆盖；嘉民以及宇培（中国物流地产）等T2企业覆盖除了珠三角地区以外的其他四个地区；易商红木、丰树等T3企业主要布局长三角以及成都重庆地区。

3、物流地产代表企业

3.1 普洛斯——物流全生态玩家

（1）发展历程

2018年1月，在运联传媒「趋势与预测」会上，梅志明正式宣布普洛斯私有化，代表中国物流巨头首次走向世界舞台。普洛斯GLP是中国最大的物流地产服务商，前身是美国Prologis的亚洲业务，在2008年新加坡政府收购其亚洲业务后，Prologis其余业务与安博合并为安博集团。经过九年的时间在2017年7月，中国财团以116亿美元成功收购普洛斯。

（2）主营业务

普洛斯旗下一共四大业务平台，分为：物业开发、运营管理、基金管理以及物流金融平台。说明普洛斯不但运营物流地产，还涉足金融领域。

（3）国内业务分布

普洛斯在国内一共布局了38个城市，总管理面积1825万平方米，地产形式基本为物流园区仓库，主要分布在华东地区，总库存911万平方米，华南地区较少，仅覆盖7个城市195万平方米。

（4）物流生态闭环圈

普洛斯提供高附加值服务获得差异化竞争优势，布局整个物流生态圈。除了为物流企业提供仓库、办公楼以及物流基础设备外，还布局金融平台为中小企业客户解决资金难题以及提供设备、系统、配送、运输等服务。

不单单是一家物流地产企业，普洛斯还是国内著名投资机构，不少企业的融资经常出现其身影：优速快递、快运平台壹米滴答、专线平台卡行天下、城配平台凯东源与驹马、整车行业福佑与汤氏，以及物流技术平台际链、G7与丰巢快递柜等。

3.2 万科万纬——地产行业跨界玩家

（1）发展历程

万纬物流于2015年宣布推出，是万科集团正式进军物流地产的标志。2016-2017年万纬发挥房地产优势，通过开发与收购快速扩张，迅速布局全国仓储设施。2018年并购太古冷链平台，侧重布局冷链物流业务。

（2）业务模式

一方面，万纬物流为电商、零售商以及物流企业提供仓库及仓储设施，或根据其需求提供开发建设、协助运营等服务；万纬还开发长租公寓以及配套娱乐设施，满足企业客户员工的住宿以及日常需求。

另外，万纬物流布局冷链物流，为冷链企业提供干线运输及末端配送的个性化物流服务。

发挥房地产行业深耕的优势，万纬物流投资或收购部分客户在运营中的优质项目，从中获得盈利。

（3）网络分布

万纬物流目前主要布局全国三大经济区以及中西部重点区域，覆盖全国42个城市，持有运营568万平方米面积的地产。运营中项目包括华南区域18个园区项目，华东地区28个园区项目，华北地区12个园区项目，中西部区域包括湖北、川渝地区以及陕西等在内的18个园区项目。

3.3 丰树——办公场景玩家

（1）发展规模

中国是丰树最大的海外市场之一，2005年丰树进入中国物流地产市场。作为领先的房地产公司，丰树之后快速发展扩大规模，当前丰树在中国拥有近1600名员工，布局国内十多个城市，投资物流、工业、零售、住宅等综合房地产项目。

（2）业务模式

丰树的业务模式围绕物流地产展开，以特定资产类型或地理位置为中心设计私募地产基金，包括三个方面：开发建设高价值地产项目、为机构投资者管理资本、通过投资高潜力项目获得回报。

丰树在国内物流地产的主要表现形式为办公楼、工业、住宅、零售以及物流地产（物流地产中涵盖少数办公楼及住宅）场景，全部涵盖共有5个项目，覆盖184万平方米。包括香港在内的办公楼共计6个项目，运营面积165万平方米；工业地产3个项目，运营面积60万平方米；住宅方面3个项目，运营面积120万平方米；零售地产3个项目，41万平方米；物流地产34个项目，运营面积280万平方米。可见，虽然丰树的办公设施面积不是国内最佳，但其涵盖整个业务中一大半的占比。

3.4 上海宇培（中国物流资产）——全国性网络设施玩家

（1）发展历程

上海宇培成立于2000年，是宇培国际、RRJ、京东在国内合作建立的物流基础设施平台。截至2018年6月，宇培在42座城市中运营着60个物流园区，运营310万平方米的物业面积，形成覆盖国内主要物流枢纽城市及周边卫星城的物流设施网络。

（2）业务模式

宇培在国内主要开发高潜力的物流园区，布局全国网络。通过市场调研后获取优质土地资源，然后经过自主开发建设后租赁给客户并自主运营管理。

（3）主要客户

宇培主要服务于四类客户，有顺丰、韵达、百世、日日顺、安能等快递零担类企业；制造行业有三星、博世、美特斯邦威、格力、西门子等；三方货代有中外运、辛克、伊藤忠、利丰、中远等；电商零售商有京东、菜鸟、小米、唯品会等企业。

3.5 顺丰——合作型开发建设玩家

（1）发展历程

2013年，顺丰正式进军物流地产，以「自建+合作」的方式，建立物流产业园。2017年9月，顺丰宣布与万科和普洛斯战略合作，发挥各自所在领域优势，在全国各物流枢纽城市选址，投资开发物流园区。2017年11月，顺丰宣布与嘉民合作，共同开发建设物流仓储设施。

（2）业务模式

顺丰通过与国内物流地产商合作的模式（顺丰通过实地调研建立物流运营所需场地规划、地产商负责拿地以及设施建设），共同合作探索智慧化物流园区、转运中心、冷链物流、员工公寓方面的物流地产应用场景。

（3）网络分布

目前，顺丰已经完成全国34座城市16座园区的运营，包括华东、华南、华北、西南、长江中游等物流枢纽地区。

4、行业看点

4.1 头部企业发展依旧迅猛，带动全国地产估值

（1）普洛斯用了9年的时间完成了700亿元的「飞跃」，不仅仅是因为正处在国内电子商务的快速发展热潮，还在于自身运营的优势。

首先，普洛斯早期进入国内物流行业，为传统物流仓库单调的仓储功能带来现代化的变革，随后进入的安博、嘉民、宝湾、丰树等国外企业虽然能提供同水平的物流设施水平，但在土地资源上远不及普洛斯，无法获得很大的发展。其次，在合作伙伴方面，普洛斯紧抓国内政府企业以及地产巨头，以合作或入股的形式拉拢阿里、厚朴、传化、中集、海尔、中银等为其背书，在土地政策收紧的现状下频频拿地。

（2）普洛斯的私有化，一方面在行业处于价值回归阶段时，大幅提升了自身以及国内物流地产的估值水平；另一方面，万科的参与，借助普洛斯世界头部企业的地位带动万科的发展，将双方资源优势进行互补，摆脱传统房地产企业头衔的束缚。

4.2 物流与地产企业入局优劣势分析

在布局物流地产方面，物流企业可以根据在物流运作上的经验制定整个物流设施建设方案，并且在客户服务上拥有运输和配送能力，服务质量较高。但由于没有地产开发的基因、丰富的基金资源以及牢靠的政府关系，物流企业在拿地开发以及建设布局、招商能力部分有很大的局限性，在这些方面物流企业需要扩充自身资源，大步赶上，比如顺丰通过先后与普洛斯、万科、嘉民等企业合作，高速发展物流地产布局。

相同的道理，地产企业可以充分发挥自身在拿地、建设、资金方面的优势，拓展多元化地产布局，但是在客户运营方面，地产企业无法给予物流企业客户定制化的服务，只能通过外包或与物流企业合作完成物流地产设施的运营。

4.3 政策驱动物流地产发展

12月24日，国家发改委与交通运输部发布《国家物流枢纽布局和建设规划》，包含建设共212个国家物流枢纽。规划指出现有的物流设施缺少系统性的规划，各地产企业都采用自主开发建设的方式，分布散乱不均。此次物流枢纽的建设规划，有效地整合物流资源完善物流设施网络，提高整体运行效率。未来，通过建设多个辐射能力强、运作水平高、连接紧密的国家物流枢纽，提高区域内、区域与区域之间互相协作的效率，推动组织化运营。

4.4 分工协同、综合发展

最近几年物流地产的租金增长幅度明显高于住宅和商业地产并且更加稳定，随着房产红利消失，行业玩家更愿意去布局土地价格较低、租金回报率正在提升中且升值空间较大的物流地产。各个行业玩家涌入物流地产行业，发挥其原本优势，物流企业做物流设施规划运营以及延伸到下游，协助客户进行仓配服务等；地产企业做开发建设；金融企业做基金运营；还有以普洛斯为例的行业巨头转型为物流生态运营者，除了开发建设物流用地，还投资入股物流其他领域企业，形成闭环生态圈。