钱亦奇：自下而上的思考城市规划

编者按：他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的营造者。乐居财经联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述其建设美好生活的故事。本期【见地】对话嘉宾：浙江凯投建设管理有限公司总经理钱亦奇先生。

撰文 | 曹宇震

出品 | 乐居财经

钱亦奇此前的身份是凯德中国华东区高管。那些著名的网红项目，如杭州钱塘江畔的来福士中心，近两年崛起的长宁来福士等等，背后都有他稳健的操盘。

杭州来福士中心

但在过了不惑之年后，钱亦奇却做了一个出人意料的决定，在出任地产与城镇开发CEO一年后又来了次华丽转身，以凯德为大股东方，再引入一些政府的投资机构，创立了浙江凯投建设管理有限公司。

新成立的凯投，将和原来的凯德有哪些运作上的区别，各自都在关注怎样的市场，除了凯德精通的商业地产领域，凯投将专注于哪些层面的开发和运作？新成立的凯投，将以怎样的姿态和形象布局于华东市场？

这些都是引人关注的话题。

而在采访中乐居财经发现，凯投的出现，不仅是凯德置地以另一种形式，将自己在运营管理等方面的优势进行更深层的输出，是从原来的重资产运作向轻资产运作进行的一种积极的尝试；同时也结合到钱亦奇本人对中国的城市设计，城建规划等方面深层次的思考。

我们的新城为何千篇一律？我们的街区为何人气渐散？城市究竟缘何而生？各种路权的冲突该如何解决？怎样让我们的城市更有趣，让老街区焕发新的活力？这些都是钱亦奇以及他的新团队正在思考的问题，也是凯投即将面对的问题。

而选择宁波，不仅因为有钱亦奇个人的情感因素，同时也是因为宁波终于摆脱交通末梢，并正以汹涌的姿态，迎接大湾区时代的到来。简而言之，用钱亦奇的话，就是“宁波确实是一个很好的城市”。

而这句话或也意味着，凯投将以宁波为起点，开辟崭新的未来。

以下是乐居财经与钱亦奇先生的对话精选：

专注开拓华东区二三线城市

乐居财经：请问凯投是一个怎样的公司？

钱亦奇：我们公司成立到现在也才二十几天（乐居财经注：采访进行于2020年7月22日）。你从名字上可以看到，凯就代表凯德，凯德是大股东，还有几家是区级政府下的投资平台，所以带有国资成分，是目前比较流行混改制企业。

之所以叫做凯投，而不是直接叫凯德，也就是我们会让两个品牌之间做一些区分。凯投主要是从事轻资产管理，当然因为凯德是大股东，在资源调动方面，我们可以和凯德进行合作。说利用凯德的招商资源，用他的供应商的资源库，包括它在市场上的号召力。

乐居财经：您身为凯德中国中华区的高管，怎么会想到要做这样一家企业？

钱亦奇：凯德进入中国多年，人们对我们的认知还是以商业地产为主。商业地产是一个重资产行业。无论是购物中心、城市综合体、还是写字楼，都会把大量的资金沉淀在这些项目中，这也就意味着扩张速度不够快。

就是因为我们看到了这一点，所以决定运用凯德在商业地产领域的经验，导入到其他开发商的项目中，做轻资产运营，如此一来就能做更多的项目，甚至可以下沉到二线、三线甚至四线城市中。而这样做，就需要一个独立的品牌来运作。

乐居财经：凯投针对的市场主要是哪一块？

钱亦奇：愿景都会很大，但还是希望脚踏实地，所以第一站选择了宁波。

我们（乐居财经注：指凯德）在2005年就已经进入了宁波，是凯德进入的第一个二线城市，也积累了不少客户资源、社会网络和一些品牌知名度。

从宁波起步，再面向整个华东区，比如嘉兴、苏州、无锡，这些都是我们的目标城市。房地产注重属地化，所以我们不可能贸然到一个陌生的没有任何操作经验的地方。

凯投是一个平台，我们希望和不同专业领域的那些比较知名的有经验的顶尖公司合作；在每座城市，我们都会和本地的行业领头羊进行合作。把项目的效益做到最大化，不留下太多遗憾。

乐居财经：凯投进入的业务分哪几块？

钱亦奇：如果从一个项目开发的角度来讲，我们可能涉猎前期投资策划、产品定位的概念方案，加上后期营销运营。也就是项目开发过程中的前端和后端。

再前端一点的话，就是向一些政府的招商部门、规划部门提供建议。

中国的城市发展自有其独特的内生逻辑

乐居财经：你觉在什么阶段进入一个项目最理想？

钱亦奇：刚拿地之前进入最理想，甚至在拿地之前的规划阶段进入，否则的话只能做一些修修补补的工作。一个产品80%的成败在规划的时候就已经定下来了。

乐居财经：国外的规划经验是否可以让宁波借鉴？宁波的目前城市设计和街区设计，和一些发达城市是否还有一定的距离？

钱亦奇：我原先也是带着国际化和本地化相结合的理念进入宁波市场，但是过了十几年后，我突然发现中国的城市发展有它自己的内生逻辑，所以并不一定非要参照国外的经验。

宁波首先要把自己这座城市未来的发展方向要想透，还要梳理一下市民的喜好习惯，历史文化的积淀等等，把这些梳理清楚，才能做出适合自己城市的规划。

打个比方，现在中国的一些商业其实已经超越了海外的发展，包括电子支付的应用，包括满大街的骑手。这些在海外基本上是看不到的。

比如新加坡，我们所有的购物中心都是封闭的大盒子，但在疫情的情况下，可能就要对这种大盒子形式的商业规划进行一些反思，考虑更多的通风，更好的健康安全。

封闭式商业体在这些方面就不是特别理想，能耗也非常高，物业的维护成本也提高了。所以我觉得新的规划都需要符合我们自身的国情。

人文因素的缺失，或许正是中国城市规划的通病

乐居财经：目前很多的规划可能主要出自一些科班出身的专家，所以人文方面还没完全纳入到规划当中。

钱亦奇：目前的规划更多是自上而下的，有些机械性的条例。但社会发展已经发生太大变化。原先的规划条例已经不适合目前的发展。比如宁波也在随时随地做出一些调整，包括社区里面要配活动用房，包括这个社区边是不是增加一所学校，学校应该设多少班，这个都是要去思考的，不能浪费宝贵的土地资源。

乐居财经：宁波早期扩张的时候，追求大方格式的街区，社区很大，道路很宽,看上去似乎很规整阔气，但好像缺少一种城市原有的味道，不知道您怎么看这个现象。

钱亦奇：国内的新城规划基本上都差不多是同一个问题。有时候跟投资拉动有关。但是在过程中，我觉得规划负责人还是可以沉下心来，研判一下区域的人文、自然环境等要素。

比如，凯德在海曙望春工业园里的中新创智产业园就曾碰到这样的问题。原先的规划中路都是横平竖直的，但是后来我们根据原来存在的自然水系，把直的路“扳弯”，这样一来你会感觉和周边原本嘈杂的环境完全不同，车行更慢，景观也更丰富。这其实只是一个小小的手法，我的意思是在未来的规划当中，能够因地制宜，因人制宜的去看这些地块。

乐居财经：我发现国外的城市也是这样发展过来的，比如那本著名的《美国大城市的生与死》，城市设计屈从于车行需求，设计很直很宽的道路，这样似乎开起来更快。但城市毕竟是供人居住的，当行车权优先于行走权，便造成步行上的诸多不便，也造成原本繁荣的街区，因为无人行走而逐渐没落。

钱亦奇：所以有些成功的规划大师往往不是从规划或者建筑工程这些体系来的，我们在规划的时候一定要注重人的因素，因为发展太快，此前没办法静下心来思考这个事情。但发展到一定阶段，在土地资源已经比较稀缺的情况下可以开始做这个事情。

就如《美国大城市的生与死》，就是以普通人的视觉去观察城市里的各种细节。这就是在方法论的问题，由原来的“自上而下”变成“自下而上”。

乐居财经：我确实看到很多国外的城市设计方面的书，里面大量的篇章都是和文化、宗教等等相关。有一本美国的相关著作，有很大篇幅是去分析社区里族群，以及宗教信仰的比例。

中国各地区人群也有很多生活习惯方面的差异，比如宁波这样一个外来人口较多的城市，他们有各自的习惯。怎样去交融，怎样和谐共处于一个社区，可能也会产生一些文化融合方面的问题。是不是我们以后的城市设计，除了规划专业，也需要请一些规划专业以外的人参与进来。

钱亦奇：新加坡也有这样的理念在，包括街区的设计，其中的一些宗教性设施一定要按照种族的比例分配到各个社区里。关键是我们能不能付得起这么多的时间去做这样的反思。

另外，规划也不能追求完全理想化的状态，因为规划到最后还是会受制于实际使用人。甚至有时某种程度上会颠覆了原来规划的目的。

我们往往看到很多国内的新城就是太过干净，但是这样的话就感觉没有烟火气，甚至有一些比较杂乱的地方，往往才是能产生城市活力的。香港和新加坡就是两个案例（乐居财经注：比如香港的庙街、台北的士林夜市）。

城市的设计最终就是解决人的问题，要以人为中心，因为城市是用来居住的，他本身的先天的功能就是如此。

改变城市末梢地位的宁波，正可更上一层楼

乐居财经：您如何看待宁波这座城市?

钱亦奇：我这次应该是第三次回到宁波。

第一次是2005年的时候，我们从江北宁动地块开始做起。从那时到现在宁波的城市发展和变化还是蛮大的，但大城市的感觉还没完全出来，尤其是市中心的这一片。宁波各县市也较为独立，这样会造成资源上的分散。

乐居财经：是不是说宁波的城市形象，和他的经济实力并不特别的匹配?

钱亦奇：客观的话有时可能也会不中听。

宁波2019年GDP已经排到第十二位，已经恢复到它的历史最好水平。但是长久以来，宁波还是以工业制造业和外贸出口为主，这种产业结构自然会造成现代服务业在城市的缺失。所以你在宁波看不到很多高等级的写字楼。

但我也相信“宁波246万千亿产业集群”的集聚会让外来人口不断涌入。这对城市的发展非常重要。人口、人才的集聚是带动任何产业的前提条件。

为适应宁波未来的大发展，显然要把整条价值链往前移，推到源头，也就是在规划的层面入手。然后再到产品定位层面，如果等到建成再入手就已经太晚了。

乐居财经：您是否觉得在宁波这样一座还在高速发展中的以工业为主的二线城市，其实还是有很多机会去把城市形象和城市功能完善，让城市的生活变得更有趣？

钱亦奇：我觉得宁波还是有不少机会，首先市中心好的地未来挂牌就会不少。这种大量的机会在一线城市几乎已经不存在了。另外，宁波在发展过程中留下了许多城市的“边角料”，很多项目虽然地块不大，但是可以做一些小而精的符合本地文化，或本地市场特性的内容。这在一线城市叫做城市更新，在香港叫做“活化”，宁波未来也会慢慢到这个阶段。这个工作永远也不会晚。

乐居财经：您是舟山人，文化上没隔阂，是否也有助于在宁波开拓?

钱亦奇：从2005年进入宁波到现在为止已经15年了，中间虽然来来去去几次，但其实很多联系从未中断，然后对宁波的观察也没有中断过，所以我觉得宁波是比较适合凯投先期发展的地方。即使在未来，凯投也可能以宁波作为总部。

因为宁波未来已经不是交通末梢了。不但有苏嘉甬高铁规划，甚至未来从上海（乐居财经注：规划中的上海东站）到舟山到宁波都规划了跨海铁路。往南到甬台温，往西边到义乌、金华，宁波都是一个重要枢纽。所以从这个角度讲，未来宁波可以期望更上一层楼。

乐居财经：看来您对宁波还是非常看好的。

钱亦奇：对，非常看好，某种程度上带一些感情因素，但确实从理性角度分析，宁波确实是一个很好的城市，但是可能目前还没有发挥出它完全的优势。

乐居财经：凯投会不会引进一些新加坡的产业或者品牌落户到宁波。

钱亦奇：这个也是我们拓展的目标。

乐居财经：目前在宁波你们有项目吗？

钱亦奇：有几个正在谈，目前还不能透露。我们作为建设管理的顾问参与，还有一些是作为代建和咨询。除了纯住宅我们都能够涉猎。

我们希望做一些比较有趣的工作。比方说写字楼、产业园、甚至加油站和高速服务区，这些都可以做。所以我们希望凯投的业务和项目能够更加多元化。