冯仑：本土房企在未来面临的最大挑战

封面题图｜《百万美元宝贝》

本文根据 2019 年 8 月 1日 ，冯叔在新加坡国立大学城市与地产研究院主办、风马牛传媒协办的「中新论坛」的演讲内容整理。

文｜冯仑 （微信公众号：冯仑风马牛）

从 1999 年到现在，中国的房地产一直在快速地成长。在快速成长的过程中，有一个重要的时代特征，就是以住宅为单一的产品，快速地建设、销售，围绕这样一个模式来做房地产开发。

这样的开发模式给中国的城镇面貌带来了巨大的改变，同时也十分有效、快速地解决了人们的居住问题。从 1978 年到现在的 40 年里，中国城镇居民的人口翻了一番，而住房面积从人均 1.8 平米增长到了人均 35 平米。发展到现在，我们普遍认为，目前这个阶段，房地产的开发时代已经结束了。

冯叔在由新加坡国立大学城市与地产研究院主办、风马牛传媒协办的「中新论坛」演讲

7 月底中央在讨论经济问题的时候，明确提出「坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。」而且，最近一段时间以来，金融机构对房地产的「输血」受到限制，银行对开发商的开发贷款有了限制以外，信托基金、私人的委托贷款……各种各样进入房地产的资金都已经被堵住了。这样一来，房地产就结束了开发时代，开始加速进入后开发时代。

本土房企面临的转型「痛点」

后开发时代跟开发时代最大的不同，是产品线要增加。住宅以外，大概有六大类新的产品，是地产商要特别关注的，包括我们通常讲的写字楼、酒店、物流仓储、健康医疗、教育研发，以及公共物业和公共设施。

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开发的模式也由简单地开发，然后把它卖掉，逐渐变为对全价值链的关照，从拿地一直到最后的经营、租赁，或者做 REITs 上市。

在开发时代，中国有 7 万家公司在做住宅开发，相关的服务机构有 30 万家，从业人员有 3000 万人。其中大部分都是围绕着住宅的快速开发。进入后开发时代的全产品线、全价值链、全商业模式之后，7 万家住宅公司会减少一半到 2/3。但同时，我认为至少会增加 50 万家以上的面对新的六类产品的服务机构，这就是机会。

我们可以看一看，在这两个阶段里，本土企业和外资的投资情况。在开发阶段，本土企业以规模和速度见长，做得最强、做得最多的是本土企业，资本、规模，包括资本市场发展速度，都是本土企业占优。因为本土企业更了解市场，拿到了土地之后快速盖楼、销售。

当然，在开发阶段，外资实际上也是围绕住宅在做。但是，从过去这 20 年的竞争和发展情况看，外资以产品的品质和服务见长，规模和速度都不及本土企业。

进入后开发时代，这种情况倒过来了。

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发展到现在，本土企业面临的最大挑战，要么是认为什么都会做，要么是突然发现都不会做。什么都会做的，认为有钱什么都可以做。汽车也会做，机器人也会做，还可以卖水、卖酒、卖粮食……要么就是不会做，比如现在很多本土地产商都陷入困惑。这从语言上可以看出来，他们的语言没有边界了。一个人说话越没有边界，心里越没有底。

有些地产商讲，要做美好生活的配套服务商。大家能听懂吗？美好生活很多，从婴儿到火葬场都有美好生活的场景。其实就是说，今后不是以住宅为核心，以美好生活为核心。那等于你就没有边界了，这说明心里没有底。这就是反映了房企现在转型的时候面临的困惑。

反而是外资企业，在这个阶段表现出稳定的实力、经验和成绩。比如说普洛斯（Global Logistic Properties Ltd.，新加坡政府投资公司旗下的地产公司，主要在中国和日本开发物流设施及提供物流服务），一开始是美资公司，亚洲金融风暴的时候，新加坡投资它，最后它在大陆发展，最近把美国那部分卖掉了，现在变成全球最大的物流仓储专业公司。

为什么要与外企融合互补

本土企业在写字楼的经营上明显落后。以北京为例，北京现在最好的写字楼是国贸三期，是由嘉里（集团）做的。过去 30 年，嘉里在北京就做了这么一个项目，30 年做了 100 万平方米，目前的估值在 1500 亿到 1800 亿人民币。

位于北京CBD繁华地段的地标建筑群国贸三期

现在在北京最好的写字楼，以及上海的，都是外资。最近外资大规模在上海买写字楼，尤其是投资级的甲级资产。

此外，外资有非常好的经验，有相对低的融资成本。比如凯德在中国也做开发，也做资产管理，有办公楼、有购物中心、也有公寓。像这样的一些竞争力是本土企业所不具备的，就是又有经验又有资本，同时又有市场。

我自己做过七八个写字楼，但都卖掉了。我们经营、租赁、管理写字楼的经验还不够，所以我们没有优势。我们要去学习，再慢慢去做。

本土的企业在未来的竞争当中，应该怎么样跟外资进行优势互补？

在今后一个阶段，外资在中国大陆的竞争力体现在这几个方面。首先是资本；其次是经验，尤其是资产管理经验。进入到后开发时代，房地产的竞争力转入到运营和资产管理，围绕着每平米的租金回报来算账，而不是围绕着把它卖掉，一平米加多少钱来算账。这些方面，外资是非常有经验的，而且拥有这些经验的人才也很多。但是从住宅商转过来的本土企业，很难找到相关的专业人才，要从外资里面慢慢去找人才。所以在经验和人才方面，外资具有竞争优势。

新城·国际是由万通集团和香港置地（母公司为怡和洋行）联合开发的国际级住宅开发项目

由于外资在这两个方面有优势，如果本土地产公司凭借在制度、法律、市场方面的优势，双方结合起来，就会有更好的发展。过去十几年我们一直跟香港置地（集团）在北京有项目合作，一直采取他们的经验、人才、管理，我们来解决本地化的问题，一直合作得很好。本土企业和外资在合作中学习，外资有所发展，本土企业也在学习过程中逐渐进步。

这有点像中国改革开放最初的酒店业。当时在北京新建的长城饭店就是合资的。在那个时候，中国只有招待所。到今天，我们知道，中国本土的酒店业不光是如家，也有高端的，慢慢也形成了自己的经验和人才队伍，也知道怎么样在硬体和软体方面发展。这个学习过程经历了 20 多年。

所以我觉得，随着中国经济的继续增长，市场的进一步开放，尤其是最近几年对外资的开放是前所未有的，我们期待有更多的外资来合作，共同发展。在这个过程中，不仅提升城市的营商环境、基础设施、服务品质，同时也为地产行业的发展带来更多的经验和成长的空间。

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主编｜王滔 编审｜陈润江 顾问｜王淑琪