全球六大城市面临房地产泡沫 房价下跌风险凸显

中房报记者 曾冬梅丨广州报道

种种迹象显示，新一轮的房地产泡沫已经成为了全球性的问题。9月27日，瑞士银行（UBS）发布《2018全球房地产泡沫指数》报告，其中指出全球主要城市在过去5年里，房价平均上涨了35%。瑞银表示，3年前，伦敦和香港是唯一面临泡沫风险的两个地区，而3年后，面临巨大投机性房地产泡沫风险的城市已经扩大到了6个，包括香港、慕尼黑、多伦多、温哥华、阿姆斯特丹和伦敦。此外，还有10个估值过高的城市包括纽约、悉尼等，正在朝着泡沫的方向前进。

“繁荣的第一个裂缝已经显现：去年的泡沫风险城市有一半出现了房价下降。”瑞银房地产主管Claudio Saputelli 如此表示。而根据该机构过往的经验，在泡沫风险警告发出的12个季度以内，这些世界级房地产市场出现回调的可能性会达到50%至60%，在特定的一个季度房地产市场出现回调的可能性会达到12%。

2018年8月份，香港私人住宅售价指数录得了2016年3月以来的首次下跌。有数据显示，今年前6个月，纽约售价500万美元以上的豪宅，价格降幅超31%。而“奶茶妹妹”章泽天位于澳大利亚悉尼的豪宅挂牌一年多还没卖出去，今年不得不以亏损1000多万元的价格降价出售，但至今仍未有成交消息。

“加息过程中，所有风险资产都会有降价风险。”国泰君安分析师刘斐凡认为。但他强调，国际主要城市的房价走向虽然对中国房地产市场也有一定影响，但并非主因，“更多看我们自己的产业政策和货币政策，现在中美经济周期不一致，我们似乎不会选择加息。”

多个城市出现房价回调

瑞银将全球20个主要金融城市列入全球房地产泡沫指数的观察对象，指数分为5个类别，在-1.5至-0.5之间意味着房地产市场被低估了，-0.5至0.5之间意味着价格适当，在0.5至1.5之间代表市场被高估了，超过1.5意味着存在泡沫风险。

在2018年的这份报告里，泡沫指数超过1.5的城市分别有香港、慕尼黑、多伦多、温哥华、阿姆斯特丹、伦敦。而在0.5至1.5之间的城市则有10个，包括斯德哥尔摩、巴黎、旧金山、法兰克福、悉尼、洛杉矶、苏黎世、东京、日内瓦和纽约。

瑞银指出，泡沫出现时，一个典型的迹象是房地产与人均收入和租金严重脱节。根据他们的统计，这些大城市的白领技术工薪阶层的平均年收入（税前），如果用来购买一处60平方米的公寓，在香港需要22年（2008年时需要12年），伦敦需要15年，巴黎14年，新加坡12年，东京11年，慕尼黑8年，法兰克福6年。而如果用累计租金收入购买这套公寓的话，在苏黎世和巴黎需要36年，新加坡、慕尼黑、香港35年，法兰克福30年。

在该机构看来，房价上涨过快，与当地平均收入严重脱节，让大多数居民无力负担购买自住房。而负担过重又会引发政府的政策调控，比如增收空置税（香港、悉尼）、对外国人加征印花税（伦敦、悉尼、新加坡）来抑制杠杆，从而“劝退”外来热钱。对于价格受到投资者情绪或外国资本高度影响的市场，房价调控政策对房地产市场构成了重大风险，尤其在房价快速上涨周期中，可能会使价格过度回调，导致投资者重估他们对未来资本收益的预期。

回调的风险已经出现。自2012年以来，香港房价持续以每年近10％的速度上涨，可谓跑赢全球，但这个趋势已经发生了变化。9月28日，香港差饷物业估价署发布的数据显示，香港8月私人住宅售价指数报393.9点，环比下跌0.076%，为自2016年3月以来首次下跌。有中介机构表示，越来越多的内地高净值客户在放售香港的高端住宅，还有买家宁愿损失订金也不想在香港履约购房。美银美林的最新报告指出，目前香港住宅楼市转弱，预计未来两年香港住宅楼价下调10%至20%。

根据彭博的报道，9月9日这一周，纽约挂牌出售的住房中有774套挂牌降价，这是2006年以来单周挂牌降价套数最多的一周。当地的地产销售公司透露，纽约房地产市场出现了供过于求的局面，买方的报价降低了20%~25%。

悉尼的房价也已进入下行通道。2015年4月，京东集团董事局主席刘强东以妻子章泽天的名义购入悉尼一套豪华公寓，成交价1620万澳元，加上印花税，总成本大概是8462万元人民币。2017年6月，这套豪宅挂牌出售，叫价1800万澳元，但一直无人问津。2018年4月，章泽天不得不将售价调低到了1500万澳元~1600万澳元，按1500万澳元计算的话，亏损超过1000万元人民币。

据了解，目前悉尼的独栋房屋和公寓价格已经跌落到了2016年底的水平。有机构认为，澳大利亚将面临2008年金融危机以来最大的房价调整，房价可能将在2020年下跌23%。

新一轮经济危机近在眼前？

瑞银此前曾表示，过去40年间大多数房地产市场的回调都是由利率提升引起的。购房需求过于旺盛，处于削弱购房需求的目的，央行很可能会加息，所以处在本身已经被高估很多的世界级大城市中的投资者应该警觉，中长期来讲，房价的这一涨势是不可能持续下去的。而除了加息，今天世界级城市房地产市场的走向还依赖投资者情绪的变化或者国外资本流向以及一些不可预知的经济现象的影响。

该机构坦言，过去数年间，不少城市的房价主要受国际购房需求增加的影响，尤其是来自中国的购房者，过去3年间，这些城市房价的平均增幅达到了近20%。

而今年以来，受制于外汇政策等的影响，中国购房者在海外的活跃度已经大幅下降。戴德梁行大中华区海外投资部高级董事张令青透露，2016年，投资美国商业地产的海外资金中，中资排在第一位。受政策影响，2017年已经下滑到了第三位。“年初我们预计，今年全年内地资金的海外投资总额将比去年减少30%~40%，但现在看来，有可能减少50%。”

“我们在美国有一个项目，以中国买家为主要客户群，原本是打算销售的，但是今年形势不好，最后只能转售为租了。”某个品牌开发商对中国房地产报记者表示。

房地产泡沫只是全球资产泡沫的一个缩影。加拿大投资研究机构BCA认为，过去10年全球主要经济体纷纷开启量化宽松（QE）模式，令高估值扩张到所有地区、所有资产类别的风险资产中——包括股票、信贷和房地产，而随着美联储不断加息，全球400万亿美元风险资产下的泡沫将无处遁形。

全球最大的对冲基金——桥水的创始人雷·达里奥也表示，当前的经济形势正在按照美国大萧条的剧本发展，将在2年内发生新的金融危机。

但瑞银不认为房地产将是引发新一轮经济危机的元凶，因为虽然存在一定的泡沫风险，但并没有数据表明全球信贷或不良贷款过高，未偿还的抵押贷款增速还不到2008年金融危机爆发前的一半。

刘斐凡也表示不必过分担忧，“杠杆水平不高，信用没有错配，银行体系没有受到侵害，利率水平也不高。”

实际上，投资者们对于市场也没有过分悲观，他们只是将资金从泡沫最大的城市转移到了泡沫相对较小的城市。据英国皇家特许测量师傅士鹏介绍，过去12个月，香港投资者在香港当地卖掉了价值175亿英镑的房产，其中至少33亿英镑进入了英国。例如，2018年6月14日，李嘉诚旗下香港长江实业集团斥资10亿英镑收购了位于英国伦敦金融城的地标级写字楼5 Broadgate。2018年9月27日，香港新鸿基地产郭氏家族联手爱尔兰开发商Ballymore，买进伦敦金丝雀码头超高层住宅开发项目Millharbour Quarter，项目价值10亿英镑。“在国际热钱涌入的高峰期，伦敦的房产泡沫是排在第一第二的位置，现在虽然外部资金进入的数量有所减少，但伦敦依然是备受资金青睐的避风港。”傅士鹏表示。