青岛近郊房产如何选——谁是下一个“新都心”

2019年，西海岸、北岸城区、即墨、胶州土地成交量占据全青岛的78%，商品房交易量占比76%，年底存量也在70%以上。2019年算是冷静的一年，峰会热潮退去，刚需和刚改增多，投资减少，咱们购房人在选房时，面临很多新区不知道如何下手，每个新区都被置业顾问美其名曰未来的“新都心”。

为何“新都心”如此热捧，我们来看一组数据：

青岛2年内部分小区价格走势

大家可以清晰看到，除前海一线豪宅和近郊别墅产品外，5年内涨幅和增值最快的就是“新都心”片区

5年内青岛部分小区房价变化

朋友会问，其他几个楼盘前景如何，@青岛住这儿告诉您，其他有几个楼盘涨幅还没到高潮，说明还有潜力，同时每个楼盘都有其“增值生命周期”，也就是天花板，但是这不妨碍“新都心”的目前购房热度，因为目前人居住而言，所见即所得，再者来说，水涨船高，每个楼盘都有空间，就像当年的麦岛金岸，因为稀缺优质，一直也在升值。

“新都心”十年磨一剑

“新都心”最早是在从2009年到2010年开始规划，时至今天已俞十载，规划面积约3.98平方公里规划建筑面积约460万平方米。该片区位于长沙路以南、清江路以北、南昌路以东、黑龙江路以西，位于青岛市主城区的中心。

年轻人的“退路”

最早这块土地是双山、保尔、大山旧村，片区第一优势是位置。退回六、七年前，新都心与老市南（抛出沿海一线）、市北比的话均价优势比现在要大，外地青年们面对面对超出自己预算但是很心仪的市南和旧房较多的老市北，毅然选择了这块片区，相信他们当年是很纠结和无奈的，其实老青岛人并不看好这里，具体唯物主义和唯心主义原因都有，自行了解。

那几年青岛市南区房子也是两极化，一个极端是“小户型和怪户型”，一个是“好户型但是大面积”，正常套三的房子所谓的“元宝户型”和“动静分区户型”在当时小于120平里都没得挑：

2012-2015年新都心、市南某小区户型

新都心98平可以做套三，这不得不说中国现代居住建筑升级和开发商研发实力提高的原因，前提是：得有大开发商。

大开发商云集

新都心大开发商进驻

万科、中海、海尔、海信、保利、和达等地产大鳄“逐鹿”新都心，特别是全国性的开发商在新都心的进驻，称得上是青岛居住升级、地产发展的一个重要事件之一。

新都心品牌开发商居住建筑

万科金色城品、中海清江华府、海信淮安郡、青建太阳岛、万科蓝山、国信紫云台等住宅新盘拔地而起，新都心板块人气汇聚，更是活力燃起。

商业项目

凯德MALL

亚洲最大的房地产集团之一——凯德集团（新加坡）在新都心投入建筑凯德综合体，定位之高参照西直门的项目，北京凯德MALL客流量位列首都第七名，青岛项目参照北京地铁上盖

地铁上盖的凯德Mall

很多情况下，商业和住宅用地是提前规划好的，但是总遭到老百姓诟病，原因是迟迟看不到进展，今年近郊的诸多商业项目也相继开业：高新区鲁商、世贸52、创智新区的中粮，静待

交通、教育、医疗

2016年12月18日开通运营南段（双山站至青岛站区间）

青岛地铁3号线线路连接了青岛的两个火车站，而“新都心”这个在最中间。新都心综合使用地上地下空间，建成了高端商务区、商务综合体、高端酒店、多品类商业体等多功能城市综合体，第一个青岛地铁商业和建筑设计典范就此而成。

M3新都心地铁段

新都心的医疗主要借助周边片区医疗资源，教育在逐步完善，规划10万居民的新都心，不仅是30-40岁青年人们居住区，更是吸引85~90~95后的活力区。

“新都心”是青岛新区发展的标杆和样板，用了十年

谁是下一个“新都心”

“新都心”的成功不是偶然，源于天然的地理优势、青岛的新城打造投入、招商实力等内外综合因素，且“新都心”不是飞地，目前的近郊，谁会是下一个新都心呢？

潜力片区一：青岛高新区——原三大高新板块

青岛高新区近6年发展迅速

自带产业，腹地很大，基础教育高地，市级配套、医疗资源规划大，后期看产业发展和人口导入速度

辐射客户：市内四区、城阳区、当地产业人才

潜力片区二：城阳北即墨南——白云山地区

青岛北高端居住区

居住区品质较好，改善型产品多，选择余地大，人口导入快，医疗、学校有规划但看后期进展

辐射客户：城阳区地缘性客户、市内四区工作者、市区老房置换用户等

潜力片区三：即墨西VS创智新区

即墨西片区

即墨西片区目前教育资源丰富，商业和城市整体发展空间较大

目前主流客户是地缘性客户和老城区改善型客户

“即墨北站”的定位升级，预判会效仿“青岛北站”和近期火起来的西海岸的“青岛西站”（毕竟非限购区域），外地人能来需要城区综合升级和商业的重整，否则很容易被前面两个截流

创智新区：目前该片区楼多人少，但是建筑品质和产品选择确实推动了即墨区居住水平升级，人口聚集性有待提高，但不可否认为对当地居民而言多了一个很大的选择机会，新府地的加持早晚会有推力

潜力片区四：西海岸的辛安

目前情况大型开发商云集，工业厂房搬迁后看商业的入驻，价格吸引了众多刚需，目前主要借助黄岛中心片区配套

潜力片区五：自贸区

青岛自贸区

还有诸多潜力片区：胶南两河片区、胶州少海片区、中德生态园、动车小镇等

城市战略定位

近郊会有几个“新都心”？

近郊“新区”——乱花渐欲迷人眼

近郊区吸引购房者，最主要还是价格，按照目前市场情况来看，成交人群主要是外来工作人员、产业人员和省内房价“虚高”区域改善人群。青岛市北区“新都心”崛起确实，但是它的地缘性很强。

下一个五年，青岛近郊到底哪个片区成为下一个“新都心”，都有可能。新区建起来的原因主要是老城区无法满足产业发展和更多人口需求、城市化推进、人口扩增等，同时在选择的时候关注几个点：选择有产业的新区、控规及其土建近期进展，尽量不要选“飞地”，核心产业区离居住区通勤45分钟内优先选择，这是宏观的观点，这样方向不会错，微观看更需要底层逻辑和分析判断。

青岛“新都心”

“孔丘弟子三千，贤人只有72人，成功率仅是2.4%”对于宏观来讲问题都不大，青岛属于新一线城市，但是微观看楼盘产品，要下很多功夫，除了自住的自身考虑外，谁不想自己房子有机会升值更多能置换更好的呢。

每个近郊都有成为“新都心”的潜质，但是近郊内每个片区的各个楼盘增值空间却不同，具体楼盘具体分析才能够选对，抱着自住的心态去选房，用接盘侠角度去买房，投资是7年周期更要多下功夫，其实自住也是一种投资。网上信息很多，碎片化知识会增加信息量，

但是最重要的要学会分析和判断各种信息的准确性和科学性，了解房产底层逻辑和规划的顶层设计，并抓到机会，关注@青岛住这儿，聊聊在青岛选住哪儿好，同片区选哪儿好，从居住和家的角度谈房产，即使投资不迷茫。#房产##青岛身边事#