转战英伦地产，中国买家的逻辑你get到了吗？

近两年来，正值“脱欧”时期的英国，房地产市场十分火热，不少中国投资者积极布局英伦。

基于企业自身的资金、团队、操盘经验及战略等方面的不同，以及对当地实际的市场环境判断差异，中国买家进入英国的方式不尽相同。条条大路通罗马，它们的投资选择背后代表了企业在适应环境与追求回报之间做出了平衡，这些值得我们研究及借鉴。

商业还是住宅？

中国买家对英国地产的投资类型包括写字楼、酒店、住宅、公寓、产业园等，而不同的群体投资倾向也有明显的差异。

从近两年的数据来看，港资房企在英国收购写字楼为主的持有型物业居多，内地房企更偏爱以住宅为主的开发类物业。

其中2017年，中国买家在英国共计达成46笔交易，写字楼物业交易占22笔，包括英皇集团、华人置业、新鸿基、南丰均有投资；住宅物业占6笔，富力、泰禾等内地房企参与了4笔。2018年截止目前共成交24笔，写字楼物业占11笔；住宅物业占7笔，内地房企参与了5笔。

一掷千金还是“小而美”？

买入资产类型不同，资金投入额度也有很大差异。港资企业杠杆低，注重现金流，有充裕资金买入成熟的写字楼物业，交易金额大多在2-12亿英镑之间。

投资金额占据榜单前列的房企均来自香港，它们不约而同瞄准了伦敦两大金融城：老牌金融城和金丝雀码头。

其中，中渝置地以11.35亿英镑买下了伦敦金融城最高楼——奶酪刨摩天楼（122 Leadenhall Street）；李锦记耗资12.8亿英镑收购对讲机大楼（Walkie Talkie），刷新伦敦房产历史收购纪录；此外，长实10亿英镑收购伦敦瑞银大楼……

中资企业则因为外汇管控、金融去杠杆等因素，在境外投资受限，因而选择住宅地块开发更实际，单笔交易多在1亿英镑以下。

2017年3月，富力斥资6000万英镑买下了位于南伦敦克罗伊登的雀巢总部大楼地块和其附近地块进行住宅开发，实现首次进入伦敦。2018年2月，保利通过合作的方式，收购位于英国伦敦北四区Mill Hill的一处大型住宅开发地块，作价7465万英镑。

同年4月，碧桂园联合一家香港基金，买下位于伦敦东二区的住宅开发地块Ailsa Wharf，买地价格约8000多万英镑。该项目地块位于金丝雀码头金融城与奥林匹克公园之间，在过去一直是伦敦“被遗忘的角落”，这种投资非中心区域的做法，很符合碧桂园的一贯作风。

租金回报or销售回款？

对英国房地产市场更为熟悉的港企多以持有物业为主的投资方式进入，尽管回报周期长，但能收获高于亚洲且稳定的租金收益，同时又能享受资产增值带来的收益。

比如2018年6月长实收购的伦敦金融城写字楼5 Broadgate，预计年租金回报率约3.95%；同月南丰集团收购的伦敦金融城写字楼90 Queen Street，预计年收益率约5%。

反观内地房企，国内排名靠前的开发商，多采取与金融机构或者本土开发商合作开发的方式进入英国，通过销售快速回笼资金，回报周期短。

例如万科和伦敦本土开发商Galliard Homes合作的The Stage于2016年推出销售。该项目是万科在伦敦的首秀之作，共有412套房源，项目坐落在伦敦帷幕剧院的遗址上，位置绝版。预计售价人民币600万元-1000万元，被解读为主要面向中国庞大的买家群体。11月26日，观点2018游学季—英国站将会现场考察这个项目，由Galliard Homes董事长Stephen Conway为大家讲述它的开发理念与运营模式。

而另外一个典型项目Principal Tower，它是伦敦老金融城全新的最高的住宅项目，大楼50层高，与紧挨的写字楼项目互为辉映，是金融城目前唯一的高档住宅项目及写字楼项目。因为稀缺的地理位置与超级豪宅理念，吸引一众本土及香港买家。设计团队为全球知名建筑师事务所Foster+Partners——代表作有北京首都机场、大英博物馆等。11月28日，观点2018游学季—英国站考察Principal Tower。届时，该项目的主设计师Rony Imad及开发商高层亲自分享它的模式与投资回报。

经历了转战英伦地产的初级阶段，中国买家开始尝试新的方式和途径。近日，南丰集团收购伦敦本土开发商Endurance Land，切入上游开发和改造市场，这是近几年第一次通过这种方式进入英国地产市场。

金九银十，相比港资房企继续疯狂买进，内地房企动作寥寥可数，但相信未来会有更多其它方式进入英国市场。

无论是何种方式进入英伦，都是基于过往的成功经验进行判断从而追求理想回报。

其实，伦敦很多典型项目背后都有一个值得借鉴的故事。无论是26-28日考察多个企业及项目并直接与本土企业董事长进行合作交谈，还是24日知名的资本投资家Jonathan Baines剑桥讲述一个个伦敦投资案例，都可以帮助内地房企了解英国及伦敦房地产现状与走势，了解内地房企在英国如何独立投资或者合作开发？如何从土地、项目规划、建筑监理、资本全程介入到获得安全合理的投资回报？

知己知彼方能百战不殆！

11月23-30日，观点学徒计划·2018游学季—英国站，带你洞悉英国房地产市场，发现价值洼地，学习借鉴前行者的成功经验。

更多活动内容，详见后附日程。

2018观点商业年会暨观点学徒计划·游学季

香港-英国站行程安排

11月20日抵达香港

全天香港报到

晚上香港愉景湾高层内部分享会

与查懋成先生及邓满华先生近距离探讨愉景湾特色小镇全产业链运作思维以及大盘综合开发模式

11月21日香港

上午观点学徒计划·2018游学季——香港站

走进香港愉景湾，实地探访住宅、社区商业、文旅、物业、教育多位一体的环保绿色小镇成功运营之道

中午总裁午餐会

下午 2018观点商业年会

【主题】新商业浪潮：重新连接

开幕聚焦：新商业浪潮看得见的未来

市场洞察：新消费趋势下的模式创新

产业路径：城市更新与商业存量进退

价值图谱：商业地产投资与并购机会

行业风向：新零售与下一风口的想象

资本回声：商业与金融的不完美世界

下午 2018中国商业地产发展年度报告发布

晚上 2018年度中国商业地产TOP100暨商业表现奖颁奖盛典

晚上 2018观点商业年会招待晚宴

11月22日香港

上午观点学徒计划·2018游学季——香港站

走进知名投行建银国际，由建银国际董事总经理曾粤晖先生分享融资及资本策略

晚上乘坐香港至英国航班，前往英国

11月23日英国

上午前往剑桥大学

下午走进剑桥这个智慧云集的科技小镇，挖掘文化教育与商业成功结合之路

晚上观点学徒计划·2018游学季——英国站开营仪式

11月24日英国

游学在剑桥——世界顶级学府教授授课

上午 Colin Lizieri 教授授课

Colin Lizieri，剑桥大学房地产研究中心主任，英国地产金融首席教授，ARES David Ricardo Medal 的获得者，世界经济论坛房地产峰会的主持人和发言人，是地产证券化的专家，拥有超过三十年的房地产市场研究、咨询和学术经验，曾与多国政府研讨城市发展与地产金融政策

上午 Jonathan Baines 分享交流

Jonathan Baines，Hobart Partners合伙人，London International Investment Office的合伙人，曾为多家地产公司及主权基金担任顾问，包括为新加坡政府投资公司担任大欧洲区域的主管。有着超过35年的房地产行业经验，在欧洲及英国管理和促成了超过40亿英镑的商业地产项目

下午 John Glascock 教授授课

John Glascock，University of Connecticut 房地产和城市经济中心主任，曾任剑桥大学房地产研究主任，中国问题专家，房地产投资信托基金、住房政策、投资和资本市场专家以及跨境投资的专家，是当前英美学术及业界最著名的教授之一

晚上剑桥校友、导师交流夜宴

11月25日英国

上午参观剑桥大学国王学院、圣约翰学院、三一学院

领略国王学院的哥特式风格，圣约翰学院与金庸大侠的对联石，三一学院的经济与政治学习氛围

下午前往伦敦

11月26日英国

上午 Galliard Homes、O'Shea Construction、BUJ Architects三大企业高管分享

由Galliard Homes销售总监David Galman先生，BUJ Architect合伙人Guy Forrester先生分享在旧改运作模式的经验，探索他们在地产开发的成功之道；伦敦房地产商业的投资与运营及地产建设如何与城市发展相契合；未来地产模样及大型商业地产建筑设计与解决方案

中午考察项目 The Stage in Shoreditch

共同走进万科在伦敦的第一个项目，探讨The Stage in Shoreditch的改造模式与经验，寻找伦敦地产市场还有哪些价值洼地