2021年怎么买房？深圳人最关心的6个问题，我都帮你问了

2020年，并不是轻松的一年。

对于深圳的买房人而言，也是如此。

有的人在看房路上没了购房名额；

有的人房票失而复得。

有的人挤破头成功上车；

有的人上车后，司机却分分钟想踢他下车。

有的人放弃了二手房等新房；

却因多次陪跑，买了更贵的二手房。

一个个买房的碎片故事，交错织成了2020年深圳楼市的画卷。

对于务实的深圳人来说，往事不可追。

2020年正在远去，

是时候收拾心情，看看2021年的机会。

明年调控会加码吗？

新房的供应量大不大？哪些片区会是热点？

二手房市场还能捂热吗？

新房跟二手房，我该咋选？

每一问，都直击购房者灵魂。

针对以上问题，@深圳买房计划请教了行业10位大咖，并整理了一份买房笔记，供购房者参考。

他们分别是——

克而瑞深圳区域总经理 陈洪海

Q房网南山前海区董事副总经理 陈建

深职院房地产研究所所长 邓志旺

广东安云更新律师事务所创始人 耿延良

美联物业全国研究中心总监 何倩茹

广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

合一城市更新集团董事总经理 罗宇

易居企业集团深圳公司副总经理 潘传灿

中国城市经济专家委员会副主任 宋丁

深圳中原二级市场董事总经理 玉家雄

（以上排名按姓氏，不分先后）

这份笔记里，有关于一、二手房的分析，还有大咖们给买房人的建议。

这份价值500万的笔记，来薅吗？

明年调控加码or放松？

“7·15”新政后，一部分房票消失，一部分换房需求也偃旗息鼓了。

但新房市场的热度依然高居不下。

尤其是润4开盘后，新华社点名深圳楼市“打新热”现象。

一时间，关于深圳再出调控的声音甚嚣尘上。

那么，调控加码的可能性到底大不大？

对于楼市政策，大咖们的预测尽管有些细节上的不同，但大体的原则基本用几个关键词来形容：稳定、深入、精细。

不排除以下这些可能：

稳定。不管是今年深圳楼市的表现，还是长期经济发展的需求，楼市政策将延续今年的表达，不要有放松的希望。

深入。从对价格的调控，深入到对资金来源，购房名额，供房流水的监督管理。实际上，住建和金融部门的合作已经开始。

精细。从片区限价，未来或具体到个别热盘，有针对性的加强监督。

宋丁：明年转向深层调控

明年的楼市政策，会从表面的短期效应的调控方式，会战略上转向深层调控。

比如说供给侧的变革。

今年40周年大庆，从国家层面给到的综合改革方针，大量提到土地利用的问题，包括农地、工业用地，政府给出这个目标，到了深圳政府手里，今年31块住宅用地明显扩张，特别是人才用地，明年应该会延续这种放松式土地供应。

供需关系是基础。如果明年加大土地供应，同时不放松对需求的控制，那么政策的整个画风就会发生变化。

由表层向深层转化，这是调控方式的变化。

在这样的一个政策走势下，明年楼市，在供给侧和需求侧两个端点，都应该是相对比较活跃的。

调控是在的，分化也一直是存在。

二手冷热不均，甚至新房也有些地方卖得不是那么好，这个局面不会改变。

但是由于供给侧，尤其是土地供应加大，给市场的传递的信号的是供应加大了，尤其是未来两年入市的体量会加大，对市场会起到一个预期平稳的作用。

邓志旺：政策继续维持高压态势

明年的政策，基本上会延续当前的政策，可能会有些微调。

总体政策会保持比较平稳的状态，继续维持一个高压态势。

可能会对借名买房、众筹买房，包括买房的资金来源，会做进一步的规定，也会加快、加强这部分的监管。

李宇嘉：政策出台频率更高一些

国家是要求保持调控政策的连续稳定，深圳也会贯彻这个原则。

同时政策出台的频率会更高一些，小步快跑，相机抉择。

现在来看，市场又出现一定反弹，相比较而言，还是平稳很多，说明调控还是有效果的。

今年底到明年一季度是政策空窗期，因为整个两会关于政策基调的确定还会有所变化，所以在这个期间，是稳定的。

2021年，调控中可能收紧的是资金端。因为现在从近期情况来看，还是资金没有有效的控制，导致房价的上涨失控。

未来将主要对资金端进行监控，特别是对于一些热点、摇号楼盘，会加紧资金端得监控，包括对于购房首付资金、收入流水等是不是能够匹配，以及对资金杠杆的使用等。

潘传灿：明年可能会出现金融政策

接下来有可能出现金融政策，或者在代持成本、持有成本的增加这方面进行调控。

如果出现新调控，可能会形成一个消化期，市场会进入相对平稳的阶段。

玉家雄：更严厉的政策，短期内不一定会出台

政府在制定调控政策时可能不会只考虑短期效果，而是会注重长效机制方面。更严厉的政策短期内不一定会出台。

深圳的刚性购房需求很多，每一次提高购房门槛，效果是否能够达到预期，政府在这方面应该会慎重考虑。

新房供应井喷or萎缩？

明年有多少新房卖？主要集中在哪里？

这可能是购房者们最关心的问题。

看新房供应，首先得看土地供应，这其中再细分招拍挂和城市更新。

今年深圳在公开土地市场上成功出让了31宗宅地，全年宅地成交量占全市土地成交量的比重高达73.6%，光明、坪山、宝安依然是土地供应大户。

陈洪海：今年大规模供地，助推明年商品房供应增长

今年大规模供地，将助推明年商品房供应量显著增长。

参考行业“369”周转策略——3个月内开工、6个月出正负零、9个月内拿预售证，基本上今年出让的土地明年都能入市。

未来几年，深圳土地及政策性宅地供应加快将是常态，明年土地市场大概率将延续今年的行情。

罗宇：深圳拆迁难问题或有解

《深圳市城市更新条例》有可能会在明年正式颁布，对于深圳拆迁难的问题，预计会提供一些有效的行政和司法介入的模式。

从目前统计数据来看，无论是拆除计划还是立项主体这两个阶段的项目数量，相比2019年前三个季度有所提升，但是在规划层面会有所回调。

而看新房供应，土地供应只是其中一方面。

截至目前，深圳向市场供应了超过5万套新房住宅。

供应量井喷的其中一个原因是，深圳放宽了新盘拿预售的条件，令部分原计划明年入市的项目提前到今年开盘，同时也导致今年新房项目的交房时间普遍往后延迟一年左右。

但这一政策只适用于今年。

潘传灿：明年楼市供应或出现断层

预售政策放宽后，实际上是把明年上半年楼市的供应量全部提前到今年下半年释放，这样会导致楼市明年出现断层。

明年初深圳会否延续目前的预售政策，是一个疑问。

如果延续，可能不会出现大面积的供应断层，反而会加快开发商在土地市场的开工建设，预售政策有可能延续下去。

玉家雄：明年二季度末供应量会恢复正常水平

我认为暂时没看到预售放宽的政策延续到明年的迹象，预计明年上半年在供应上受到影响，因为部分项目提前在今年下半年入市。

但供应量放缓的情况不会太久，预计第二季度末或者第三季度，供应量会回到比较正常的状态。

东部还能不能买？

今年深圳无论是新房还是二手房，都呈现分化的状态。

西部新房很热，但东部也小火了一把，尤其是坪山，万樾府、润樾山、佳华领悦、花样年·旭辉·好时光等新盘入市，去化率高。

同时，在二手房市场上，相比东部的冷，东部的交易较为活跃，价格出现补涨。

这股热度会维持到明年吗？

潘传灿：板块轮动，东部住宅会迎来销售旺点

今年坪山为什么热？

一方面是坪山的轨交加快建设，大家对坪山未来两年14、16号线的通车有期待。

另一方面，在可以买的有轨交的区域里，坪山是目前深圳房价最低的区域，它同时导致大量刚需和少量投资客也在抢市场上车。

明年不能说是东部崛起的一年，只能说在板块的轮动下，中西部供应短缺的情况下，东部市场会迎来销售旺点。

但这只在住宅板块，从公寓市场来看，除了豪宅市场，大部分区域的公寓成交都比较冷淡。

玉家雄：价差令更多刚需考虑东部

西部经过这两三年热度后，房价跟东部形成一定差距，这个价差导致更多的刚需群体可能会考虑东部。

东部居住条件正在逐步成熟。例如坪山的新房，如果你买了期房，两三年后交房，到时候坪山已经具备了非常成熟的居住条件。

▲“六馆一城”和坪山区中心公园 | 坪山发布

所以看到从今年开始，东部例如坪山的市场比较热，一是价差，二是两三年内东部在片区建设上趋向成熟，三是轨道交通的建设。

这是对东部市场带动一个很重要的因素。

陈建：东部二手房补涨的情况明年初或缓解

东部二手房跟深圳原关内地区来比会出现价格差，部分刚需群体、首次置业可能选择东部，因此最近出现了价格上的补涨。

这种情况会随着东部新房供应的增加，在今年底或者明年初会出现缓解。

何倩茹：2021年东部二手房还会活跃

深圳整体房价上涨的趋势不会有太大变化，明年东部价格补涨的机会依然存在。

今年虽然说东部补涨，但涨幅跟西部来看存在差距，而且东部有很多宜居的区域，也有一些相对好的学区房，我们还是能看到东部补涨的力量。

总的来看，2021年二手房成交的机会，应该还有很多在东部。

二手房交易更活跃or更冷淡？

深圳中原研究中心数据显示，从过户数据来看，11月深圳二手住宅过户套数连跌三个月后止跌回升，达到5812套，环比回升15.1%。

明年，深圳二手房市场会重现“715新政”前的活跃吗？

陈建：成交难再出现今年新政前的巅峰

我们有看到，今年11、12月相比9、10月有所回升。

3、4月是传统的楼市小阳春，2021年的小阳春可能不像往年那么火爆，但会根据市场积压的反应，会有刚需购房需求存在。

预计3、4月二手房成交会回归平稳状态，大概6000套左右，小阳春后会持续平稳。

新政前的巅峰状态应该是没有的。二手房交易受豪宅税影响，购房成本在增加，大家购房会更加理性。

何倩茹：明年第一个高峰会在二季度

从以往二手房成交的数据来看，一般在成交大年后次年或者第三年成交量会处于相对较低的水平。

明年的成交量应该是达不到今年的水平，预计明年平均每月在5000-6000套区间，全年是7.2万套左右，相比今年会有较大的跌幅。

第一个高峰会在第二季度，春节后一般是二手房交易高峰月，因为是学区房的购买高峰。另外，到明年二季度，“7·15”新政的消化期差不多结束了，因此第二季度是二手房回暖的第一个高峰点。

同时，还要注意明年会不会有一些调控政策出台。预计明年大的调控出台的概率不大，但细调还是有可能存在的。

如果没有大政策出台，第三季度应该会延续二季度不温不火的状态，第四季度成交量有机会再次上升。

会不会出现大量保障房入市？

今年深圳成功出让的31宗宅地里，深圳人才安居集团花了100亿拿下15宗宅地。而前两年人才安居集团拿下的宅地也还没有项目入市，明年会不会出现大量保障房入市？

大咖们对深圳的人才安居政策有哪些观点？

陈洪海：明年深圳新房供应结构有可能改变

2018年6月，深圳二次房改，要求至2035年全市筹建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，其中2018-2020年筹建的保障性住房不少于25万套，截至今年9月完成不足20万套，距离目标仍有差距。

明年，政策性住宅或将加快入市，有可能改变明年深圳新房的供应结构。

耿延良：保障房可以缓解深圳住宅的供需矛盾

深圳住宅供应量，相比北上广是最少的，甚至这几年是逐年递减的。但我们人口净流入确是第一的。

在这种情况下，深圳未来的供需矛盾呈现加大的趋势，所以得看未来深圳能不能腾出更多的土地来建设住宅。

今年深圳人才房拿地颇多，截至本月，人才安居集团开工的已经有23个项目，计划供应2.4万套保障房。

如果供应量逐年加大，解决了中低收入群体和人才的保障问题，我觉得可以缓解深圳住宅的供需矛盾，为深圳的可持续发展奠定良好的基础。

邓志旺：希望人才安居房的供给，增加更多渠道

人才安居房供应量会逐步增长。

人才住房这块主要是租赁为主，可以解决一些刚入职的年轻人才及家庭的居住需求。

一些有产权的物业，大家的需求量会更大一些，供不应求的状态也是比较严重。

但是，由于整个存量还比较少，难以撼动房地产的市场格局，所以整个深圳的房价和楼市，还是由商品房来决定，不会因为市场人才安居房的入市造成太大的影响。

还是希望人才安居房的供给，增加更多渠道，有产权的比例会更高一些。

同时，在户型设计方面更加人性化，更好的满足人才对高品质居住的需求。

李宇嘉：人才房的作用不能被高估

人才房会大量供应，对于深圳住房需求的分流，会起到一定的作用，但是这个作用，我认为不能被高估了。

因为人才房，它的产权属性，以租为主，和商品住房差距比较大。这对很多人才来说，还是要买房的。

从一定程度上缓解需求，但是不能根本上缓解大家买房的愿望，这是一个很大的问题。

罗宇：深圳土地稀缺，必须让保障的归保障

政府在学习新加坡模式，推出住房二元的格局。把中低端收入阶层和住房保障挂钩起来，然后把市场这部分供应给中高收入阶层群体。

这个措施是非常合理的，因为在这样的土地稀缺的城市，必须要让保障的归保障，市场的归市场。

宋丁：人才房有可能考量未来封闭式管理

今年到明年大量土地的上市，后年大量人才房上市，要进一步完善巩固人才房、分配管理上市的链条，甚至会考量未来封闭式管理的模式。

我觉得我们留了一个十年的口子，就是将来还能够上市，其实我个人不太赞同的。

人才房、保障房就是要全封闭管理，孵化成功就出局退出，退给政府，你去买商品房。

不让人才房成为炒作的方向，我觉得这是很重要的，希望政策将来朝这个方向来改。

刚需/刚改，大咖支招请查收

今年刚需“打新”陪跑，刚改被误伤。有的购房者从年初开始看房，直到现在还还没能上车，感慨“太难”。

明年正确的上车姿势有哪些？大咖来支招。

陈建：买房三招——地铁、学校和自己的实力

与其推荐某些具体片区，不如建议购房者买房看三点。

跟着地铁去买房。

跟着学校去买房。

根据自己的实力去买房。

目前二手房税费高，而且有三年限售的政策，意味着持有期限变长了，要考虑持有成本。

何倩茹：涨幅较高的区域，还在东部

无论是买一二手房，还是要看购房动机。

如果是为了教育配套，原关内区域的学校相对较好，关外新校区的学区房的价位已经不低；相比之下，关还内有一些第二梯队的好学校，价格不会特别高。

例如罗湖，翠竹、黄贝岭片区还有选择；福田石厦学校周边的学区房，房价不会太高。

另外，有朋友想寻找涨幅较高的区域，我们的判断还是在东部。

例如罗湖，目前除了翠园、蔡屋围、翠竹片区外，其他片区的价位相对不高，补涨的涨幅还是比较乐观的。

还有布吉地铁沿线区域的补涨情况很明显，我们认为会延续到明年。还有龙中、盐田的房地产潜质还没被挖掘。

西部也有很多好的片区，但价格已经在高位，性价比相对没东部那么高。

潘传灿：明年刚改群体可能会出现买房好时机

2020年新政对改善型刚需群体来说，存在误伤和打压。无论是从税负还是名额限制上，包括买新房倾向“无房优先”等措施来看，改善型刚需最受伤。

将来如果这个群体想要换房置业，还是要在合适的区域，建议买新房可能会更好一些。

我相信未来政策会有所调整。对这部分群体来说，将来新房、二手房机制进行调整之后，可能会迎来一个比较好的时机。

玉家雄：刚改“打新”，可以考虑避开热点区域

房价稳步上涨，换房客如果可以忍受先租房再买新房，现在是一个比较好的时机。

一二手房价格倒挂从豪宅蔓延到刚需盘，买一手房还是比较划算。

目前热盘存在“无房优先”，对于刚改群体来说，可以多考虑一些区域，无房优先的情况也不是所有区域都存在。

政策导向是无房优先，建议刚改群体拓宽选择范围，避开一些热点区域，选择其他区域进行换房，也是其中一个办法。