「案例」无锡新加坡工业园：无锡破局关键点

中邺曾经在《同命不同果，且看苏州工业园如何破产业困局》中介绍过苏州工业园区，在各大平台上收到了许多人的看法和意见，大部分是苏州当地居民，苏州工业园区确实为苏州当地来带了许多好的发展和就业机会。园区目前所在的区域也是苏州最发达的地区之一。

距离苏州工业园不远的地方，也有一个中外合资开发的产业园区，那就是无锡工业园区。这是无锡市与新加坡胜科工业集团合作开发的高科技园区，与苏州工业园一样都启动于1994年，如今已经过去了23个年头。本期，我们就来看看无锡工业园区的前世今生。

本是同根生，奈何起步迟

1992年，新加坡资政李光耀访华，最终确定两个中新合作发展高科技园区的地点，一个是苏州，也就是现在的苏州工业园，而另一个正是无锡。

然而，最终两国合作区选址于苏州工业园，而无锡新加坡工业园则在1993年才成立，面积仅有5.45平方公里，与288平方公里的苏州工业园区相比，简直不可同日而语。有民间传言，两个项目之所以有如此大的差别，其背后的原因竟然是因为当时的苏州市长一口流利的英文赢得了李光耀的青睐。

无锡工业园是由新加坡胜科工业集团与无锡新区方面合资成立的，公司名为星洲工业园区开发股份有限公司。在新加坡方的助力下，无锡工业园起初的招商势头良好，先后引进了美国希捷、新美亚、唐纳森，德国英飞凌、爱普科斯、欧司朗，日本村田、住友、阿尔卑斯、松下，意大利MTS等，总投资额达到53.6亿元。

产业地产的服务模式大部分是以“开发+运营+企业服务”为主，除了企业软硬件服务之外的领域似乎非常少人探求。无锡工业园的运营方星洲控股就是另辟蹊径者。由于园区产业定位于电子信息、电气机械制造和新能源，未来用电量和能源消耗必然是一个极大的考验。于是在园区建设之初，星洲股份便自筹资金建设园区配电网，并且在清洁能源、储能等环节加大研发力度。

2017年，无锡工业园区的用电负荷已超过10万KW，年用电量超过7.8亿KWH。同时伴随国家电力体制改革制度的相继落地，社会资本允许参与配售电业务。星洲以此前的电网技术和配置为基础，紧紧抓住电力体制改革的契机，根据自身优势，以园区配电网为基础，大力开展园区分布式光伏发电、储能等业务，实现园区用电多能互补和配售一体化。

由此，无锡工业园区的利润，除了常规的租赁收入、管理收入以外，又多了一项电力收入。

完全市场化的模式，却对市场有天然的敬畏

苏州工业园在经历了中新方权力的交接之后，进入全新的发展阶段，但始终是在“无形的手”的把控下前进的。无锡新加坡工业园则没有设置管委会，完全市场化运作，即由星洲股份全权负责开发、招商、运营，因此，园区的租金较高，目标客户也是高端客户。园区已成功在2008年也完成了股改，目前已经初步制定了初步方案，并尝试引入战略投资者。

众所周知，产业地产低周转，利润空间低，要吸引到投资者，光靠这个盘子似乎没有什么吸引力。星洲控股也意识到了这个问题，早在2009年，星洲股份董事会曾决定介入房地产开发，试图工业、住宅两个轮子转，扩大规模，增加利润。

时机不巧，星洲刚进入住宅市场，就遇上了国家推行限购限售政策。这部分业务随后被星洲外包给了专业的开发商伙伴，依旧专攻产业地产。

一直到现在，星洲股份依旧只专注于产业地产+能源服务这两个主营业务，暂时还没有考虑向上下游延伸——一级开发、基础设施建设以及产业投资。

也许是由于完全市场化的血统，星洲对于市场的这种敬畏尤其可贵。正如上一篇文章「剖析」滴滴：咬紧牙关撑下去？万通：坚守不放的，最后都死啦！所说，当发现自己踏入的市场是一个无法掌控、无法适应的市场时，及时退回或者移交，是极为明智的做法。

城市困局：被服务业包围的制造业该何去何从？

太湖绿藻污染

园区运营得好，但无锡的总体发展却每况愈下，连带着无锡新加坡工业园的产业现状也出现了一些难题。

由于2007年前后太湖污染严重，导致绿藻爆发，周边地区制造业企业逐步进行搬迁。但产业空心化对于无锡的影响一直到2014年前后才显现出来。

在2014年，无锡的GDP被南京超越。当时，南京的三产比例约为56%，无锡是约48%。南京作为苏皖两省的中心，因为政治、科教文卫、总部经济、交通地位、城市商业规模，在全省范围内有不亚于上海的消费吸引力。对安徽更有远胜合肥的吸引力。因此，虽然南京也曾经是以工业制造业为主的城市，但在企业搬迁后，借助地理优势，城市产业结构迅速向服务业转化。

如今的太湖

无锡目前面临着被服务业强市环绕，制造业又寻不到出路的尴尬现状。但借助着无锡新加坡园区这个优势，倒也不至于穷途末路。据2016年数据，无锡新加坡工业园已开发面积约3.5平方公里，形成了以光伏新能源、信息电子、电气机械制造等几大特色产业集群，引进生产性外商投资企业约80余家，累计吸引投资总额53.6亿美元，园区企业实现规模以上工业总产值突破500亿元，就业人员4万人左右。以已成型的产业集群为基础，不断开拓上下游产业链价值和空间，相信无锡终会迎来制造业的春天。