【新加坡】- 新法案允许欠租六个月 将使REIT面对现金流风险

新法案允许欠租六个月 将使REIT面对现金流风险

图：联合早报

由于零售业受到2019冠状病毒疾病疫情重大冲击，分析师预料不少业者可能引用将在4月中生效的冠状病毒疾病（临时援助措施）法令，来延后半年履行合约须缴付的租金。本地零售业房地产投资信托（REIT）因此将面对更大的现金流风险，如果租户最终倒闭，REIT的坏帐也将大增。

律政部于前天宣布，将在下周向国会提呈有关法案，一旦通过，可让因冠病疫情无法履行合约的个人和企业延后半年履行责任。法案保护的五大类合约当中包括非住宅房地产的租约，意味着一些零售业租户受冠病冲击而交不出租金，可积欠六个月的租金，租约不会被终止。

CMC市场分析师杨燕接受《联合早报》访问时说：“租户如果延迟支付租金，将直接影响到REIT未来六个月的收入，以及股息派发。就算疫情得到控制，法令解除，租户的生意也需要长时间才能恢复。”

星展集团分析师陈伟祥和陈丽睿在最新的研究报告中指出，除了租户积欠租金，业主还面对中期风险，即如果租户在六到12个月后还是撑不下去而倒闭，REIT的坏帐将激增。

他们说：“公平来看，房地产业主本身其实也有合约责任需要履行。”

银河—联昌证券分析师骆敏仪和殷嘉薇也在最新的报告中表示，新法令将减缓租户的现金流压力，但另一方面，业主的收入减少，加上之前已给予租户的租金回扣等援助措施，以及继续支付营运开支，将导致它们这期间的现金流面对阻滞。他们表示，现阶段很难评估新法令将造成多大冲击，资产负债表相对稳健的REIT较有能力渡过当前困境。

零售业REIT股价昨天大多惨跌

本地零售业REIT股价昨天大多惨跌。其中，星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust，简称FCT）闭市重挫13.33％，丰树商业信托（Mapletree Commercial Trust，简称MCT）及凯德商用新加坡信托（CapitaMall Trust，简称CMT）也分别下挫7.43％及6.36％。

陈伟祥和陈丽睿认为，自疫情暴发以来就深受冲击的餐饮业，随着更严厉的行动管制和安全距离措施，营收将进一步下滑，营业时间也可能缩短。据他们统计，来自餐饮业的租金平均占本地零售业REIT总租金收入的30.9％。当中，CMT和FCT的冲击最为显著。另一方面，CMT、FCT和MCT来自休闲娱乐业租户如戏院的租金收入比重最显著，也可能受冲击。

他们表示，为了持守现金，零售业REIT接下来预料将减少每单位派息（DPU）的派发率，加上租金收入下滑，他们预测零售业REIT的DPU将下滑18％到27％。

星展集团研究以利息覆蓋率（interest coverage ratio）来衡量零售业REIT能否经受租金收入锐减的冲击，发现在息税折摊前盈利（EBITDA）锐减50％的情况下，各零售REIT的利息覆蓋率都还是高过1.5到2倍的门槛。

其他领域方面，陈伟祥和陈丽睿认为，工业REIT现阶段还不会受到显著冲击。

杨燕则认为除了零售业，商用及工业REIT也会受到显著冲击，唯有医疗REIT是疫情中的避风港。

她说：“在新加坡面临经济衰退的当下，或许只有百汇生命房地产投资信托（Parkway Life REIT）可以独善其身。”