苏州楼市调研：传说中的园区神话何时休

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来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃，吴欣茵

七八年没有去过苏州，已经没什么印象了。

之前我总以为工业园区就是那种传统的工业厂房，以制造业为主，难以想象房价怎么会是苏州最贵的片区，但是这次调研，彻底改变了我的看法。

根据粉丝们的传说，我以为苏州楼市依然炙手可热，但其实走到现场发现，除了园区本身因为限价存在明显价格优势，其他区也只有高性价比楼盘才能获得市场青睐，而价格虚高的去化也很慢，市场已经开始分化。

一级市场的土地流拍，溢价率下降，地价下跌等现象最先反映市场已经起风，新房库存上升，即将突破5万套，但很多人还浑然不觉。

市场行情

1、工业园区

苏州工业园区是中国和新加坡政府合作开发的项目，整个园区设计都借鉴了新加坡的经验，工业园区景观和绿化一流，而且也是高端产业，与居民区浑然一体，员工生活和工作非常便利，货运车仅限于晚上通行，所以白天也不会堵车。

园区是占尽全苏州最优资源的一个区域，地段优，配套好，而且政府供地非常少，再加上限价，新房性价比高，所以严重供不应求。

买到就赚到的心里，导致园区在10月、11月都出现了一波抢房热潮，楼盘开一个售罄一个，真是一房难求。

这次我们去了准备开盘的中海上东区，全是143平米大户型，最后的备案均价是接近4万/平米，总价523-713万之间， 总共218套。据说开盘1秒就抢完了。

上东区的销售总监和我们说，园区卖的这么好，主要是供给太少了，整个园区已经两年没有卖地了，剩下的新房不多。实际上苏州也在分化，只有园区和高新区行情好，周边郊区目前已经降温，开始冷淡了。2017年调控，价格回落，很多人都在观望，今年大部分刚需和改善型群体都等不及了，所以又入市了。

另一个位于独墅湖的月亮湾3号，最近开盘价格3.4万/平米，279套大户型洋房2分钟卖完了，总价在486-852万/套，这个价格也是跟二手房倒挂五六千的。2013年项目一期开盘1.65万，2015年二期依旧是1.6万，五年过去，新房定价翻倍，还是很合理的，至少没有泡沫。

我们在园区找了几个比较资深的中介经理了解行情，园区的二手房这三年来以惊人的速度在跳涨。

比如中海国际九龙仓，2015年价格仅一万出头 ，2016年10月调控之时，涨到三万左右，去年调整下跌了点，今年又涨回来了，现在已是四万。

现在园区的改善型门槛是500万起，基本找不到三万以下的房子，大家都在讨论是否已经到达天花板了，因为单价4万以上很多人都已经置换不起了。

比如刚需一套中海的房子84平卖掉310万，换一套140平就要560万左右，再贷款280万，月供1.5万/月，而园区的外企月收入均12000左右，对一个家庭来说，压力不是一般的大。

目前园区的大户型，100平米以上，至少是400万以上，首付200万，别的区购房者是绝对买不起了，只有本区的刚需卖掉原来的房子，才能够得着，而本区的小户型，主要是80-100 平米，总价在350万左右 ，大都是两房，则由外面的人来承接。

所以据德祐地产的中介向樱桃反映，在新房高性价比的倒逼下，目前二手房大户型价格有高位回落的态势，比如高端住宅唐宁府才四万二。因此周边大户型二手房价大概回落了一两千，大概是五百一二十万，现在不是很好卖。

但另一个资深中介信义房屋的一个经理对园区房价就特别看好，他先从产业上来跟我分析，园区正在淘汰低端制造业，留下高新科技企业，比如华为、苹果、小米等。然后从需求上分析，认为园区需要改善的人群太庞大了。

有一个新现象，2015年之前是小户型单价比大户型贵，但2015年之后，大户型的单价超过了小户型，因为市场的需求群体发生了逆转，以前园区客户主要以刚需为主，现在到了他们逐渐改善大户型的时候了，而园区80%以上的房源都是小户型，大户型供不应求。

他认为，只要不断有刚需需要改善大户型，而园区土地又不够，那大户型就会供不应求，价格就会不断稳步上涨。

不过我是不认同这个逻辑的，什么叫需求，光有购买欲望没用，首先是要有购买能力！有改善需求，不代表有改善能力，你涨到4万，有1万人买的起，你涨到5万，难道还能有1万人买的起吗？怎么可能呢！所以价格一定是有天花板的。

而苏州工业园区的天花板对标的就是上海。

下面这个是园区独墅湖和金鸡湖中间，双湖板块最高端的住宅报价。

当园区涨到四五万的时候，一套大户型房子动辄六七百万，豪宅上千万，这已经可以去上海买个普宅了，但在苏州的收入和工作机会，肯定是没有上海高的，所以就会促使一部分人从苏州流出。

像上面这种苏州豪宅流动性就更差了，一两千万，现在上海新房限价的情况下，完全可以去上海中环买个大平层，何必在苏州买个流动性这么差接盘侠少的产品。

这次有个苏州的小伙伴，从事IT，他咨询我如果三四百万，是在苏州买房定居还是到深圳来，樱桃认为，苏州的IT业还是比不上深圳，论收入和房子的升值空间，优先选深圳。

2、吴江区

我们接着去了吴江区，很有意思的是，苏州城区和吴江城区之间完全断层了，中间连接的是农村。

吴江一直是苏州市范围内供给量最大的区域，成交量也相应最大。

吴江德祐苏州湾的店主告诉我们，买吴江房产的，30%是在吴江本地工作的人，超过一半是从苏州市区过来，因为在市区工作，有地铁，开车也比较方便。

2012年吴江撤市建区后，随着东环南延和轨交4号线大约在明年或后年建成通车，四号线地铁到姑苏区只需40分钟，吴江和主城区的距离不断缩短，商业、教育、医疗等资源也不断完善，近几年吴江太湖新城板块成为房企抢手的香饽饽。

而吴江最抢手的苏州湾，是吴江政府重点规划的一个区域，2015年苏州湾还在1万左右，2016年涨到1万七八，现在两万多，今年苏州湾没有什么存量了，房价又涨了点。 吴江苏州湾2017年拍地 ，楼面价已经是一万八千五 ， 房价大概二万二三 。

吴江上半年成交平均每个月约1300套，这两个月下降到约800-1000套，有下滑的态势了。主要原因有：

1、银行放款慢、资金紧；

2、银行利率上调15%；

3、临近年底，客户手上资金也比较紧张。

4、楼市调控，北京，厦门等热门城市房价下跌，对人民心理的影响，会传递过来。

3、高新区

据小伙伴们介绍，除了园区房价最高外，苏州房价排第二的要数高新区，因为除了是新规划的区域，片区较新，产业集中，各种配套较好外，最重要的就是教育和医疗资源了，在苏州，只有姑苏，高新，园区三个区的学校可以互考，且可以选择其他任何区，但是其他的区不能考进来，所以很显然，这三个区的教育资源要高一等，这个跟天津一样，所以导致有教育资源优势的区域房价明显更高更抗跌。

但狮山商圈已经成熟，新盘供给量也很有限，目前新盘集中的是浒通板块，有中介拉我们去看房，说最近这几个月入市的新盘就有十多个，去化率确实一般，所以启动了中介带客。

我们看的一个楼盘璞玥风华，定位高端楼盘，均价达三万，明显高于周边楼盘价格，所以卖的很艰难。另外一个楼盘，越秀江南悦府，精装两万四五，去化比前一个相对会高点，销售经理以为我们真要买房，很热情的介绍楼盘情况。

周边出让的多宗土地楼面价都在1.3万-1.8万/平米之间，地价便宜点的卖两万三四还有点赚头，如果是地价贵的，卖这个价也没多少利润。

今年11月6日，高新区浒墅关镇的一宗地，起拍价13500元/平遭遇流拍，因为浒通板块已有15个项目，库存量充足，精装2.3到3万，毛皮2.1到2.3，价格相差较大，开盘太多，都不好卖，所以开发商都不敢在这里轻易拿地了。

由于时间关系，姑苏，吴中，相城区只是开车转了转，没有去跑盘。但凭着我的经验，基本上一圈下来，对苏州市场有了基本的概念，也可以对苏州楼市做个大概的判断了，而在此之前，苏州粉丝问我当地房价，我是完全无法回答的，怕误导了大家。

房价为什么反弹？

苏州房价2014年大部分都在1-1.5万/平米之间，2015年330政策放开后，市场开始启动，以园区普宅为例，到2015年年终，大多涨到2万，2016年继续大涨，一年里又涨到了3万多。

数据来源：克而瑞数据中心

在2016年10月份，苏州开始调控，在史上最严限购、限贷等政策的影响下，2017楼市苏州楼市明显降温，很多购房者对楼市持观望态度，同时也限制了一部分有投资需求的购房者。因此2017年苏州的成交量，确实有明显下滑。二手房全年成交49721套，平均每月成交4143套。价格一直稳定在2.2万/平米左右。

但在经历短暂的一年调整后，2018年苏州楼市似乎又恢复了元气，不论是成交量还是成交价都明显增长，月均成交量在六千套以上，园区普宅大多涨到4万多，当然豪宅板块会更高。

为什么房价调整一年就反弹了？

首先，政府限价导致的价格套利空间毫无疑问是最大的诱因。苏州楼市调控一年，二手房价格没跌多少，但是有的新房价格因为限价，仍然比二手房便宜，市场刚需等不及了就要入市，还有投资客看到有利可图也会冲进来。

其次，因为有的区域新盘供给量太少，又迟迟不出让土地，市场短期依然供不应求，房价下跌动力不足。

但这种反弹，属于牛市周期中最后的价格冲顶，等于是把最后的购买力完全消耗掉，持续不了多久。

深圳在2016年10月调控后经历了几次这样的起起伏伏，反弹一段时间，又低迷一段时间，然后又反弹，反反复复，一直到今年731新政升级后，二手房市场彻底凉了，但年底有些性价比高的新楼盘去化率也不错，而有些去化依然很惨淡，库存量在不断的累积上升。

其实苏州今年新盘供应充足的区域，成交表现并不理想，市场降温明显。所以新楼盘去化也在呈现两级分化现象。

“苏州楼市”统计，2018年11月苏州（含吴江）商品住宅的成交均价为20451元/㎡，环比微跌3.46%。其中主城区商品住宅成交均价为22822/㎡，环比微跌3.96%。

但根据永联行研究院监测，11月苏州市区城市房价19648元/㎡，环比上涨0.76%，整体房价持续呈现小幅度微涨趋势，但是节奏有所变缓。

可能不同统计机构之间的数据有误差，不过从放盘价来看，降价的房源确实是在增加。

看下图：（数据来源：克而瑞数据中心）

从2014年以来的商品房成交面积来看，大户型占比确实是越来越高，小户型占比在降低，100平米以上户型需求从2014年的占比50%上升到2018年的70%。侧面也在反映，最近这四五年来的行情，市场的改善型需求已经越来越多。

这次我们在苏州园区的上东区还是高新区的璞玥风华，看到的楼盘也都是以改善型大户型为主。

但卖的好不好，关键还是取决于价格，上东区因为高性价比一抢而空，璞玥风华价格偏高卖的就很艰难。可见改善型需求对价格也是有鉴别的，不是开发商单方面说品质高，就能随便卖出高价的。

土地开始流拍，降价

在没来苏州之前，我以为苏州楼市依然炙手可热，但其实走到现场，发现除了园区，其他片区也跟全国一二线城市的走势雷同。

往者不可追，苏州人民最关心的是，过去错过的那些机会，未来还有吗？园区会一如既往的涨下去吗？其他区域房价会跌多少？

判断一个城市的房价，在调控政策不变的前提下，最主要的就是从供需角度去看。

需求端因为限购限贷已经拦截了部分需求，剩下存量的需求是买一次少一个，当然同时也会有新的符合条件的需求诞生，但这是个慢过程，不是累积之后突然爆发，所以你更多是要从供给端去关注土地出让量，要看新房供给量，尤其是关注新房库存变化。

先看土地供给量。

关于苏州今年1-11月的土拍数据，我百度了很久，没查到一个完整的，苏南房地产观察计算了1-10月份苏州市内共计出让住宅、商住57块地，出让的土地面积共计326万平米，出让金713亿，但主要是住宅用地。其中8宗地流拍，吴中区有5宗，高新区2宗，相城区1宗地块流拍。。

11月份，永联行统计的苏州土拍数据，又包括了4个区县，成交共9宗，成交总面积37.57万平米，成交总额73亿，其中太仓占了5宗。另有高新区、太仓市共2地块流拍。

10 月 17 日，2018 苏州市区经营性用地金秋推介会上，众多优质地块集中亮相，其中姑苏区 4 宗、高新区 7 宗、园区 8 宗、吴中区 19 宗、相城区 18 宗，累计 56 宗优质地块。

这意味着未来市区还有这么多好地块会推出来。2018年全年计划是400公顷（400万平米）， 还有一个月，估计完成全年计划问题不大。

因为从2017年来看，政府是超额完成了任务，计划出让住宅用地380公顷，实际推出421公顷。

尽管推出面积比2016年多，但实际成交比2016年要少一些，足以看出开发商对拿地的谨慎态度。

从成交楼面地价和溢价率来看，都在下降。

吴江太湖新城2宗地块，今年8月30日挂牌，起拍地价11288元/平米，但第一次流拍了。10月25日，再次挂牌，两地块在规划方面没有变化，起拍价下降了10%。最后一块以底价成交，另一块溢价4%成交。而今年5月离该地块七百多米外的一宗地，成交地价是13503元/平米。

地价降了的区域，面粉成本降下来了，未来面包房价能不降？没有这个道理吧。

当然也有地价坚挺的地方，比如园区奥体中心，12月6日卖了一块地，起拍价20200/平米，最高限价3.4万，十多家房企竞拍，50轮报价，但最后的成交价也只有2.6万，溢价28.8%。这个价格卖4万，至少还有赚头。

开发商不再疯狂，一是资金紧张，没钱不能任性了；二是市场预期不太好，拿地更加理性和务实；三是限价，所以土地不敢拍高了，必须根据成本算死销售价格，否则就是给自己挖坑，因为2016年的地王现在都被套死了，很多不敢动工。

在《苏州市区2018-2020年商品住房用地供地计划方案》中，2018-2020年苏州市区（不含吴江区）商品住房用地计划供应1230公顷，其中2018年为400公顷（6000亩）。可以看出，跟过去比，未来几年的土地供给量还是充足的。

现在开发商最愁的不是买不到地，而是手里要有钱，拿到地了要能卖出去。

库存缓慢上升

再看库存。

2017年底苏州的库存大概在4.7万套，2018年一直在4万多套，但不断有新房源补货，截至12月15日，苏州市区新房库存为124793套，其中住宅库存49848套，即将冲破5万套，这是几年没有出现过的现象了。

但是区域之间的房源数量悬殊明显，姑苏区仅有2073套住宅可售，工业园区也仅有2737套房源可售，高新区有6441套房源可售，但吴江有17584套房源可售，吴中区住宅有10600套可售，很充足，相城有10413套住宅可售。

可以看出，工业园区和姑苏区的库存是最少的，这也是为什么房价最为坚挺的原因之一，新房供给少，需求就只能被迫到二手房市场去买。

但是，正如我前文所说，园区也不可能无限制涨下去，当房价涨到一定程度时，远远超出需求端的购买力，或者超出房子本身的价值时，自然会触及天花板，因为需求会跟其它城市去对比，会向一线城市转移。

2010年的杭州大涨，后来几年大跌，就是如此，买家们跟上海南京一对比发现，杭州房价快赶上上海了，为什么还要到杭州买？

那园区什么价算合理？其实政府都给你们算好了，开盘限制的新房价格就是一个标杆，只要有新房不断出现，二手房超出多了，也会有价无市。

市场总需求就这么多，新房供给量增多了，需求就会涌向新房市场，二手房的成交量就会减少，此消彼长的过程，如果持续减少，对价格就会形成下行压力。

比如最近两周的二手房已经连续下滑。就是因为最近新盘陆续推新，因为限价房性比价较高，相对吸引力较大。

未来，吴江、吴中、相城区的新房库存量还会继续上升，包括高新区的有些片区，新房集中的地方，价格竞争压力也大。

另外，根据当地媒体的报道，目前苏州多家银行没有停贷现状，均可以正常放贷，利率普遍上浮至25%，有几家银行缩短了放款周期，这几天听说招商已经从25%下调到了22%，浦发下调到了23%。

利率这么高，未来肯定会下降，其他很多次城市都已经在降了，这是趋势，至少上浮的部分明年肯定会降下来，而且央行还很有可能降息。

投资我觉得苏州已经不合时宜了，因为政策暂时不会放松，园区的限价新房还是值得买来住，但倒挂一两成的话，转手卖出去也赚不到钱。其他区就更不用说了，但感觉很多人还是头脑发热。有的人甚至去投资公寓！简直不可思议。

苏州的非住宅产品库存高达将近7.5万套，去库存周期超过5年以上，这是多么恐怖的数据！就连深圳的非住宅库存也只有4万套。苏州商业、写字楼产品严重过剩！可想而知未来的市场压力会有多大。

刚需的话你根据自己的需求定吧。

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