金融危机逼近，新加坡开发商要破产？！
2020年庚子年
注定不是一个太平年......
澳洲大火，东非蝗灾，美伊摩擦，新冠肺炎，美股熔断，我们每一天都在见证历史。如今当下，人心惶惶，随处可见关于股市暴跌和新冠波及全球的消息。最近，经常有一些客户问我，新加坡开发商是不是要破产了？
这场景好像回到了2003年的SARS：
早在SARS爆发之前，新加坡经济就已经受到互联网泡沫，美国经济衰退以及伊拉克战争的影响（是不是和现在很像）。那时的SARS在新加坡有238例确诊，33例死亡，致死率13.9%。
当年，新加坡的经济在第一季度衰退7%，但全年上涨1.1%。
2003年SARS危机后，经济一片阴霾，政府批准了两个设有赌场的综合度假胜地项目，并门户大开，引进大量的外来人口，非居民人口在2007年突破100万人，年增15%，并在2008年再增加19%，国内生产总值在2010年高达14.8%
危 机2020年的关键词
中文里，危机=危险+机会。危险大家都感受到了，那么有没有机会？有的话在哪里？
历史不会重演，但总会惊人的相似
History doesn’t repeat itself, but it often rhymes
以史为镜，我们可以参考一下当年SARS期间，新加坡房市的表现。
SARS时期，大多数开发商选择延期开盘，当年只有5个楼盘敢于顶风作案，它们分别是
1. The [email protected] 城市发展
2. Garden Vista 远东集团
3. East Shine 飞龙集团
4. Stevens Loft 新加坡置地
5. The Icon 远东集团
开发商逆顶风开盘，主要为了回流现金保证正常商业周转，这时候的价格通常比较优惠，举个例子：位于新加坡河的[email protected]这个项目，在2003年5月份开盘，当年开盘价在900+新币每平尺，如今转售价格2000+新币每平尺。再比如一个月后开盘的The Icon，位于丹戎巴葛（Tanjong Pagar）商业中心，当年售价700+新币每平尺，如今转售价格1700+新币每平尺。
这两个楼盘有一个共同点：入场价格好，地点优越，有强大的租赁和二级市场。
当大多数人还在唱衰市场的时候，上个月，位于武吉士（Bugis）商业中心的The M开盘那个周末就卖出了70%，这些人是疯了吗？
来看一组数据，The M的地价1458新币每平尺，回本价2150新币每平尺，开盘卖的几乎是成本价，或溢价很低，后面入场的就已经没机会了。
保守按照比周边楼盘单价便宜300新币每平尺来计算，如果购入面积1000平尺，那就是浮盈1000*300=30万新币
如果把The M比作当年的Icon，KOPAR纽顿铜源 就好比当年的[email protected]。
如果你已经错过了The M那你不应再错过 KOPAR 铜源
KOPAR 纽顿铜源
KOPAR位于新加坡一环最核心的第九邮区，距离纽顿（Newton）地铁站仅370米，大型楼盘，占地面积11,643.3平米，2栋楼23层高，高达70%土地面积将用来打造公寓设施，共有378套住宅单位。户型从1房到5房可供选择，满足从单身白领，新婚夫妇到多代同堂等各种居住需求。
地理位置
从KOPAR步行4分钟可达纽顿地铁站。纽顿地铁站是南北线（红线）和市区线（蓝线）的转换站，处于中心枢纽位置，交通四通八达。
往西两站到新加坡非遗植物园Botanic Garden，往北一站到诺维纳Novena医疗中心，往南一站到乌节路Orchard购物天堂。无需驾车也可高效出行。
地价优势
地价低是KOPAR的极大优势，也解释了为什么发展商有信心顶风开盘。KOPAR的这块地皮是政府售地（GLS），发展商拿地成本仅仅1194新币每平尺，回本价格1850新币每平尺。
没有对比就没有伤害，我们来比较一下同等级楼盘的土地成本：
如上图，KOPAR的地价，比相同甚至差一级的地段，都要便宜400新币每平尺，和马里士它的Verticus差不多价格，优势非常的明显。
如果进一步细分，把同在纽顿地铁站旁的Pullman Residence 铂尔曼阁 和 KOPAR 铜源比较，那结果更明显。
Pullman地价高达1914新币每平尺，那么Pullman和Kopar的直接地价差了1914-1192=722新币每平尺。当然Pullman是永久地契，那么算上永久地契20%的溢价，调整后地皮差价是1914/1.2-1192 =403新币每平尺，KOPAR铜源，单价即便在做了地契类型补正之后，还是便宜了400新币每平尺。
周边设施
美食-纽顿熟食中心
有看过“亚洲疯狂富豪（Crazy Asian Rich）“影片的朋友应该对纽顿熟食中心（Newton Circus）不陌生，片中的聚会就餐片段就取景于此，足见其代表性。纽顿熟食中心有新加坡乃至东南亚最地道的美食，品类丰富，价格亲民。从KOPAR铜源出发，过个红绿灯就能到，非常方便。
商场环绕
往北一站的NOVENA片区就有至少三个商场，[email protected]，Square2和United Square。往南一站的乌节路，就更不用说了，有ION，Wisma，TAKASHIMAYA, Paragon，Lucky Plaza等等。
三所名校学区房
KOPAR铜源的学校资源丰富，一公里内有三所名校，两公里内有名校新加坡女子小学，以及其它邻里小学
一公里内：
英华学校.经禧（Anglo-Chinese School Junior）
英华学校.小学（Anglo-Chinese Primary School）
圣约翰小学（St. Joseph Institution）
两公里内：
新加坡女子小学
花拉公园小学
史丹福小学
圣玛格丽小学
租金和可租性
租客租房主要考量因素是地点和周边配套。市中心，近地铁，近学区，公寓设施完善，周边配套齐全的项目，非常容易出租。
KOPAR租客来源丰富，一是市中心上班白领，二是诺维纳医疗城工作人员，三是周边学校学生和家长，可租性高。
租金方面，根据周边楼盘2月份的租约来看，1房的租金大约在3000上下，2房在5000上下，3房在7500上下（参考下图URA数据）租售比约3个点。
入场时机
投资讲究逆向思维和反情绪投资，当大家都恐慌的时候你要开始寻找投资机会，当大家一拥而上的时候你要考虑出场。
别人恐惧时你贪婪，别人贪婪时你恐惧
巴菲特现在手握1280亿美元现金，就是在寻找好的投资机会。房产投资是长期投资，是价值投资，核心地段的房子就是蓝筹股，当价格低于价值的时候应果断买入，长期持有，等到合适的价格再转手，用利润再升级资产，不断滚雪球。
现在市场上充斥着很多噪音，疫情波及全球，美股历史性熔断，大家都很恐慌，那么房价是否会和股市一样，大幅下跌，创造抄底机会？个人觉得，成交量会大幅下降，尤其是二级市场，但是价格只会微调，原因有三：
1
总偿债比例（TDSR）和贷款比例（LTV）的限制：自13年政府推出TDSR和LTV之后，房价连续下跌了11个季度，提前释放了泡沫。TDSR规定买家总负债比例不能超过收入的60%，LTV把贷款比例进一步降低到75%，这两个措施大大降低了过度举债的风险，减少了抛售的可能
2
低利率：新加坡利率低，下行周期贷款利率预计将在1%-1.5%区间，这使得屋主的持有能力极强，卖不出就持有或者出租，等到时机转好再卖，抛售的概率低
3
基本面强：新加坡房市基本面健康。从三方面扼要分析
金融：作为独立国家，愈多高净值人士把资金放在新加坡，而非其他地区。同时，新币坚挺，持有新币资产保值。
土地：土地资源有限，拿地成本逐年增高
人口：2030年达到650-690万人口，其中一半是外来人口。外来人口不能买公屋，只能租或者买私宅
户型展示
1房，2房
（更多户型图敬请扫码询问）
3房，4房，5 房
（更多户型图敬请扫码询问）
顶楼大平层（横屏观看）
卖 点 总 结
地价比周边便宜400每平尺：政府售地，地价便宜，1192的地价比周边同等级项目便宜400新币每平尺每容积率
底部价格，绝好入场时机：低迷时期，是买家市场，入场时机好，顶风开盘，开发商给的价格肯定优惠
核心一环第九区：市中心核心一环，距离纽顿地铁站仅370米，步行4分钟可达。纽顿是南北线和市区线的转换站，到Novena医疗城一站，到购物天堂乌节Orchard一站
三学区房：ACS Primary，ACS Junior和SJI在一公里范围内
高租金收益：出租容易，租金可观
低息环境：下行周期，1.5%甚至更低的利率，买房月供非常低
预约看房
因为疫情的影响，KOPAR铜源看样板房只能提前预约，以限制同一时间看房的人数。截至目前，3月25号-3月31号，4月4号-4月5号的看房预约已经全部预定，位子非常有限，有兴趣请扫文末二维码，尽快锁定看房机会。
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