县城房价超省会符合经济学逻辑 | 城记之一

文 |《财经》新媒体主笔 十年砍柴

编辑 | 蒋诗舟

三年前的一个暮春日，我到江苏省张家港市造访一位年轻的企业主，他带我参观其公司新开发的楼盘，一问价格，比中部大部分地级市甚至省会譬如长沙的新房均价高。

张家港是由苏州市代管的县级市，我惊讶地问，县城的房价这么高，比好些省会还高，卖得出么？那位朋友轻松地说，当然卖得出才定这样的价格，这可是长江三角洲，GDP一直在全国百强县的前十位，离上海、苏州城区、南通都很近，比一些城市高，不很正常吗？

刚才我去查了那个楼盘，已经卖到第三期了，每平米均价23300元，别说把中西部一些地级市、省会甩到后面，也超过了直辖市重庆的主城区。

回想起那位朋友的解释，我为自己想当然地看重城市行政层级的标签略感惭愧——这不应该是一位财经评论人看问题的方式。

6月15日，《财经》公号刊登一篇文章《县城价格过万的房子，都被谁买走了？》披露，“县城房价纷纷过万”的话题受到广泛关注。据新华视点统计，全国2000多座县城中，平均房价超过每平方米1万元的已达100余个，九成位于东部沿海地区，其中海南陵水和浙江义乌排在前两位。——看来县城房价高过地级市甚至省会并不是个别现象。

为什么包括我在内，刚听到县城房价比地级市、省会城市高时，第一个反应是惊讶呢？

这是由长期的经验和认知决定的。中国人说到一座城市，几乎第一时间会辨别这座城市的行政标签：直辖市还是副省级城市？地级市还是县级市？或者一个县的城关镇（即县城）？心底里根据这种标签来判断该城市的地位和繁华程度。层级越高，理应地位更重要，城市也更繁华。

自中国有了城市，到改革开放初期，几千年来，这种层级越高越繁荣的认知基本上是正确的。我的理解，中国古代筑城，首先考虑的是政治、军事因素，一般选在地处要冲，水陆交通较为发达的地方，便于控制更多的人口和物资转运、信息传递。这样的城池一旦建立，市依附于城而兴，周边的人口来此进行贸易亦较为方便。

除一些纯为军事防御的边塞城池，中国古代的大城，一般而言，在政治、军事、经济等方面的综合功能都比较突出。而一旦成为一个行政区域的政治中心，必然会利用官方权力来进一步强化其经济、文化、教育的地位，财富和人才皆向该城汇聚。

一省之内，最繁华富庶的是省会，一府之内则是府城，一县之内则是县城，在农耕时代这种判断大致没什么问题，虽然中国地域广阔，各地经济发展有差别，但富庶地区的县城要超过中西部省份的省城，也很难。因为那时候城市的繁荣富庶主要依靠本辖区的人口，行政级别低的城，其可辐射、吸纳的人口就越少。

到了明清时期，这种城市层级越高越富有的一般现象里，也出现某些反常。比如在明末和清代，江南因为丝绸和棉纺的产业，许多不是县城的市镇，很是富庶繁华，超过县城甚至府城。

“鸦片战争”后，清朝开放五个口岸城市，几十年后成长最快的不是作为省会的广州和福州，也不是府城宁波，而是隶属于江苏省松江府的县城上海。

上海从一个县城短短几十年成为远东最繁华的大都市，除了鸦片战争促成租界繁荣的历史因缘外，更重要的原因，我以为她的城市发展逻辑已完全不同于农业中国的大多数城市，上海是靠贸易——依靠长江、黄浦江航运的国内贸易和依靠海洋航运的对外贸易——建成了一座大都市。这可能是中国历史上首座几乎不依赖本国官府权力加持而自然生长而成的财富之都。

上海的城市成长路径在中国近现代的城市史上有过类似的例子，如一些沿海因商贸而兴盛的城市，但并不广泛。到了1978年改革开放时期，中国城市的经济地位和政治地位仍然是很匹配的，即使后来成立深圳经济特区，要将其建成吸引外资的改革开放的窗口，还要给予其副省级城市的地位，否则很多政策要不来，很多事办不了，城市的发展仍然由权力主导。

那时候中国城市的GDP和政治地位高度一致，北京、上海、天津三座直辖市外，就是沈阳、武汉、广州、成都、哈尔滨、大连、长春、重庆、西安、青岛这些副省级城市。

改革开放的四十多年里，一个显著的特点或曰进步是市场配置各种资源越来越比行政权力配置重要、优先，因为市场配置更灵活、高效、浪费少。更好适应市场经济规则的城市就发展得快，反之则落伍。

到了2020年，像沈阳、哈尔滨、长春这三个副省级的省会城市，被地级的省会城市长沙、郑州、合肥甩在后面，也远不如几个非省会的地级市如苏州、无锡、泉州、东莞（东莞其实就是一个地级市级别的县级行政区，下面没有县、区，只有镇）、佛山。哈尔滨的GDP甚至不到苏州的三分之一，比GDP总量差距更大的是人均GDP的差距。

周其仁教授曾说过，城市化中“经济密度甚于人口密度”“人口聚集推进经济聚集，反过来再刺激人口聚集，这就是城市化的动态进程。”经济密度低的城市，哪怕总人口还很多，但人们在这座城市获取财富的难度大，就会用脚投票，这样的城市一定会出现人口逐年外流。人口密度和经济密度双重作用，决定着房价的高低。

顺着这样的逻辑，在市场化程度越来越发达的条件下，既然地级市可以超越省会和副省级城市，那么县级市或县城的人均GDP和房价超过地级市甚至副省级城市，亦属正常。

考察这一百来个房价过万的县城或县级市，海南的陵水是个没有可比性的例外，因为海南是全国最大的特区，是国际旅游岛，整个岛的房价都不低，而陵水以得天独厚的自然条件吸引全国人去买房，推高了房价。

其他的县城或县级市，都是因为其产业和商贸优势使然。当然也有人为炒作的泡沫，但正因为其有优势才会有人去炒房，没人会拿钱去鹤岗、玉门炒房吧？

这些县城大多位于苏、浙、闽、粤四个沿海省。它们要么处在长江三角洲或珠江三角洲的都市圈里，享受着上海、苏州、杭州、广州、深圳等大都市的溢出效应，也可以说，这些县城已深深地嵌入在上海、深圳、广州的经济体之内，不分彼此了，决不能将其看作一个孤单单的县城。

它们要么已成为国际国内生产贸易链条中重要的一环，在全球经济版图中，不但和国内大城市如上海、北京、深圳、广州、香港共振，它们的许多交易和纽约、伦敦、东京、新加坡等国外大都市联系密切，如浙江金华市代管的义乌市，其参与国际贸易的广度和深度远远超过一些副省级城市。

许多县城或县级市这两个特点兼而有之，如昆山、张家港、常熟、江阴和东莞下面的多个镇。这样的城市岂能被“县城”的标签遮住光芒？它们的房价又怎么能不涨呢？

一些经济欠发达的人口大县，要发展，要推进城市化，也必须遵循这样的逻辑，如前一阵子很火的山东菏泽市曹县，这个县一百多万人口，其木器产品、汉服、演出服产业已成规模，产品销往国内外。

如果单靠人口众多，也很难提升城市化程度。辖区人口再多，如果在本地找不到工作挣不到钱，他们会流向广东和江浙等发达地区，为那些地区的城市化添砖加瓦。

在市场化的大潮席卷下，同样贴着“县城”标签的城市，它们的际遇和现状各不相同。如果仅仅因为是县城，就觉得其高房价不可思议，则犯了重名轻实的毛病，此县城非彼县城也。一个县城的房价高不高，要看它的人口密度和经济密度。县城的房子，不是不能去买，就看你去哪里的县城买房。