接下来楼市锐观察将会推出系列文章，来和大家一起探讨在2020年，烟台品牌房企都有哪些动作，会有怎样的新项目。
这些房企包括了万科、中海、龙湖、绿城等，排名不分先后。
既然是第一期，肯定得老大哥万科出场了。万科作为在烟品牌房企绝对的老大哥，目前已经深耕超过10年，所打造的项目也是品牌房企中最多的。
废话不多说，总结数据什么的放到最后了，我知道你对万科的新项目更感兴趣，那就直接进入主题。
我们先看一下在上一个十年万科都给我们带来了哪些项目，万科目前在烟台已交付的项目有：万科城、万科假日润园、万科假日风景、万科璞悦湾、万科海云台、万科海上传奇、万科青年特区、万科翡翠公园、万科翡翠湾。
以上这些项目大家应该都了解的比较清楚，总体来看改善和刚需都有，口碑也都不错，这里不多赘述。
目前万科在售的项目有：
万科中南府：在售高层小高层，均价15200元/㎡
万科翠湖山晓：在售洋房，均价13800元/㎡
万科翡翠大道：在售高层、中高层，均价14800元/㎡
万科翡翠长安：改善型，均价18000元/㎡
万科城市之光：在售小高层、洋房，均价11000-12000元/㎡
万科西雅图：在售商业
万科御龙山：参考均价20595，有后续项目
（最新动态以各项目售楼处为主）
万科目前在烟台7个项目总体量大概有190万㎡，已经上市销售的约有110万㎡，已经销售出大概是85万㎡，未上市的体量还有80万㎡。
从房源套数上来看，万科烟台7个项目已上市销售的房源有大概8800套，已销售大概7400套，还有1400套未售。（数据来自网络）
参考19年万科的总销量为2408套，今年万科肯定还会有新的住宅项目。
所以今天的重点，我们更想知道万科接下来在烟台还会有哪些项目，这些项目都在哪个片区，预计的产品会是怎样的。（注意，以下项目仅为意向）
梁家旧改地块
19年的12月19日，万科接手梁家旧村南地块，起始总价30600万元。位于芝罘区梁家福临夼南，竹林路南路西侧。
该地块的楼面价达到了7183元/平，旁边就是万科御龙山项目，这块地是2020年我们目前确定的唯一万科自己拿的地。
地块位于莱山区与芝罘区的交界处，周边项目较少，距离最近的有鹿鸣小区和黄海城市花园等项目，总体的房价都不低。
容积率仅为≤1.1且＞1.01，适合建别墅以及洋房，所以该地块不出意外就是御龙山项目的后续地块了，至于价格，预计也会在2万以上。
海上世界花园酒店项目
2020年3月14日，烟台九大工程之一——海上世界项目发布公告，工作重点由以征迁规划为主转向以开发建设为主，并同时更新了展示中心、科技中心、芝罘湾广场等项目的进展。
其中在二突堤处，规划有国际花园酒店，根据项目指挥部的介绍，花园酒店的对接方是万科集团。
目前万科在烟台的动作主要还是集中在住宅，酒店业务还没有布局。但在其他城市，万科在酒店业务上近年来发展迅速。
2017年，万科集团与酒店领域备受赞誉的新加坡悦榕集团签署战略合作协议，成立全新平台——悦榕中国，用以整合中国区域悦榕集团旗下品牌酒店和资产。同时“悦榕中国”也将作为双方共同的发展与管理平台，在酒店、养生、养老领域拓展全新业务。
而万科打造的良渚君澜度假酒店，是华东地区颇负盛名的五星级酒店之一，用十年的时间塑造了杭州酒店行业的标杆。
与悦榕合作前，截止2017年底，万科在广州、深圳、杭州、苏州、武汉等城市共有29个度假酒店项目，已开业3000间房间。
所以万科做酒店，不是大家想象中的新兵蛋子，其有着非常丰富的经验。除了海上世界的酒店项目，万科在幸福新城同样也有布局。
幸福新城项目
19年6月份，第三届烟台·芝罘（深港）城市投资洽谈会暨烟台幸福新城产业招商成果发布会在深圳举行。碧桂园集团、龙湖集团、华润置地、万科集团、保利置业、等30余家企业受邀参加。
签约了近20个中线项目，涉及大型商贸综合体、科创研发基地、商业文旅等诸多领域。
其中就有万科与悦榕集团合作的——悦榕庄，在其他城市也有悦榕庄的项目，涵盖的产品有酒店、公寓、俱乐部等多种业态。（不排除住宅）
目前来看，万科在烟台已经有了两个意向酒店项目。我们假设这两个项目都能够落地，是不是意味着万科在烟台的布局已经不仅仅局限在住宅。
正如万科董事长郁亮所说，“10年后的万科好像不应该还是地产公司”。
对于万科的酒店，你期待吗？
莱山四季苑与汽车东站北地块
19年的10月15日下午，蓝天集团与万科北方区域公司在北京举行战略合作签约仪式。
万科刘肖副总裁表示，万科未来将继续深耕烟台、开发烟台、建设烟台，与蓝天集团共同推动四季苑BCD、汽车东站北等地块的合作开发，助力建城丽都、建城西府等已建设项目的产品升级，在房地产开发、存量资产盘活等方面展开深入合作。
四季苑BCD地块
汽车东站北地块
这四块都属于纯商业地块，所以不存在打造住宅的可能。而从位置上看，地块都位于莱山目前比较火的居住区——三滩板块。
周边的项目有上海滩花园、鲁商公馆、万科翡翠长安、远洋东来郡、中海长安云锦等项目，是烟台少有的改善项目的聚集地。
这里距离莱山大的商业项目例如佳世客、烟大商圈等都比较近，所以比较适合的是打造社区商业，例如万科的印象里等。
2016年万科成为印力核心股东，目前已布局北京、上海、杭州、广深、武汉、西安的六大核心城市区域。其针对不同的区域和客群需求，创立印象系列品牌，包括区域型购物中心印象城、片区型购物中心印象汇、社区商业印象里和超大型商业中心印象城MEGA，打造全线产品矩阵。
简单说，就是打造的商业主要是面向三滩片区内的居民。该板块主要的客户群体基本上都是改善的，所以消费水平也比较高。
从市场驱动看，值得万科打造一个面向该区域的商业中心。
只楚旧改
只楚街道下辖楚毓、锦城、东南哨、西牟、锦宏5个社区，北上坊、沙埠、北皂、南仓、只楚、宫家岛、孙家、芝水、南上坊、东玉、西玉11个居民区。
19年7月29日，只楚街道、沙埠居委同烟台万科企业有限公司签订沙埠棚户区改造项目合作意向协议，双方将围绕沙埠棚户区改造项目展开深入合作。
目前，只楚片区已经有中梁、新力以及最新公布项目的龙湖等品牌开发商进驻，可以说2020年只楚会是烟台楼市需要重点关注的片区。
从沙埠实际的位置看，还临近福山夹河新城，未来的发展潜力很好。
白石社区改造
19年的9月26日上午，烟台万科公司总经理王一川一行到访蓝天集团，与集团总经理许奎山及蓝天实业、城投公司主要负责人就白石片区改造，四季苑、汽车东站西北地块开发，存量房产和共有产权房销售等事宜开展合作进行座谈交流。
白石片区的改造目前看不尽如人意，在网上也经常看到网友对这里改造的期望。
只能说，如果万科能够接下来，白石片区改造就有希望。
天越湾二期
在18年的时候，传出消息万科已经确定了高新区天越湾的二期开发。
从位置上看，天越湾小区靠近烟大文经学院，属于海景项目。不过后期因为环保的问题，暂时没有最新的进展。
截止到目前除去在售的项目，烟台今年还没有新的万科项目推出。以上列出的各地块也是商业和住宅对半的规模。
不过万科近两年的项目多为合作模式，如果突然哪天冒出一个新项目，我们也不必惊讶。
而在这里我们是不是可以大胆预估下，今年万科在烟台除了住宅，将会开始打造自己的商业项目？
2013年郁亮提出，万科要从传统住宅开发商向城市配套服务商转型。2017年，郁亮又提出要万科做”美好生活场景师”。
上一个十年万科在烟台的成绩有目共睹，是所有房企中绝对的NO.1。
19年烟台房企TOP10中，万科再夺销冠，总业绩近44亿，中海总业绩近27亿，排名第二。龙湖、恒大、祥隆也有出色表现。
万科看起来仍旧是统治级别的地位，但是目前中海、龙湖等二三名的开发商已经奋起直追。包括碧桂园、恒大、金地、绿城等国内一线开发商纷纷布局，对万科的地位造成了比较强的冲击。
如果我们看市场占有率这个数据的话，你会发现从能够统计到的17年开始，万科的市场占有率就在逐步下降。
17年万科市占率为11.4%
18年万科市占率为8.3%
而从今年整体的形势来看，我们抛开复工后报复性买房这种事，现实就是各家房企少了2-3个月卖房的时间。
这两天随着复工，售楼处又热闹了起来。据经纪人朋友介绍，目前各大售楼处的优惠力度都很大，不是打折就是送车位。这样一种情况，力度越大肯定会吸引到购房者。混战下，各大品牌房企也会相应的调整自己的策略。
对万科来说，上一个十年做到了第一。接下来在烟台维持住榜首是肯定要的，但也要给其他追赶的房企再树立一个标杆。
在维持商业住宅的优势下，可能是万科自己打造的商业、可能是酒店、也可能是其他的方向。
对于万科的下一个10年，我们希望带给烟台的，不仅仅是房子。
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