海南转型：关上房地产大门

文 | 陈博

来源 | 经济观察报

等待了两年，《海南自由贸易港建设总体方案》（以下简称“《自贸港总体方案》”）尘埃落定。

这份寄托了海南经济结构转型的文件，与房地产行业勉强挂上钩的仅有两个细节：一是支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金(REITs)；二是实现人员进出自由便利。

一位TOP5海南地区的项目销售负责人对经济观察报表示，从长远来看，《自贸港总体方案》对包括房地产在内的所有行业都是利好。未来海南房地产更适合做长期价值深耕，房企传统的高周转路径在海南行不通。

作为海南一家本地房企的营销负责人，林泽对房地产判断同样比较理性，“（方案）和房地产没有多大关系。”

以建设自贸港为契机，两年来，海南凭借“壮士断腕”的决心，正经历一场去地产化运动。全域限购和现房销售显示出打击房地产市场投机、摆脱土地和房地产依赖的决心。安居型商品住房成为海南房地产换挡期内的“武器”之一。

关上了房地产大门的同时，海南也在试图打开自贸港更广阔的想象空间。海南的转型不仅是突破长期以来对土地财政和房地产的自我尝试，也为中国经济转型升级开启一扇探索的大门。

01“全域限购令”的杀伤力

见证过行业高光时刻，也经历过两年多的“苦日子”。浸淫海南房地产十多年，林泽已经养成习惯，每逢新政出炉，总免不了从房地产角度，将整份文件琢磨一遍。

6月1日，传闻已久的《海南自由贸易港建设总体方案》正式发布，他照例第一时间快速浏览完全文。

“从头到尾，几乎没有一个条款，称得上真正利好房地产行业。”面对这份全岛振奋的文件，林泽格外淡定。

变化从2018年4月22日开始。那一天，海南省委办公厅、海南省政府办公厅联合下发《关于进一步稳定房地产房地产市场的通知》，对海南房地产实施全域限购。岛外投资客入琼的路径，迅疾而直接地被封死。

相比国内其他城市，过去的几十年间，海南房地产市场一直都是特殊的存在。岛外需求占据主导的畸形客群结构，让这座热带滨海岛屿的房地产一次次裸露在聚光灯下。

如果从更为细节的角度来观察，海南对岛外购买力的依赖，过往至少遭遇三次历史性演变：

2009年以前，海南整体商品房市场上，外地购房者占比超过85%。其中，海口以外的市县，95%以上来自岛外需求；海口的销售中，有60%由外地人贡献，30%-40%为本地购买力。

到了2012年，海口的客群结构进一步演化成新老海南人占据60%，外地人占40%。其他市县，本地购房需求的占比逐渐增加到20%-30%。

岛外输入性购买力积累到一定程度后，刺激并带动本地购买力，是海南房地产市场发展过程中逐步形成的一条主线，伴随着他们购买面积越来越大，单价越来越高，本地刚需也从房地产中斩获了一定的经济收益，并转化成楼市购买力的一份子。

基于海口教育、医疗条件为海南最优，本地户籍的刚需购房者基本将目光聚焦到海口区域。截至2018年“全域限购令”颁布前，海口的本地购房者已经增加到80%以上。

无论是直接依赖岛外需求的模式，还是仰仗岛外经济传导的转型，“全域限购”落地这两年，海南房地产市场所遭受的“杀伤力”不容小觑，这种影响也立竿见影地反映到海南官方数据中。

2017年，海南省商品房销售额刷新历史纪录至2713.7亿元，同比涨幅高达82.1%；但2018年，这一指标急剧下降23.2%；到了2019年，海南商品房销售额同比继续下降38.8%；今年前4个月，海南商品房销售额再度萎缩45.1%至224.91亿元。销售额的同比降幅逐年扩大。

不过，购房需求的结构性演变，导致过去两年间全域限购所带来的打击有所分化。影响最大的，当属海口以外的18个市县。

“全域限购后，其他市县的新盘市场上，几乎没有多少符合条件的购房者，销售量和销售额萎缩至不到以前的30%。”林泽举了个例子称，文昌市在2017年市场最高潮时，一年销售面积可以达到80万平方米左右，2019年连10万平方米的成交都达不到，这一数字相当于内地一个项目的体量。

海南省统计局的数据显示，2020年前四个月，19个市县中，销售面积不足1万平方米的有9个市县；销售额不足亿元的有8个市县，大部分都集中在海南中部和西部地区。

“海南周边的这些房地产老板，现在过着多么煎熬的日子。”身为地产圈的一员，林泽感触颇深。

相比之下，占据海南岛三分之二销售面积的海口市，此前两年间，由于多个项目处于清算阶段，整体经济还在惯性发展，加上这一轮本地购买力的释放尚未结束，当地房地产市场短期内还处于向上的态势。

2019年，海口市全年销售面积达到440.56万平方米，同比上涨12%；销售额约677.8亿元，同比上涨30.2%。

但最新数据显示，2020年前4个月，海口的销售面积为87.71万平方米，同比下降25.5%；销售额为135.75亿元，同比也下滑24%。

2018年8月，为了稳定海口房地产市场，海口市住建局、物价局曾在约谈多家开发商后，将海口商品房备案价控制在17300元/平方米以内。

据经济观察报了解，今年3月后，海口限价令已经解除。

“现在除非市区的少量优质学区房项目，价格还能卖到1.73万元/平方米。像海口西海岸、观澜湖片区的一些新房，单价已经下降到1.1万-1.3万元/平方米了。”一家海南房企的营销总透露。

下行通道的“枪声”全面打响，“这意味着全域限购落地两年后，政策的威力终于全部体现出来了。”林泽告诉经济观察报。

事实上，海南调控的脚步还未因此停下。最新一个措施是，3月8日起，严格执行本地居民多套住房限购政策，对在本省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭，停止向其销售安居房与商品房。

海南的限购，再次从非本岛户籍购房者升级至本地中高端收入客群。“这相当于将这座城市里最具备购买能力的一批需求扼杀在摇篮中，本来本地市场的容量已经在萎缩，政府出台这一条款，肯定会导致市场进一步缩小。”海口市房地产业协会秘书长王路称。

02人才新政撕开一道口子

限购政策的持续加码，彻底关闭了岛外购房者通往海南房地产的闸门。取而代之的是，两年来，海南省政府正在不遗余力的引进各类人才。

2018年6月，《百万人才进海南行动计划（2018-2025年）》的正式执行是一个开端；此后，海南陆续出台了《海口引进人才住房保障实施细则》、《关于进一步完善人才购房政策的补充通知》、《三亚市人才住房保障实施细则》、《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》等一系列配套通知及细则，基本取消全省(除三沙外)落户限制。

根据克而瑞研究中心统计，海南针对人才引入政策以及更新频次，远远高于一般地区，几乎每一个季度就会有一次较大幅度的调整。

尽管海南省委宣传部副部长张怀海年初还强调，建设海南自贸港，人才是战略性资源、决定性因素。为进一步打造人才集聚的良好政策环境，吸引各类人才来琼发展，海南着力实行更加积极、更加开放、更加有效的人才政策。但这依然被更多舆论视角解读为有针对性撕开了全域限购的一道口子。

而此次的《自贸港总体方案》，涉及39条制度设计，其中与房地产联系颇为紧密的一项也体现在人员进出自由便利上。根据自贸港发展需要，海南针对高端产业人才，实行更加开放的人才和停居留政策，打造人才集聚高地。在有效防控涉外安全风险隐患的前提下，实行更加便利的出入境管理政策。

细化来看，一方面，海南将深化户籍制度改革，进一步放宽户口迁移政策；另一方面，从税收层面对部分人才实施优惠政策，优惠模式与力度均是国内首创。

2025年之前，对在自贸港工作的高端人才和紧缺人才，其个人所得税实际税负超过15%的部分，海南将予以免征；2035年之前，对一个纳税年度内在海南自由贸易港累计居住满183天的个人，其取得来源自贸港范围内的综合所得和经营所得，按照3%、10%、15%三档超额累进税率征收个人所得税。

“现在上海新片区、深圳前海的税收优惠政策都是针对境外人才，所得税参照香港和新加坡，多余部分退税。而海南提到的这部分个人所得税优惠政策，境内与境外人才均可享受，这将大大提升海南未来吸附人才的能力。”麦哲中国创始人杨东表示。

在全域限购的“紧箍咒”之下，岛外投资客与候鸟人群的准入遭遇层层壁垒。落户门槛的降低，一定程度上相当于局部变相放开了限购的约束。

但林泽更关注的是另外一组数据：仅2019年一年，杭州常住人口1036万人，比上年增长55.4万人；全市户籍人口795.4万，同比增加21.3万人。

而同期海南的常住人口944.72万人，比上年增加10.4万人；户籍人口数据目前尚未公开。按照此前官方数据，2018年海南户籍人口为925.10万人，年均增加10.09万人。

“海南自贸港的发展定位已经探索了两年，但这个阶段，海南一个省份的人口机械迁入速度，远比杭州、南京等新一线城市缓慢。”林泽说。

以往，海南楼市作为一个外向型市场，以旅游度假、养老置业作为导向，更多依托东三省、京津冀地区的候鸟型人群置业。

如今，在去地产化的途中，海南尚未找到一个新的增长动能来替代房地产，“人才导入一定要以就业为前提。如果就业没起色，就谈不上大批量的人才引进；如果人才引进只是微量，就没有办法真正改变本地的经济发展能力。”人才新政能否对海南房地产市场产生刺激，林泽已不抱太多希望。

03 未来的房地产开发门槛只高不低

海南楼市的下行压力，第一时间传导至企业层面，伴随而去的是一轮残酷的洗牌与出清大战。但横亘在海南开发商面前的阵痛，不止于此。

3月7日晚，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称“《通知》”）。

除却上文提到的本地多套限购政策之外，“新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度”，是这份《通知》的更大一个亮点，海南因此成为全国首个实行现房销售制度的省份。

在诸多海南房地产人士眼中，《通知》更宏观的意义在于，海南政府再次在关键节点明确表露态度——下定决心进行产业结构转型，不会再将房地产开发作为支撑经济的主要产业。

这份《通知》之于此次《自贸港总体方案》，还是一块奠基石。“某种层面上，政府趁早将房地产市场的预期压制下来，也是为后续自贸港方案以及利好政策的释放提前做了一个对冲动作。”王路表示。

相比购房端各种政策引发的市场躁动，房地产供应端释放出来的收紧信号，更向诸多布局海南的开发商敲响了警钟。从此，海南房地产开发的门槛只高不低，现售制之下，高周转与高杠杆模式已经走不通，只有综合实力足够强的开发商才有机会进入赛道。

按照最初的预售制度，房企在海南拿地之后，从开工建设到获批预售证，正常大概需要9个月。不过，2016年8月，海南省就提出要求，对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅(含酒店式公寓)及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

2016年底，海南省又进一步强调实行商品住宅规划报建总量调控。自此，海南一个项目的开发全流程中，从土地、规划、报建到预售申请等各个审批环节均受到不同程度的限制。

现售制度公开之前，实际上，海南房企开发一个项目，从拿地到入市普遍超过9个月。如果再加上银行放款节奏，预售款三方监管专用账户的申请及审批流程，预售制之下，海南一个项目的回款时间将近一年。

王路说，一旦开启现售制，开发商的资金周转周期至少要增加半年到一年。从另一个侧面估算，房企在海南布局一个项目，将需要经历1.5-2年才能实现回款；原本介于15%-20%区间的资金成本，也翻倍至30%-40%。

惨烈的现实之下，没有一家开发商能独善其身。

2018年以前，海南省对房地产的依赖较大，各大房企争先恐后来到这座海岛“跑马圈地”，雅居乐、富力、融创、碧桂园等开发商重仓押注。

2017年海南全省固定资产投资(不含农户)完成4125.40亿元，比上年增长10.1%。其中房地产开发完成投资就达到2053.11亿元，增长14.9%，占据了半壁江山。

但2018、2019两年，海南固定资产投资连年下降，房地产开发投资同比降幅从16.5%扩大至22.1%。今年前4个月，海南省房地产开发投资291.78亿元，同比下降18.6%；其中，住宅开发投资225.19亿元，同比下降20.2%。

从新开工房屋面积指标，也可以一窥海南房企近两年的市场信心——2018年，海南全省新开工房屋面积1944.64万平方米；2019年，海南全省新开工房屋面积进一步减少至1219.56万平方米，同比降幅37.3%。今年1-4月，新开工面积仅185.59万平方米。

“没有那么多的销售量，我们也只好缩减开工和预售面积进行应对。”按照林泽的预判，目前海南的房地产调控基本已经到顶。“但不排除，一旦市场脱离预期，相关部门还可以使出一个‘大杀招’，全国房地产税先行试点。”

经济观察报获悉，2017-2019年三年间，海南多份房地产文件里提到“长效机制”时，都陆续对这一条款吹过风，但今年关于“房地产税先行”的说法，暂时销声匿迹”了。

04去地产化后的想象空间

以房地产作为经济发展的主业绝非长久之计，海南省相比其他各大省份更加深谙此理。如何在往日高速的房地产行业中实现安全换挡，这一次，安居房被祭出来，作为解决住房需求与房价高涨矛盾的一张“王牌”。

海南省为房地产业转型量身打造的最新思路是，短期内，鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房。下一步，加快发展旅游地产、商业地产；继续实施棚户区改造和大力推进老旧小区改造，满足改善性住房需求；有序实施引进人才住房保障。

4月底，海南宣布，将在海口、三亚、儋州、五指山、定安和陵水6个市县开展安居型商品住房建设试点。明年，在总结试点经验的基础上，全省全面实施安居型商品住房建设。

更具象的一系列落地动作正密集排布：5月底的两会上，海口市提到，初定秀英区药谷人才公寓和美兰区下洋瓦灶片区棚改安置房项目两个项目，开工建设安居型商品住房5000套。

首批安居型商品住房面向的重点对象也已敲定，通过建设安居房方式，在全省实施基层教育卫生人员住房保障专项计划，利用三年左右时间基本解决全省基层教师和医务人员住房问题。

与海南原经济适用住房和限价商品住房等保障性住房相比，安居型商品住房在一定年限内实行封闭流转机制，且上市交易增值收益须与政府分成。

政府主要在土地方面进行让利，安居房的销售价格明显低于同区域同品质市场均价；在实施建设方面，更加侧重于政府主导、市场化运作；在开发方式上，鼓励房企积极参与，鼓励利用存量商品住宅用地建设或将存量商品住宅进行转化。

“开展安居型商品住房建设试点，不会冲击整个房地产市场。”在4月底的新闻发布会上，海南省住房城乡建设厅总工程师林诗辉称，开展安居型商品住房建设试点，一方面可以满足本地居民家庭和引进人才的基本住房需求，另一方面可以有效稳定市场预期，平抑市场价格，促进市场稳定，进而促进房地产市场长期平稳健康发展。

“刮骨疗伤”之余，摆在海南岛面前一道迫切的命题，是如何摆脱对土地财政的依赖，构建新型产业发展模式，逐步完成经济增长的新旧动能转换。

海南岛已经在行动。按照王路的分析，目前，海南已经形成五个较大的产业集群——

作为基础最好的一大产业，去年，海南旅游业总收入已经达到1057.8亿元，同比增长11.3%。全年接待游客8311.2万人次，同比增长9%；

互联网产业是近两年海南发展最迅猛的产业之一，2018年达到了600亿元的规模；

此次《自贸港总体方案》提到的零关税制度，现代物流产业将是后期非常重要的一个受益产业；

去年4月，招商蛇口与三亚市人民政府、海南省发展控股有限公司签署了三亚深海科技城项目合作协议，将打造海洋产业发展闭环；

早从2018年起，“大三亚”经济圈的各市县，正通过发展规模化产业化农业、做强做优农业品牌、扶持本土农民企业、引进科研机构等举措，全方位打造“大三亚”热带特色高效农业王牌。

“这五大产业均是海南去地产化之后重要的经济抓手。”王路表示。

而自贸港顶层设计的出炉，更是让海南在制度创新高地上，拥有更多新的发展机遇与增长点。

在王路看来，海南最大的产业空间应该聚焦在金融领域。

自贸港最大的突围，无论是投资自由便利也好，贸易自由便利也好，这些首先都来自于金融，金融行业应该成为自贸港政策下海南最早开放且有巨大发展空间的行业。

方案中另一项备受关注的细节是支持发展房地产投资信托基金(REITs)。

过往，受制于本土企业、市场主体和人口数量不足，海南发展商业物业是一件颇为头疼的事。但伴随着海南整体产业结构性调整，人口和企业逐渐增加，未来一旦出现经营优良的商业物业，REITs将从金融层面上为这类业态打开一个很好的投融管退通道。

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