刚需小户型PK改善大平层，未来福州楼市到底哪个更吃香？

最近一直有一些问题在思考，先来聊聊前几天盘点完500W以上总价房源之后的一个困惑，未来福州随着目前新盘的交房上市，刚需户型和改善户型到底哪个在市场会更容易流通和溢价？（由于是思考，所以罗列了一些观点，没有结论，大家一起讨论）

老房龄小户型贵

近年福州由于房价的上涨，导致不少3环边的次新房出现一个场景：小户型单价高，大户型单价低。这也导致近年来不少投资客也更关注后续的流通性而选择小户型。

举个例子：位于金山大道北侧的老房龄社区，均价2.1W，楼盘户型也比较多，从贝壳里面看到社区，180平米的单价1.87W总价338W，94平米的单价2.34W总价220W。

分析：对于楼盘而言，也可以说是不少福州老房龄社区的代表，在早期社区不少存在大户型，不过随着房龄增加，居住品质下降。导致大户型虽然单价更低，不过总价依然300多W，就变成常说的土豪看不上，刚需买不起。

改善新盘单价高

今年福州的改善大平层上市不少，由于去年大平层产品的稀缺，导致被压抑的购买力一下子爆发，目前主打改善的楼盘去化都不错，后续随着改善产品的增多，去化也会有一定分化。对比新盘价格会发现，主打改善的项目单价都比周边高出不少，是否意味着改善在未来会更加吃香？

新盘户型分布

近两年福州新盘上市不少，从户型分布来看，虽然各板块单价有所差异，不过主要面积段有两种：80-95的三房，110-125的四房。而且从去化看，五四北、南二环、闽侯等板块，90左右的三房受到市场认可，这也导致新盘户型也更加向这些户型集中。

不过这是目前市场的风向，未来是否会因为大量90平左右户型出现，导致市场供应失衡，反而新盘大户型稀缺性更加明显？

全国流通性走势

对比全国的流通性看看，目前成交面积段也按城市等级有区分，一线城市成交主力在70-90平米，二线城市100-120平米，三四线城市100-140平米。从分布来看，因为房价的阶梯分布导致面积段也呈现递增。

由于福州定位是二线城市，对于未来发展而言，经常会拿一线城市的轨迹做参考。如果按这种路线发展，未来福州的成交是否也会更加向小户型集中？

未来人口走势

回想以前写过的人口走势，国家的回声潮人口在1985-1989，到2027-2030年将是这一批人进入40岁，黄金购房期，选择面将朝向改善产品。

如果按这样换算，未来90左右三房大量流入市场后，承接的购买力依然是定位刚需，但是将面临购买力短缺的现象，反而改善产品遇上市场购买力转换，未来走势是否会逆转？

未来居住定位

对于未来的城市居住发展，目前有两种方向，1、香港高密度住宅，2、新加坡组屋。

这两年有关注土拍会发现，福州已经开始在公租房上发力，逐步加大土拍供应，同时也增加人才房等保障，是否意味着未来会向新加坡模式发展，商品房变成有钱人购买，低收入购房者国家提供住房保障，如果这样发展，可能未来小户型的承接将变小。

当然直接硬套这两种模式肯定都太武断，对于国人而言，住房可能不仅仅是居住，对于不少人而言有房可能也是一种安全感和归属感。是否会出现公租房依然有人住，但是购房者还是会想要拥有自己的住房，市场小户型购买力依然不少。

对比总结

对于上面的一些观点，由于福州城市发展也不确定，所以很多观点依然还是值得商榷的。

早期大平层贬值快，原因在于社区品质差，物业差，导致房龄增加，大平层贬值快。不过看今年的几个改善盘项目，都是以纯商+房企口碑打造，品质保障会更强。

虽然流通性是根据城市等级，不过福州各板块购买力也不同，可能会导致不同板块，保值的面积段也有很大差异。

福州定位二线，虽然参考一线城市，但是福州未来的人口流入和城市发展，不确定性还是太大，直接生搬硬套可能也不太合适。

以上是目前主要思考的一些方面，大家觉得在未来福州楼市，小户型和大户型到底哪个更吃香？