住有所居新策！深圳如何学习新加坡模式

　　中国小康网 独家专稿

　　文|《小康》·中国小康网记者 刘建华

　　因为实际情况的巨大差异，新加坡模式在深圳的实施存在一定困难。多位业内人士指出，深圳住房要实现类似新加坡那样的模式，或者说要达到公共住房与商品房6：4的比例，还有很长的路要走。

　　现实 深圳常住人口约1344万，40年来增长了约42倍。但与之不相协调的是，深圳人均居住面积27.8平方米，未能达到国家和广东省的最低标准线，主要原因就是占全市住房面积54%左右的城中村中居住了70%多的人。图片/TUCHONG

　　“新加坡是我们学习的榜样。”2020年8月28日，时任深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡提出，深圳将向新加坡学习，通过大规模建房行动，实现“将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中”的目标。

　　“房住不炒”在2016年的中央经济工作会议上被首次提出，而后每年政府工作报告都会用来定调房地产行业发展。除此之外，政府工作报告还明确提出要“稳地价、稳房价、稳预期”“解决好大城市住房突出问题”，坚持“房住不炒”，还列入了《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》。

　　无论是深圳还是全国，坚持落实“房住不炒”已成共识，但是如何去执行如何去落实，仍需要认真思考和学习借鉴。

　　深圳旗帜鲜明地表明要学习新加坡模式，一年过去了，落实情况如何呢?

　　高房价的“弊端”正在显现

　　“如果不是中了亿万彩票，如果不是家缠万贯的富二代，当下，一个普通的年轻人想靠自己努力，在深圳实现居者有其屋，无异于白日做梦。”90后张雅，自一所211大学本科毕业后就一直在深圳工作，一晃五六年，仍未存够在深圳买房的首付款。他告诉《小康》杂志、中国小康网记者，“积蓄的增长赶不上房价的增长”。

　　在北、上、广、深四个一线城市的房价中，深圳一直居高不下。安居客最新发布的《10月国民安居指数报告》显示，10月新房在线均价，一线城市中，深圳排名最高，为56579元/平方米，上海次之，为51161元/平方米，北京排名第三，为45363元/平方米，广州排名第四，为33584元/平方米。

　　房地产市场狂奔几十年，如今深圳的房价收入比已经达到43.5，在全世界的房价收入比排名中位列第二，仅次于香港。换言之，一家人不吃不喝43.5年，才能在深圳买得起一套房。深圳的高房价已经成为很多年轻人望而生畏的巨大压力，也因此阻断了许多人在这里安家创业的梦想。京东数字科技研究院发布的《2019中国人口迁移和城镇化发展研究报告》显示，2018年，深圳的人口流出比例就已经是北上广深中最高的，达到了2.56%。

　　2020年7月15日，深圳推出楼市新政，业内纷纷揣测深圳楼市恐入寒冬，然而现实却是，新政出台的7月和随后的8月份，深圳房价逆市微涨。

　　2020年8月28日，在深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会时，张学凡发表主题演讲，直言新加坡是深圳学习的榜样，未来，深圳将有60%的市民住进政府提供或出售的住房里面。到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中政策性支持住房总量不少于100万套。这些数字意味着，进入深圳楼市的新增住房，房屋性质将发生根本性转变，深圳的楼市也将随之来一次彻底逆转。

　　新加坡模式魅力何在

　　对以“高房价”著称的深圳来说，新加坡模式似乎有着特别的魅力。

　　新加坡从独立伊始就确立“居者有其屋”的国策，旨在“为所有新加坡人提供策划周详的组屋”，明确住房问题必须由官方统筹解决，并与此对应，制定了一系列由官方提供居民住房的土地和房产政策。

　　根据百度百科显示，新加坡的组屋制度始于1960年。当时，新加坡刚刚从英殖民统治下脱离，成立自治机构，整个社会发展比较落后，政府财力有限，民众住房条件比较差。时任新加坡总理李光耀当时提出的口号是，实现新加坡人“居者有其屋”。

　　20世纪70年代，新加坡政府规定只有月收入在1500新元以下者才可申请;80年代，提高到2500新元，随后又放宽到3500新元。这基本上保证了80%以上中等收入的家庭能够得到廉价的组屋。这一政策实施以来，新加坡政府在境内各地纷纷兴建组屋，民众居住条件不断改善，本国人口组屋入住率到90年代达到顶峰。

　　早在2008年，85%的新加坡公民住进了政府建造的“政府组屋”，其中，93%的居民拥有其房屋的产权，7%的低收入家庭是向政府廉价租赁;另外不足20%的高收入家庭住的是市场上购买的高档商品房。

　　新加坡组屋的形式很多，几居室都有，而且可租可售，直接跟收入挂钩，比如三居室的规定是家庭月收入3万到6万的可以申请购买。另外，最近几年，在新加坡，大户型越来越多，占据了70%的比例。而小户型逐渐被淘汰，或者用于租赁。并且还有一种EC公寓，专门用于改善夹心层的住房问题，这部分人组屋不愿意住，但又买不起商品房。EC公寓均价大约为一平方米4万元人民币，相当于当地私人住宅价格的60%。它的购买对象也有严格要求，家庭平均月收入7万元以下者才能购买。单身的，则要35岁以上才能买。购买后满5年才能有限制地转售，满10年可以变成私人住宅。

　　新加坡政府非常重视组屋市场的房价收入比这个指标，新房市场的组屋房价收入比一般是4左右，也就是说一个家庭不吃不喝4年就应该能买得起一套2居室或者3居室。即便是组屋转让市场，房价收入比也维持在5.5以下。为此，新加坡的房产模式一直被称为奇迹，被认为是最成功的模式之一。

　　学习难题待解

　　过去40多年间，深圳地区生产总值从1.69亿元增长至2.69万亿元，猛增超万倍。2019年，深圳城镇居民人均可支配收入6.25万元，居各经济特区之首。与此同时，深圳常住人口约1344万，40年来增长了约42倍。但与之不相协调的是，深圳人均居住面积27.8平方米，未能达到国家和广东省的最低标准线，主要原因就是占全市住房面积54%左右的城中村中居住了70%多的人。

　　据张学凡介绍，为学习新加坡，破解住房难题，深圳提出了一个大规模建房行动，该行动主要包括商品房和公共住房两大块。其中，公共租赁住房的目标是110万套，通过五年甚至八年的补短板，力争使住房供需矛盾得到较好的缓解，以此稳定房地产市场，让市民从“住有所居”迈向“住有宜居”。

　　此外，深圳还提出了一个目标，即“十四五”期间人均住房面积从27.8平方米提高到30平方米。

　　“2.2平方米，摊到1300万人口身上，就意味着还有2860万平米的住房要建设。(如果按)平均90平方米一套的话，也就意味着未来这几年要建32万套住房。”多位专家学者对此表示忧虑，理由是，从深圳的土地供应量来看，难度很大。

　　安居房政策在深圳也推行多年，但距离人们满意还有很长一段路要走。

　　“到2020年10月份等了一年半，排名10万+，前进了1万多，但三房房源非常少，一般是两房1000套、三房200套。”在深圳打拼多年的陈好无奈地告诉《小康》杂志、中国小康网记者，因为小孩要读书，等不及，所以砸锅卖铁买了商品房。“买在了高位，现在只能是努力赚钱还房贷，压力巨大。”

　　根据深圳市政府公布数据，2021年计划供应安居工程项目确保3.5万套/间，力争4万套/间。按照这样的建设速度，陈好要想住上安居房，还要等两三年。

　　因为实际情况的巨大差异，新加坡模式在深圳的实施存在一定困难。多位业内人士指出，深圳住房要实现类似新加坡那样的模式，或者说要达到公共住房与商品房6：4的比例，还有很长的路要走。首先，新加坡并未在土地市场上发财，土地出让金占新加坡政府收入的比重只有12%。土地不能炒，这就极大地压低了建房成本。其次，新加坡组屋仅分配给本国居民，新加坡入籍门槛颇高，人口总体相对稳定。并且，新加坡只有560多万人口，仅仅相当于深圳的三分之一左右，人均GDP却很高，大约是深圳的2倍。

　　在庞大的人口基数及增量面前，深圳政府如何制定住房分配方案以及定价均是难题，且以目前的建设速度来看，个人申请公共住房的排期也将是一场较长时间的“攻坚战”。

　　(《小康》·中国小康网 独家专稿)

　　本文刊登于《小康》2021年11月下旬刊