Jean Yip 的惊人之举 ——进军房地产开发
在过去30年里，这位美容业大亨把对生活方式的热情投入到美容、美发、室内设计、房地产投资和开发等领域。她现在正在进军海外房地产市场。
Jean Yip (左起)与女婿Roy Fong、丈夫Mervin Wee及弟弟Oliver Yip (图片: Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
自上世纪80年代以来，Jean Yip就成了家喻户晓的美发沙龙和美容院的代名词。然而，不太为人所知的是她与房地产的联系——以其董事长名字命名的Jean Yip集团一直稳步地将房地产投资和开发纳入其投资组合。
Yip对发型、美丽和房产的迷恋始于她的童年。陪着祖母去发廊，激发了她对发型的迷恋。她回忆说，当时她全神贯注地看着理发师工作，“那时我大约七岁。”
当她的祖母决定把Malabar Street (现在是白沙浮广场（Bugis Junction的一条有空调的室内街道)旁的三层店屋改造成五层楼的时候，早熟的Yip坚持要加入与建筑承包商的讨论。当她的祖母搬到Kembangan地区Jalan Senyum的一个角落里的房子后，她经常四处走动，察看附近的其他房子。
Jean Yip在武吉士地区长大，她的家在Malabar Street ，现在是白沙浮广场的一条封闭式空调街道。 (图片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)。
“我一直喜欢与生活方式有关的所有东西:发型设计、美容、烹饪、烘焙、室内设计和房地产。”她说，“我很小的时候就开始有这种热情了。”
Yip来自一个企业家家庭。她在武吉士地区长大，在那里她的祖母以卖粥而闻名，她的父亲则拥有一家五金企业。
“Malabar Street沿线的许多店铺前面都有一个庭院，很像翡翠山路（Emerald Hill Road）上的那些店铺。” Yip说，“我以前喜欢在街上跑来跑去，假装我拥有这些店铺。”
投资店屋
Yip的老式店屋包括连城街（Liang Seah Street）和佘街（Seah Street）一带的老式店屋 (图片: Jean Yip集团)
如今，Yip不需要伪装自己。她已拥有一系列的商业地产，从美芝路地区的连城街和佘街到牛车水的客纳街(Club Street)和宝塔街（Pagoda Street）一带的老式店屋，她还拥有东岸路、勿洛蓄水池 （ Bedok Reservoir ）和兴都路（Hindoo Road）的商铺。
“我们的许多商店都位于显要位置。”她说，“我们买房的依据不仅是价格，还有该地区的潜力，以及我们能否为房产增值。”
Yip的弟弟、该集团的业务开发总监Oliver补充道:“选择合适的租户也很关键。”比如，客纳街那排19年来一直被称为意大利高级餐厅Senso的店铺，就属于Yip。Senso在去年4月关闭之前一直是租户。现今的租户是UFit Health and Fitness，它在那里开设了16,000平方英尺的旗舰综合健身工作室。
Yip在东岸路有四个铺位，现租给一楼的NineThirty by Awfully Chocolate和二楼的9Round Fitness Gym(图片:Jean Yip 集团)。
在受欢迎的东海岸餐饮飞地，类似的地标有NineThirty by Awfully Chocolate， 它位于东海路和如切路（Joo Chiat Road）的拐角处。不太为人所知的是，Yip是餐饮店的业主，这家店是由四间相邻的店铺合并而成。
位于第一层NineThirty上的是第二层的9Round Fitness Gym。在这种情况下，Yip不仅是房东，而且还拥有新加坡的9Round 主要特许经营权。
Jean Yip于2002年成立了Jean Yip控股有限公司，作为其房地产投资组合的控股公司。近20年前，她开始投资于商业地产，但在过去10年里，她已将投资范围扩大至工业和住宅地产开发。
在2019年4月关闭之前，意大利Senso餐厅已经占据了客纳街的店面19年。这些单位现在由UFit占用，UFit开设了其旗舰综合健身中心。(图片: Jean Yip集团)
“只购买永久产权住宅”
谈到住宅地产，Yip“只购买永久产权住宅”。她的第一笔交易是在The Hacienda买了一套单位。The Hacienda是一栋拥有109套单位的公寓，位于东海岸路上段 (Upper East Coast Road) 附近的Hacienda Road上。它坐落在她于1982年开业的加东购物中心（Katong Shopping Centre）的第一家发廊附近。“那时我只有23岁，所以我只能买得起一套房子，”她说。
她在室内设计中展现了自己的才华，为公寓添加了一个夹层。她回忆道:“我喜欢看室内设计杂志，我在伦敦读书的时候经常买这些杂志。”
当Yip和她的丈夫Mervin Wee即将迎来他们的第一个孩子Cheryl时，他们决定买一栋更大的房子。这是Yip首次购买的房地产:一栋单层洋房，坐落在面积6,000平方英尺的永久产权地块上，位于东边的奥匹拉园住宅区（Opera Estate）Tosca 街上。
Fong(最左一)是Jean Yip控股有限公司的总经理，丈夫Mervin Wee 是Jean Yip集团的董事总经理，弟弟Oliver(最右一)是Jean Yip集团的业务开发总监(图片: Samuel Isaac Chua)
她说:“那时房价更便宜，我们以便宜的价格买到了地。”Yip没有拆除老房子，而是保留了原来的结构，但进行了大量的扩建和改建(A&A)，打造出西班牙风格的房子。他们的第二个女儿Rachel出生后，全家搬进了Tosca 街的洋房。
“对房地产的感觉”
从那时起，Yip开始“对房地产市场有了感觉”。每次她买了新房子，就把最后一处房产出租出去。“这么多年来，我至少搬了12次家，”她说。
就像她在每年的平安夜派对上享受朋友和家人的温暖一样，Yip同样热衷于动员他们和她一起参加周末的房地产展览。“现在他们都害怕(我的邀请)，”她说，“我喜欢参加开放住宅、新项目和房地产的展览。”
首个出售的洋房开发项目位于谦福路（Kheam Hock Road）一带 (图片: Jean Yip集团)
在寻找合适的房产或开发地点时，Yip说:“我总是那个做出选择的人。”但她会拉拢家庭成员加入她的各种生意。
例如，她的丈夫Wee是Jean Yip 集团的集团董事总经理，而她的女婿Roy Fong(她的女儿Cheryl的丈夫)两年前加入Jean Yip 控股担任总经理。Fong是一名建筑师，在加入岳母的商业帝国之前，曾在DP建筑事务所工作。
还有Oliver，他一直是姐姐所有商业活动的合作者——从沙龙到自己的美容美发产品生产线，再到房地产投资和开发。作为Jean Yip 集团的业务发展总监，Oliver负责市场研究与可行性研究，并在公司开展新业务或房地产投资之前进行数据分析。“Oliver做计算，而Roy专注于设计方面，”Yip说。
Oliver在加利谷山住宅区（Caldecott Hill Estate）的奥立夫路（Olive Road）上开发了一套GCB，带头开发优质洋房。(图片:Jean Yip 集团)
开发洋房
2010年，他在加利谷山住宅区的奥立夫路上开发了一套优质洋房(GCB)，这与Yip的其他业务非常相似。“这是一个非常具有挑战性的地点，因为它位于加利谷山，需要一面巨大的挡土墙，”Oliver说。这里后来成了他的家。
其后，政府在谦福路兴建了三套洋房，并于2011年在旧荷兰道重建了Yip 的GCB。“我买了一栋我在20年前翻新的房子，我决定重建它，因为全家人都想要更现代化的东西，”Yip说。
接下来是她在荷兰路(Holland Road)外的Greenleaf View旧居的重新开发。这块土地被分成两部分，用于建造两栋更小的独立式房屋以供出售。
Jean Yip原来位于Greenleaf View的居所被集团拆除，重建为供出售的新洋房(图片:Jean Yip集团)
过去10年，随着洋房用地价格的飙升，Yip将重心从购买GCB地块，转向购买面积在1万至2万平方英尺的洋房地块，这些地块有可能被分割成更小的洋房或多地开发项目出售。这导致了最近的开发项目，如沿着戴森路8号的三个独立式住宅; 赐福路（Shelford Road）33号的两栋独立式房屋;还有位于赞善里（Chancery Lane ）51号的五栋房子(三栋是阶梯式的，两栋是半独立式的)。
“我们喜欢在离好学校不到1公里的地方开发房产，”Fong说。例如，位于赐福路33号的独立式住宅，距离南洋小学和莱佛士女子小学不到1公里。
在10月份完成的两栋房子有3½层和地下室。第33号的房子拥有11,639平方英尺的建筑面积和5,528平方英尺的土地面积，而第33A号的房子拥有11,049平方英尺的建筑面积和5,227平方英尺的土地面积。装饰材料包括意大利大理石地板，石英厨房和浴室台面，高端浴室配件和内置衣橱。每个询问价从$1,398万起。
位于赐福路33号的两栋独立式住宅有3½层和地下室，现已投放市场，每栋价格从$1,398万起 （图片： Jean Yip 集团）
另一个将于今年年中完工的房地产开发项目位于赞善里51号，就在汤申路（Thomson Road）附近。这三套独立式住宅及两栋半独立式房屋将于竣工后出售。
“我们提供宽敞的内置空间，在空间允许的情况下，我们尝试安装两个厨房，包括一个专业的葫芦式厨房和两个烤箱，”Yip说。“我们还要建一个游泳池和屋顶露台。”
戴森道8号的三栋已落成的洋房中，有一栋已售出，而其余两栋已租出。每栋房子的占地面积在4,500到5,000平方英尺之间。“永久产权土地越来越少了，尤其是洋房地块。”
戴森道8号的三栋洋房，其中一栋已售出，而其余两栋已租出(图片: Jean Yip集团)
Oliver表示同意:“你随时都可以在拥有永久产权的地方拆掉房子，然后重建。它可以传递给下一代。”
The Enclave
2015年1月，Yip收购了位于荷兰路的两栋毗邻的独立式住宅，每栋面积超过7,000平方英尺。这些地块被合并，房屋被拆除，并重新开发成一个由26套单位组成的名为The Enclave at Holland的永久产权公寓。它于2018年完工，并于当年6月开始销售。截至1月8日，约有40%的公寓以平均每平方尺$2,543的价格售出。The Enclave位于集美花园（Chip Bee Gardens）、荷兰村和地铁站的步行距离之内。
对于精品住宅项目的房地产开发商来说，最近的房地产降温措施尤其困难。从2013年开始，一个拥有四套或四套以下住房的有地房地产项目的开发商必须在购买土地后的三年内完成并出售所有的单位。否则，他们将没有资格收回15%的额外买家印花税(ABSD)，该税必须提前支付。从2018年7月开始，房地产开发商的ASDB翻了一番，达到30%，其中5%是不可减免的。
由26套单位组成的The Enclave at Holland，至今已售出40% (图片:Jean Yip集团)
海外发展
和新加坡其他房地产开发商一样，Yip也开始寻找回报更高的海外发展机会。她的妹妹，Jean Yip 集团的集团运营和营销总监Dawn, 2016年去日本学习日语，并将Jean Yip Japan合并。Yip开始在东京、大阪、福冈和金泽收购地产。
“在日本，我们买房来出租，”Fong说。“有些是服务式公寓，有些是在Airbnb上出租的公寓。我们的计划是积累约300至400间房间，打造我们自己的服务式公寓品牌。”
最新的收购是去年早些时候被抢购的澳大利亚珀斯的一个开发项目。该项目位于坎宁顿，与珀斯最大的购物中心Westfield Carousel隔马路相望。
该集团三年前开始在日本投资，并计划积累300-400套服务式公寓和租赁公寓。（图片：Shutterstock）
该地块已获准开发Elements at Carousel。Elements at Carousel是一栋九层高的建筑物，首层是商业空间，其余八层共分布著114套住宅公寓。公寓里有一到三居室，一居室的内部空间约为538平方英尺。起价约28万澳元(259,410新元)。
更高的每平方英尺容积率给予了即将开发的面积270,00平方英尺的永久产权地块，因为它为居民提供了额外的公共区域和设施以及公共艺术空间。“它将成为坎宁顿地区的新地标，”Fong说。
Fong预计总租金收入可能在6%左右，因为该房产距离科廷大学很近，而科廷大学在国际学生中很受欢迎。他补充道，卡宁顿的人口统计中“大约70%是外国人”。
Elements at Carousel是一栋九层高的建筑物，首层为商业空间，上层共设有114套住宅单位(图片: Jean Yip集团)
由于对康宁顿地区复兴的前景充满信心，Yip在Elements at Carousel对面买了第二块地。据Fong估计，这块地的面积是原来的两倍，如果在七年内重新开发，可能会有250套住宅单元。该场地现在租给了政府指定的透析中心和大学中心。因此，该物业享有稳定的租金回报。
“我们选择珀斯是因为我们看到了它的潜力，”Fong说。“雪梨和墨尔本的房地产市场是反周期的。新加坡元兑澳元也走强，目前约为0.93，而几年前的高点是1.3。”
该项目计划于2月底在珀斯推出，并于周末在新加坡举办房地产展。“珀斯离新加坡只有5个小时的航程，”Yip说。“它在新加坡、马来西亚和印度尼西亚非常受欢迎。”
Oliver补充说，更有吸引力的是政府增加了现代化城市基础设施的支出，全球知名的大学也位于珀斯。他认为，对于购房者来说，现在是利用“诱人的印花税和75%的额外外国买家印花税退税”来购买全新住宅单位的好时机。
Jean Yip Building是由Oliver承建的首个开发项目 (图片: Jean Yip集团)
发展起源
该集团的旗舰房地产开发项目是其总部所在地Kaki Bukit Place的Jean Yip Building。该建筑于2007年完工，在获得60年的租赁期后，这块面积2.5万平方英尺的工业用地于一年后完工。
下一个开发项目是新桥路(New Bridge Road)的Jean Yip Loft，这是一栋七层高的建筑，里面有各种美容、美发和健康水疗中心，还有一个屋顶水疗池、一个咖啡馆和一个多功能厅。该建筑于2011年竣工。“那是我们沉迷于(房地产开发)的时候，”Oliver说。
其后，政府在美芝路285号兴建了一栋商业大厦，它后来被租给了RedDoorz旅社。
集团亦于2011年建成七层高的Jean Yip Loft (图片: Jean Yip 集团)
然而，位于珀斯的Elements at Carousel项目是该集团承接的最大住宅开发项目，也是该集团的首个海外开发项目。“我想我们是非常大胆的，”Yip反省道。“从建造自己的房子，投资商店房，做洋房的A&A，到在日本购买房产——现在我们正在开发一个项目，在珀斯的坎宁顿有100多套单位。”
尽管在当地和海外都有房地产投资，Yip仍然积极发展她的美容帝国。如今，Jean Yip集团在新加坡拥有71家分店，包括沙龙、水疗中心和健康中心，其中许多都位于购物中心内。Jean Yip 集团在马来西亚还有7家分店。然而，她仍然抽出时间为办公室的员工烘焙蛋糕，她说:“我还要忙着到处去我的分店看看。”
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