这个中国最具潜力的城市，未来会变成什么样？

在这座一夜崛起的城市，一切都仿佛被按下了快进键……

过去一天里，深圳有超过1000万的白蓝领奔走在上下班的路途上，他们的步伐非常快，快到整座人行天桥，都好像在跟着人群不停地流动。

过去一年里，深圳餐饮的交易订单中有来自祖国四面八方的美食，但最受欢迎的，还是占比55%的快餐。

过去二十年里，深圳的富人区发生了快速的转移，从最早的罗湖银湖，到后来的福田香蜜湖，再到现在正在大力建设中的深圳湾，你昨天还以为自己住在最富的板块，今天就可能已经被抛在身后。

这是深圳，一座效率就是生命的地方。无论是产业类型、城市面貌、板块价值，还是房价动向，都在无时无刻的不发生变化。

上午刚出的取消豪宅税，下午业主就可以开始坐地涨价，这里的每分每秒间，实在是变化太快。想在深圳挑选一套称心如意的房子，真的太难了。

一.深圳，怎么买？

从区域来看，就业中心南山和福田，价格无论是环比还是同比都跑赢全城，宝安受到前海辐射以及极具地理优势的刚需外溢，涨幅同样可观，相比之下龙岗、罗湖和盐田则没有那么快的城市开发速度，涨幅稍慢。

不得不说，整个深圳的购房者，对城市规划和区域发展都相当敏感。如果有预期还没有兑现的价格洼地，瞬间就会被强大的购买力所填平。

2015年，龙华的新房均价刚破“3”字头。马上大家就发现了这片作为“福田后花园”的外溢宝地，新房价格一下子在短短一年间升到了均价5万。红山上塘作为龙华的核心片区，部分楼盘现在的价格已经超过10万。

如果现在还想在龙华找到潜力楼盘，恐怕是非常困难了。同样存在这种现象的还有龙岗中心一带，拿大运片区来说，大家看到这里的高等教育、创新产业、体育文化等功能性配套逐渐落地，离福田中心也只有25公里，价格马上被积极的购房填平到5万的水平。

2020年，没有地铁的光明即将迎来属于自己的6号线，作为南山后花园和广深科技走廊重要节点，所有人也都知道这里未来会承接南山的需求，产业同样会相应跟上，于是新房均价也到了3万5左右。目前光明配套相比隔壁的龙华尚不成熟，就拿商业来说，除了公明的天虹几乎找不到，这个价格，基本透支了未来两年的发展。

（光明新区）

并不是说深圳的这些新区没有价值，而是机敏的深圳人基本都看得到它们的价值，其价格也就随之上扬，你难以再从中找到，所谓的价格洼地。

如果是在深圳关内工作的刚需上班族，我建议宁愿在市区挑一些配套成熟的老房子。因为与其花90分钟以上的时间用于通勤，不如多把生命浪费在其他更美好的地方。

当所有人都看到光明、沙井等地的潜力，恰恰罗湖这种老城区成为了大家都不愿意选择，但配套又非常成熟的自住好去处。

诚然，从升值角度，市区的老破小未来的涨幅一定是有限的，不如那些闪闪发光的近郊新区。毕竟近郊土拍连创新高，市政配套逐渐落地，刚需外溢慢慢填满，未来肯定可以期待，超过5年的长线投资问题基本不大，从西向东，沙井、福海、福永、光明凤凰城、龙华北站片区、大运中心，坪山中心，都是可以考虑的地方。

但是，在深圳这个人人对楼市都太敏感的城市，找一个现在就可以住得舒服的，性价比也高的城区老房子，未尝不是一个好的选择。只是，你要做好没地方停车的准备。。。

关于深圳，最有价值的片区当然是金融中心福田、科技中心南山，还有未来的自贸中心前海，以及这三者周围的地方。

有足够的资金，选这三块区域必然最保险。逛遍整个深圳，你可以看到建设最猛烈的地方就是前海湾和深圳湾，这里无疑也是深圳未来的高端就业中心和房价最高的区域。

（一片欣欣向荣的深圳湾）

二.深圳未来，怎么走？

深圳是一个典型的地少人多的城市，1997平方公里的土地面积，只有上海的三分之一，广州的近四分之一，北京的八分之一。

不仅如此，深圳为了维持合理的经济结构，避免出现产业空心化的现象，一直坚守30%的工业用地红线，由此一来，住宅用地就更加稀缺。

2017年，深圳的可售住宅用地供应为0，2018年住宅用地供应为8.6公顷，2019年，留给商品房的供地，也只有区区17公顷。

与之对应的，是“来了就是深圳人”的人口高增长。

2016年，深圳常住人口新增53万人，2017年是62万人；2018年50万人，持续上涨的人口数量导致了现在住宅严重供不应求的市场局面。

房价高，肯定是这座城市发展的必然结果，控制房价，也是城市规划者一定会考虑的一件事情。

从深圳的各个政策来看，深圳有可能会走新加坡“用公共住房保证刚需”的发展路线。

在新加坡，有超过 80% 的人口居住在全岛 100 多万个组屋单位内，这种政府组屋的价格不到商品房的一半，是保证人民住房的有力措施，也是承托这个国家独立40多年来有效运转的重要机制。

深圳目前也在大力推行公共住房政策，根据深圳公租房安居房消息，到2035年，深圳将筹建170万套公住房，其中保障房有102万套，占到60%。

要知道，现在整个深圳的商品房套数，也只有170万套。

另外，发展生态城市的思路，也与新加坡颇为相似。1971年李光耀发布的第一版新加坡城市规划中，可持续发展被放在首要位置，人均8平方米的绿地规划目标，不可动摇。

深圳在也建设中国特色社会主义先行示范区的《意见》中提出：2025年深圳生态环境应达到国际先进水平，深圳的战略定位之一是“可持续发展先锋”。

对刚需来说，足够多的公住房和大量的公共绿地，是非常美好的一个政策。但对于想住豪宅的人来讲，可并不是那么幸福。

因为随着政策越来越偏向刚需，首先解决住房需求的刚需盘肯定会被越来越多的开发，而容积率低、挤占公共绿地大的豪宅势必会越来越稀缺，价格也可能会越来越贵。

整个新加坡的房价5年来都没怎么涨，但新加坡最高楼“国浩大厦”中的顶楼豪宅，仍然在最近创造了新加坡最高的交易价格记录，戴森（Dyson）创办人戴森与妻子迪尔德丽，以7380万新元（约5600万美元）购下了这处物业。

和新加坡一样，未来深圳可能会出现一种楼市分化的现象。总价600万以下的刚需住宅，和总价1500万以上的豪宅，行情继续保持不错，而处于两者中间的刚改盘，可能会处于穷人买不起，富人看不上的尴尬境地。

这也许就是为什么深圳的那些豪宅项目，已经卖得不便宜了，还是认筹远远大于房源量，开盘就售罄。

上月开售的单价13万元的深业中城，192套房源，2794个筹，中签率仅6.8%，一套还要500万的诚意金！开盘8小时，所有房源全部售罄，总价近50亿！

有钱人对稀缺商品的追求，从来都非常果断而迅速。

818先行示范区政策过后，全国各地的资金都在涌向深圳，这些土豪无一例外，基本都选择了豪宅。

三.深圳豪宅，怎么走？

在深圳，一切都在快速狂奔。

深圳的商事主体在2018年已达到了310万，以实际管理人口2000来算，每6个人，就有一个老板。

小小的仅有14平方公里的粤海街道办，已经孵化了87家上市公司。

这里的财富积累和这座城市一样，也仿佛被按下了快进键。

当前海湾和深圳湾建设完成之日，这里的豪宅会不会和HK一样去到30-50万一平？谁也不敢说不会。