回访房价四小龙｜20分钟到上海的苏州：“面包正在特卖”

【编者的话】新的一年又一次在我们面前展开，房价仍然是很多普通人关心的话题。2017年那场被新华社称为“史上最密集调控”是否已经让房价降温？2017年底，澎湃新闻重新走访了多个城市，其中最主要的就是2016年因为房价快速上涨而引发全国关注的安徽省合肥市、福建省厦门市、江苏省南京市和苏州市，并称“房价四小龙”。澎湃新闻发现，几乎所有城市市场都已经开始趋于平稳，甚至于一度因为新盘低价开盘而引发的抢房热也开始变得越来越罕见。2017年12月27日，在南京的一场土地出让中，所有住宅土地成交全部没有达到最高限价，部分甚至出现了价格腰斩。土地市场已经出现明显的降温，这似乎是一个信号。

“苏州房价看园区，园区就看玲珑湾和双湖板块。”一名在苏州工业园区做了3年房产经纪的王磊（化名）这样介绍着目前苏州楼市行情，“苏州的调控措施还是见效很明显的，去年（2016年，下同）一套卖478万元的二手房，同小区差不多面积的，今年（2017年，下同）也就卖了500多万元，价格比去年稳定多了。”

不止他，包括刚来苏州开出租车的省内人，在苏州从事IT行业的本地人，都表示限价的新房没怎么涨，二手房的价格也没怎么跌。

根据易居研究院智库中心的数据，2017年11月，不在国家统计局70城之列的苏州无论成交面积、成交金额，涨幅都很明显：成交面积为76.38万平方米，环比上涨6.4%，同比95.5%；成交金额约141.78亿元，环比上涨7.25%，同比上涨74.72%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从苏州房地产销售数据来看，2017年11月份无论是销售面积还是销售金额，都呈现了较好的反弹。这充分说明苏州此前市场降温比较厉害，当前房地产市场表现依然不错。背后的逻辑是，苏州房地产的潜在购房需求依然是比较大的。另外也不排除到了11月份苏州部分房企拿到了预售证，在年底加快销售节奏，以追赶销售目标。

500万元二手房3天成交

位于长江三角洲中部的苏州东邻上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖，与无锡相接，北枕长江。下辖4个县级市：常熟市、张家港市、昆山市、太仓市；及姑苏区、吴中区、相城区、高新区、虎丘区、工业园区和吴江区。根据苏州市人力资源和社会保障局数据，2016年苏州全市城镇非私营单位在岗职工平均工资为79870元。此外，苏州国内生产总值在全国排名第七、江苏省第一。

工业园区位于苏州古城区东部，是中国和新加坡两国政府间的重要合作项目，1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动，行政区划面积278平方公里，其中，中新合作区80平方公里，常住人口约80.78万。根据苏州工业园区管委会网站，工业园全区大专以上人才总量居全国开发区之首。

从苏州工业园区出发，轨道交通20分钟到达上海、60分钟到达南京，与沪、宁、杭融入同城轨道化生活。在苏州市新制定的城市总体设计中，明确了苏州工业园区在“双城双片区”格局中的“苏州新城”地位，即把园区建设成为长三角地区重要的总部经济和商务文化活动中心之一。

王磊所在的中介我爱我家位于工业园区金鸡湖不远的西沈浒路上，之前是一家药房，2017年8月公司顶下店面装修后，11月刚刚开张。一共6名员工，有新入行的，也有从附近门店调过来的，100米外就是另一家门店，而这附近至少还有3家门店。开张首月，王磊和其他两名同事共成交了5套房源。

王磊成交的那套130平方米的雅戈尔伯爵现在还在店前的广告牌上贴着，总价508万元，单价3.9万元。“早上7点我带着客户看房，晚上就成交了，一共挂出来3天而已。房主挂这个价就是不还价不等周期的，其实挂540万元也能挂。现在这个小区有一套挂牌卖580万元的；还有一套531万元的，后来房主不卖了。”王磊说。

苏州工业园区西沈浒路上一家房产中介门前的广告。 本文图片均为 澎湃新闻记者 刘畅拍摄。

王磊所说的玲珑湾就在金鸡湖畔，因湖中玲珑岛得名，包含有玲珑湾花园一区到八区，还有尚玲珑等，社区规模较大，东边一街之隔就是星湾学校。

“二区、三区、六区的房价较便宜，尚玲珑的单价可以卖到五六万元。工业园区的配套比较成熟，教学质量也好，这边的房价今年（2017年，下同）一直在慢慢涨。本来星湾学校中小学在一起的，学生越来越多，现在小学部和中学部就分了两个校区。听接孩子的家长说，今年招生人数上涨了113%。”

正聊着，王磊接到了一名有意向的购房者电话，询问一套玲珑湾的房子。“房主只挂了我们一家，他不急着卖的，不谈价格，不谈的。”王磊挂了电话后说，“6月以后，园区成交还是挺多的，二手房源也挺多，之前火爆的是吴江区。”在我爱我家网站上，玲珑湾二手房单价从3万元出头到5.9万多元的都有。

距离月亮湾轨交站约200米的月亮湾一套精装3室2厅的房子，建筑面积约 142平方米，总价540万元，单价约3.8万元。我爱我家网站显示，这套房子2017年12月8日发布，至今已带看了12次。在附近中介经纪看来，住在这里的都是“教师、高科技人才等成功人士”，“你看看这附近工作的地方就知道了，生物纳米科技园、创意产业园、软件园。”

金鸡湖是双湖之一，相邻的另一湖是独墅湖，定位是工业园区转型发展的核心项目——科教创新区。虽然配套尚不成熟，但人才资源得天独厚。除了独墅湖附近的苏州大学独墅湖校区、西交利物浦大学、中国人民大学、中国科技大学、南京大学苏州研究生院，还引进美国加州伯克利大学、乔治华盛顿大学、加拿大滑铁卢大学、澳大利亚莫纳什大学、新加坡国立大学等一批世界名校资源。拥有重点实验室、工程中心、技术中心、博士后科研工作站、流动站等各类研发机构累计356个。

“到上海的地铁通了，房价很快就上去了”

同样是独墅湖畔，西岸的吴中区房价却便宜了许多。

2017年11月18日开盘的保利悦都是保利观湖国际在尹山湖的四期项目，毛坯房均价约24000元/平方米，距离轨交站尹山湖站和尹山湖都是200米左右。

首次推出的450套房源，面积有95平方米、115平方米、125平方米以及143平方米，容积率1.8，开盘当日就成交了七八成。附近还有在建的五星级酒店和大型购物中心。

“一期是2011年开盘的，当时单价七八千元，二三期主要是2015年、2016年卖的，单价1万多元，2万多元都有。”保利悦都销售中心的工作人员陈小姐在为一对四五十岁的夫妻做着介绍，同行的还有小舅子。他们不是本地人，但在苏州工作居住，这次是第二次来看房了，想为还在苏州大学独墅湖校区读书的孩子买套120平方米左右的房子。

苏州现行的限购政策规定，非户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前 2 年内在苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市累计缴纳 1 年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明；暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；暂停向拥有3套及以上的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。住房信贷政策则是，首次购房的最低三成首付款，购买二套房最低首付款比例为50%，贷款未还清首付比例则为80%。

“买我们楼盘的人有自己住的，也有买来改善的，但最多的还是帮孩子买的，占到百分之四五十。”陈小姐表示，尹山湖板块可以说是工业园的后花园，“资源很稀缺的，离独墅湖1公里左右，开车七八分钟就能上苏嘉杭高速，吴淞江大桥也不远，去上海很方便的，比起吴江区这里离市区又近多了。”

还在施工的保利悦都楼盘。

说起“离上海近”，不能不提与上海市青浦区接壤的吴江区。

嫁到上海宝山的顾女士，吴江芦墟人，今年年中回到家乡从事房产经纪的工作。虽然“到上海68公里，开车走高速只要1个小时”，但往返两地始终有些辛苦。

“爸妈老了，我回来工作，可以照顾到他们，尤其他们生病时，我在身边总归好一些。”除了工作时间有些弹性，让顾女士选择房产中介这份工作的另一个原因，是上海轨交17号线年底开通从虹桥火车站到东方绿舟的路段。17号线未来还将延伸到吴江，与苏州的轨道交通4号线相通，“318国道开过来沿途都在造的。地铁如果连起来了，吴江的房价很快就上去了，房价会涨，成交会多。”她说。2017年上半年，苏州城六区上半年平均每周签约新房1491套，折合每天卖出213套。成交一直雄踞榜首的吴江区几乎占了其中的40%。

2017年11月14日，港中旅（苏州）置业有限公司以16.6亿元竞得吴江太湖新城37号地块，宅地楼面价15895元/平，溢价率48%。11月28日、29日，吴江出让的10宗地块中有7宗纯住宅用地，3宗商服用地。吴江太湖新城39号地块成交楼面价18156元/平方米，再次刷新吴江宅地楼面价。

前者容积率最高1.5，后者最高1.2。业内人士当时分析称，吴江房价未来“向3看齐”。

“吴江还没限购的时候，都是上海阿姨爷叔来买的，后来苏州本地人也来买了。这里都是工厂企业，外地打工的人多，工资大都在四五千元的样子。老阿姨买来养老，本地人买来投资出租。”顾小姐说，“现在相对有些低迷，但我们这正在开发，有人想卖房也有人想买房，我有意向的客户很多，就是都在等，在苏州的在等缴满一年社保，上海人在观望上海的房价会不会降下来。”

根据吴江区政府网站，2012年撤市设区的吴江下辖8个区镇，是苏州最大的一个城区。其中1个国家级开发区、2个省级高新区、1个省级旅游度假区。吴江现有户籍人口82.5万，暂住人口80.1万人，总人口约162.6万。吴江形成了丝绸纺织、电子信息、光电缆和装备制造四大主导产业，新能源、新材料、生物医药和新型食品四大新兴产业，以及现代服务业的产业体系。累计上市企业14家，累计新三板挂牌企业48家。

目前，开发区的房价在1万元/平方米左右，租金1000多元；芦墟老街的房子均价7000元/平方米，租金几百元。

“面包正在特卖中”

王磊曾经的客户余先生，2017年12月13日在朋友圈转发了一条相城区高铁新城芯汇花园千人抢房的自媒体内容，并留言“我在现场，像买白菜一样”。余先生在12月12日晚上幸运地摇到号，买到了房。

根据预售许可证上的信息，芯汇花园住宅房源共454套，面积在94-165平方米，5幢楼最高28层，备案价2.7万元/平方米，开盘价2.3万元/平方米。此外，现场还给出了4级不同程度的优惠折扣。限价之下的价格优势，是购房者心里不能错过的原因之一。毕竟芯汇花园旁的泱誉雅苑2017年11月5日开盘，633套毛坯房源的均价为2.8万元/平方米。

更让他们充满信心的，还是因为“面包总是要贵过面粉的”。2016年9月22日，鲁能集团以26225元/平方米楼面价拿下了相城区元和街道地块。

就如泰禾金尊府销售中心内放置着的广告牌一样，上面印着的苏州各区诞生的高价地似乎像横幅一般展示着“面包正在特卖”。

可是“面包”真的比“面粉”便宜吗？

上述尹山湖板块保利悦都此次开盘均价为24000元/平方米，实际上地块是保利房地产(集团)股份有限公司(600048.SH)在2010年1月拍得的。2010年1月23日，保利集团整体拿下尹山湖板块3幅土地，楼面均价不到5500元/平方米。金尊府的地块是泰禾集团股份有限公司(000732.SZ)在2016年土地市场火爆时溢价118%拿下的，楼面价为16743元/平方米。

“除了年底要完成销售指标，缓解企业回款压力，调控一年了，开发商的心态也发生了变化。”业内人士表示，尤其是在12月中央经济工作会议后，中央对2018年房地产市场调控不会放松已经成为了市场共识，“捂盘没有意义。”

同样是2016年9月，江苏省房企新城控股集团股份有限公司（601155.SH）经过近4个小时，以106.3亿元的总价摘得相城区高铁新城地块，规划为商服用地和城镇住宅用地，出让面积35.07万平方米，容积率2.0至6.0，成交楼面价7929元/平方米，溢价率79.29%。该地块要求必须建设包括国家服务贸易示范基地等于一体的综合性产业园区，且是政府着力打造区域，其中包括三座办公楼、五星级酒店和购物中心。

苏州一名接近新城控股的人士告诉澎湃新闻记者，剔除商业办公综合体等部分后，“纯住宅楼面价可能在14000元/平方米左右，算上各种成本大概2万元，下个月就会加推。相对来说，相城区还是价格洼地，加上调控今年成交均价约17500元。”

赶在新年前预售的房源总建筑面积为52455.48平方米，只是高铁新城住宅体量的1/10，且新城控股的醉翁之意并不只在住宅销售。新城控股高铁新城项目的营销总经理费晟表示，“这个片区类似当初工业园区起步的状态”。

有数据统计2017年苏州住宅成交量减少了约30%，价格较为平稳，1月份最低，成交均价1.5万元／平方米，12月的成交均价月1.8万元，平均每月成交量为6000套。“明年（2018年）苏州楼市价格上可能还有一些微涨，成交量则较难突破。今年土地价格比起2016年还是上涨的，苏州市场投资客基本被抑制住了，怎么适应区域内的需求可能是各个房企推项目时需要思考的。”上述业内人士表示。

根据苏州市住房和城乡建设局2017年12月31日晚的数据，苏州住宅可售房源不到48000套，以6000套的月均成交量算，去化周期约8个月。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，2017年中国房地产市场可概括为“似暖实冷”。虽然部分指标同比正增长，但从二季度开始的楼市调控效应已经显现，有很多需求已明显受到抑制，价格方面的涨幅开始收窄。这一切都可以从政策效应得到解释，即严管需求端的政策。2018年预计市场会降温，但不等同于“跌”，而是部分指标增幅收窄，包括市场成交和价格等，到了下半年，楼市或将有所复苏。