干货！新加坡2019买房租房全攻略！看这一贴就够了

从踏进新加坡的第一天起，房子都成为大家绕不开的话题。今天，我们就来聊一聊新加坡房产的那些事儿~

中国和新加坡房产比较

中国和新加坡的房产差异几何？

具体请参考下表：

片区划分以及房产均价？

新加坡该如何划分？如果按照功能来分的话，可以参照下图，可以说是非常的形象了：

其中，“有钱人”部分通常指代是传统的市中心9，10，11邮区，“海滩”部分指的东海岸15邮区。这些都是最热门的投资地点。

新加坡可以分成三环。一环和二环构成中央区，其余的是三环。每个片区平均房产尺价如下图：

新加坡三环划分

【核心中央区-一环】：1，2，6，9，10，11这个邮区组成了一环。其中1，2，6属于中央商务区，是金融中心，世界500强扎堆的地方。9，10，11区是传统意义上的高档住宅区，9区有举世闻名的顶级购物中心乌节路，10区是闹中取静的武吉知马有地私宅+学区，李连杰，赵薇，海底捞老板，戴森老板，阿里巴巴老板都为这个片区背书，11区是整个东南亚的医疗中心，有着最先进的医疗设备和最专业的医疗团队。

【中央周边区域-二环】：3，4，5，7，8，12，13，14，15，20这十大邮区组成了二环，性价比高，到市中心一般30分钟公共运输。这里的每个片区都各有特色，其中5区金文泰有亚洲第一名校国大；20区碧山有新加坡最大的麦里芝蓄水池，14区亚龙是美食娱乐的天堂，15区东海岸风光秀丽，是和9，10，11区并驾齐驱最受投资者青睐的片区之一，有着本地最美的海岸线，沿海步道以及美食。

【中央外部区域-三环】：三环包含了新加坡的东部，西部片区，北部和东北部。组屋比较多，每个区都有一个区域中心，东部的是淡滨尼，西部的是裕廊，北部的是兀兰，东北部的是实里它。区域中心大都配备完善的设施，方便周边居民的饮食起居购物娱乐，同时政府也将会在区域中心创造更多的就业机会，方便居民就近办公，不仅为市中心分流，也为个人节省下交通和时间成本。

关于租房的那些事

初来乍到新加坡，第一件事就是租房。租房主要讲究便利性，地点便利+生活便利。

租房的流程：

1：联系中介并确认地点偏好，租房人数，准证类型，是否要家具，租期等。

2：约定时间开始看房，筛选出自己的喜欢的房子。

3：签订租房意向书（Letter of Intent）并且下诚意金（Good Faith Deposit）。诚意金一般是一个月的房租。

4：如果房东同意并签署了租房意向书，那么中介会开始起草租房合同（Tenancy Agreement），租房合同大同小异，根据房东和租客的具体要求微调，（P.S.有些雷区需要注意，这个在后面会提到）当双方都同意租房合同上面的条款以后，约定时间会面签署正式的租房合同。然鹅，如果在规定的时间内双方无法就条款达成一致，房东需要把诚意金退回给租客。

5：租客需要在签订合同的14天内支付租房印花税。印花税是为了让合同具有法律保障，将来如果出现纠纷，小额法庭可以保障双方利益。

6：记得在正式入住之前就要开通水电网，保证无缝入住体验。

租房的费用：

押金+租金：租一年押1付1，4000+4000=$8000

佣金：半个月租金+GST，2000+2000*7%=$2140

印花税：整个租期的租金的千分之四，12*4000*0.4%=$192

其他：水电网络开通的押金，$150+$200=$350左右。

算在第一个月的账单里

总计：8000+2140+192+350=$10,682

租房的注意事项：

家私清单：家私清单（inventory list）是要在交房的时候做好的，租客最好拍照记录下入住时候的屋子情况，这样在退房的时候可以作为依据，不怕房东无理克扣押金。

空调清洗：租客是有义务每个季度清洗空调的，最好是和空调公司签订合同，这样不仅便宜，而且省事。切记保留住单据，退押金的时候需要用到，很重要！

窗帘干洗：有些房东在交房的时候有干洗窗帘，那么租客在退房的时候也需要干洗一次窗帘，要保留收据。

卫生清洁：退房的时候需要做一次清洁，最好找专业的公司做，不要找兼职的阿姨做，这样不会给房东留下口实。要保留收据。

小额修理：一般来说租客入住有1个月的保修期，超过1个月，小额修理（比如灯泡坏）租客自己负责，费用大概在150-200左右，超过就不正常了。

提前解约：如果是签订两年合约，又担心因为一些意外需要提前解约，最好放上一个提前解约条款（Early Termination Clause）。在这个条款下，租客需要最少住满一年，之后提前给两个月通知，就可以合法的提前解约了，但是需要比例赔偿房东中介费。

租期及人数：新加坡租房，私宅最短的合法租期为3个月，最多可住6个人。不符合上述条件的合同都是违法的。

退还押金：房东需要在租客搬走的14天内检查房子的情况，并相应的退还押金。如果物件是租客损坏，那么按照市价赔偿，如果物件是正常折旧，那么不应算在租客头上。退押金是最容易出现纠纷的，租客有自己的中介较容易讨回押金。记得在租约开始的时候要支付印花税，这样才可以在出现纠纷的时候受法律保障。

关于买房的那些事：

学区房如何选择？

（南洋小学）

说起学区房，在天朝可是兹事体大，诸如“100万买8平米学区房”，“1000万富豪买地下室学区房”之类的热点新闻是屡见不鲜。

虽然有点夸张的成分，但是中国人对孩子教育重视的程度也可见一斑。那么问题来了，新加坡有学区房吗？和国内有什么差别呢？

不同于国内的学区房是小学，中学都派的上用场，新加坡的学区房只有在报考小一的时候起作用，而到中学阶段就是看小六会考（PSLE）的成绩全岛招生了。

新加坡小学没有官方的排名，用政府的话说，每所小学都是好学校。

其中，9所有天才班（Gifted Education Program，简称GEP）当然是名校。非官方的学校排名可以参考KiasuParents网站，基本上前30名以内的都可以算是名校。武吉知马，碧山，都是学区房扎堆的地方。

（GEP的黄色信封）

报考小学，需要记住一条规律 【学校关系>身份>地点】。意思就是，入学难易与学校的关系最重要，其次是公民身份或者PR身份，最后才是学校距离。

基本上，小学招生包括这么7个阶段，按照优先等级降序排列：

1）阶段1：兄弟姐妹正在该学校就读的，秒进

2）阶段2A1：父母是该校校友会成员，校董或者理事会成员。拼爹拼妈阶段开始

3）阶段2A2：兄弟姐妹父母曾经就读该校，或者，父母是该校的教职员工

以上的三个阶段基本上和新移民，PR以及外籍人士没什么缘分，下面四个阶段才是需要关注的。在下述的任何阶段，优先级为：公民>PR>学校一公里内>学校两公里内>学校两公里外。

4）阶段2B：父母在该校做义工满40个小时，或，父母是活跃的社区领导，或，被该学校相关的机构（教堂，慈善机构，会馆等）写推荐信认可。

5）阶段2C：开放给公民或者永久居民，距离优先

6）阶段2C补充：开放给公民或者永久居民，距离优先

7）阶段3：开放给所有人

由上可见，前3个阶段对有资源的公民来说有优势。从2B阶段开始，才是公平竞争的主战场。

对于新移民和PR，建议提前做好准备，根据往年各个小学的报名数据分析2B及2C阶段报名超额情况，做学校义工，参与社区活动，承担社区领导职务，这样下来上名校的概率就比较大了。

同时，也需要做好两手准备，万一上不了名校，至少也要有一个邻里学校可以进。

入手一套公寓要多少钱？

1）首付：购房第一套房子的首付为总价的25%，其中5%必须用现金，剩下的可以用现金或者CPF来支付

2）印花税：所有买家，无论什么身份，都需要支付印花税。印花税可以用现金费或者CPF来支付。简便的计算公式如下：

*少于或等于100万的房产，印花税的计算公式为 【房价 * 3% - 5400】

*高于100万的房产，印花税的计算公式为 【房价 * 4% - 15400】

3）额外印花税：额外印花税的税率可以参照下表

4）律师费：律师费一般在2500~3000左右

下面我们用$100万的公寓举个例子，看看不同的身份，在交易的不同阶段，分别需要支付多少费用：

公民

PR

外籍人士

如上可知，$100万的新公寓，前期需要准备的现金+CPF，针对公民，永久居民和外籍人士，分别是 $277,100, $327,100和 $477,100。月供从前期的$195递增，项目完成后需要缴付的最终月供为$2,921（预计）。

选择99年还是永久地契？

选择99年还是永久地契，相信这是许多买家纠结的问题之一。

先抛结论，

“刚需上车盘选99，中短期持有选99，高租金回报选99”

“长期持有选永久，老牌核心段选永久，”

买房投资主要讲的是两个方面，一个是租金回报率，一个是资产增值率。下面我们来比较一下99年和永久地契在这两个指标上的表现：

-租金回报率：

99年地契的租金回报率是高于永久地契的。

（此图为回报率）

一方面，同一个地段的房子，在其他条件持平的情况下（比如，公寓新旧情况，公寓设施，生活设施，交通等），租金基本是一样的，因为租客不在乎房子的地契类型，而是小区的舒适度和便利性。

另一方面， 99年的房子买入价平均比同地段的永久地契便宜20%左右。租金一样，购房成本便宜，所以99年地契的租金回报率是高于同地段永久地契的。

再者，永久地契是新加坡建国前的产物。现在所有新售卖的土地都是99年的，所以新楼盘大多数也都是99年的，如果投资者想通过买楼花的方式来赚取价差，99年是更好的选择。

-资产增值率：

地契类型对房价的影响，在中短期内不大。

影响房价的因素，主要从宏观和微观两方面着手。

-宏观层面，按照任泽平博士的说法，房产短期看金融，长期看人口。宏观环境有利，房价上扬，反之亦然。

-微观层面，看的主要是入场价格，地点，学区，楼盘品质，保养情况，公寓设施，生活配套，周边片区发展规划，稀缺性，地标属性等等。以上这些属性大部分可以满足的，就是精品，是爆款。这种楼盘的需求量是大的，交易量也是多的，价格自然坚挺。

从上述分析可得知，中短期内，地契并不是影响房价的主要因素之一。地契属于微观层面的一个影响因素，长期而言，对房价会有影响。通常20年的屋龄是一个分水岭。

购房基本流程有哪些？

洋洋洒洒写了这么多内容，在新加坡租房和买房确实是大家会面临的问题。也希望这篇文章能给大家带来一些帮助！

作者信息

黄泽铖

Johnson Huang

博纳产业（PropNexLtd）高级营销董事

中文精英团队

团队业务涵盖住宅和商业楼盘的买、卖、租赁。从前期的咨询分析，财务规划，看盘比盘，到交易过户，收房验房，出租托管等，提供有温度的一站式服务。如果有任何相关问题，欢迎添加如下微信号，或来电免费咨询。

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（图文由黄泽铖提供）