新加坡买房必看：市中心豪宅项目盘点及解析

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中央商业区向来是一个商业活动的集中地。然而，过去十年来，中央商业区经历了转型，加入其他的元素，创造成一个集工作、生活和娱乐为一体的环境。中央商业区在过去十年是如何演变的，未来十年又将如何变化呢？

不仅是商业用途

步入新的千禧年时，新加坡中央商业区（CBD）的私宅房地产交易是相当稀少的，主要只是在一些较旧的住宅公寓项目，如丹戎巴葛的史波蒂斯兀公寓（Spottiswoode Apartment）和龙门大厦（Dragon Mansion）。但这些项目早已在集体出售市场卖出，如今地段上已建了全新的私宅项目——Spottiswoode Residences与Spottiswoode 18。

政府有计划将中央商业区塑造成一个充满活力的工作、居住与生活的环境; 而当中，让中央商业区的住宅市场重新焕发活力的一些关键性因素，包括：在政府售地计划下推出的私宅地段、将过时的商业大楼重新规划为住宅用途，以及准许陈旧的住宅项目集体出售。

在现有的中央商业区内，非有地高楼住宅已形成了天际线的重要一部分。光鲜亮眼的共管公寓大楼已与优质办公楼鳞次栉比地并列在一起。而可以将办公楼、住宅、零售、餐饮和休闲等选择集合在一起的市区居住概念已经广被市场接受，甚至被视为是一种深具魅力的生活方式。

市区居住的潮流，起源于2003年在高平街（Gopeng Street）发展的646个单位项目海天大楼（Icon），以及2004年发展的1111个单位项目滨海舫（The Sail@Marina Bay）。如今，中央商业区大约拥有5300个已竣工的高楼住宅单位。一些显赫的住宅项目，包括分别拥有428个单位和221个单位的滨海湾居（Marina Bay Residences）和滨海湾轩（Marina Bay Suites），以及位于史波蒂斯兀园路（Spottiswoode Park Road）拥有351个单位的Spottiswoode Residences。

需求大增

中央商业区的非有地私宅数据，反映了中央商业区逐渐演化为一个住宅地点。在2003年之前，第1邮区和第2邮区的所有私宅交易量，每年都鲜少超过100个单位，反映出中央商业区的私宅活动几乎不存在。然而，从2003年起，新推出的公寓项目向置业人士和投资者销售了在市区居住的这个“前卫”概念，带动了这两个邮区的销量猛涨。从2003年至2007年，单是新项目的销售量就达到了平均每年440个单位。

在这五年内，中央商业区的私宅总交易量（包括新销售、转售和楼花转售交易）达到了平均每年764个单位，几乎是2000年至2002年每年平均78个单位的10倍交易量。私宅的总交易量在2007年创下1430个单位的高峰，这主要是由海天大楼、滨海湾居、珊顿一号（One Shenton）和滨海舫等项目的销售推动的。在此之后，国际金融危机在2008年压低了买气，使中央商业区的私宅交易量降到了249个单位。

到了2009年，中央商业区内的私宅交易量重拾脚步，回弹至633个私宅单位的成交量，并且于2010年再涨到接近2007年的高峰水平，卖出了1429个单位。在2010年推出的项目包括了Altez、76 Shenton、Dorsett Residences、Robinson Suites和Spottiswoode Residences。然而，随着政府推出数轮降温措施，整体私宅市场被冲击，交易量随即下滑。2011年12月实施的额外买家印花税（ABSD）条例，也影响了高档住宅的需求，2013年6月推出的总偿债率限制（TDSR），再次打击市场。中央商业区的交易量在2013年大跌到325个单位。

新加坡公民是最主要的买家群体，在2003年至2013年的中央商业区私宅单位交易中，占了大约64.7％。在同一段期间内，企业占了6％的成交量，而外国投资者也展现了浓厚的兴趣，占交易的29.2％。在这29.2％当中，新加坡的永久居民占12.9％，而其余16.3％是属于非永久居民的外国买家。中央商业区住宅的大部分外国买家是印度尼西亚人、马来西亚人、中国大陆人和英国人。这几个主要外国买家群体（包括永久居民）就已超越2003年至2013年间中央商业区住宅单位的外国买家的一半比例。

销售交易量的数据分析也显示，楼花转售（sub-sale）活动（炒卖活动的一项指标性数据）从2005年开始增加，这似乎显示中央商业区的住宅也开始成为房地产炒家的目标。从2005年至2009年，楼花转售交易占中央商业区非有地住宅交易量的44.7％。这项数据到了2008年创下76.3％的高峰水平，到了2009年才跌至49.9％。然而，从2010年开始，由于政府推出越来越多措施为市场降温并抑制投机活动，楼花转售交易逐年减少，到了2013年只占总交易量的4.0％，是自从2004年以来的最低水平。

价格开始攀升租金随之上扬

中央商业区住宅的价格一直处于上涨趋势，这是因为受到强劲需求和良好经济环境的扶持。在2003年，中央商业区的非有地住宅中位数售价是每平方英尺691元，但自此之后价格已经显著飙升，2013年的中位数售价为每平方英尺2233元，涨幅超过三倍。

根据市区重建局的REALIS转售禁令数据，截至2014年4月1日，今年首八个星期的转售禁令记录显示，中央商业区的私宅交易中位数价格为每平方英尺2204元。

租金的走势也似乎不甘示弱，中位数月租从2003年的每平方英尺1.97元，上涨至2013年的稍微低于6.00元，是大约原来的三倍水平。截至2014年4月1日，市区重建局房地产资讯系统（URA REALIS）的租金资料显示，中央商业区的住宅单位在今年首季的中位数租金为每平方英尺5.92元。

根据中央商业区非有地住宅在2013年和2014年初的中位数价格和租金，这些单位的毛收益率大约在3.0％左右的水平。

市区居住概念将成为持久不变的趋势

根据市区重建局的数据，截至2014年2月，中央商业区已推出的私宅项目中，只有275个未售出的单位。这些项目包括了Altez、Dorsett Residences、滨海湾轩、Onze @ Tanjong Pagar、Robinson Suites、SkySuites @ Anson、Spottiswoode Suites、Spottiswoode Residences以及V On Shenton。

想要在中央商业区购买私宅单位的机会之窗仍然向买家敞开，市场还有一些尚未推出的新项目。这些新项目包括了的滨海盛景（Marina One），这是一个由淡马锡控股和马来西亚国库控股（Khazanah Nasional）的合资公司马新私人有限公司（M+S Pte Ltd）所发展的项目。这个项目位于滨海南，即滨海大道和海峡景交界处，拥有1042个单位，预计会在今年迟些推出。其他即将推出的新项目，还包括丝丝街的272个单位项目Cecil Suites、罗敏申路的前周氏大厦（Chow House）地段上发展的约150个单位项目，以及和昌路（Hoe Chiang Road）目前吉宝中心与GE大楼地段上将建立起一个约600个单位的项目。

截至2014年2月，中央商业区预计拥有将近2500个潜在私宅供应量，当中包括尚未推出和已部分推出的新项目。

以长远来看，占地130公顷的整个滨海南地区，即从滨海南花园一直展延至新加坡海峡之间的土地，预计能容纳约9000个私宅单位，这里将出现一个都会村落与新加坡的主要商业区紧密融合在一起。

鉴于过去十年的需求相当大，以及当局有计划在中央商业区推出更多住宅，在市区居住的概念将不会退潮流。长远而言，市区居住概念将继续向前迈进，成为一个持久不变的趋势。