最全狮城土地发展规划+房产潜力投资区域分析

房产的资本增值和租金回报，如同鱼和熊掌，向来很难兼得，投资者往往需要在二者之间作出抉择。一方面，所有的投资（包括房产投资在内）都在致力于追求强劲的资本增长，因为这种选择有着产生长期资本收益的潜能。但是高资本增长率的房产，租金回报率往往较低，以租养贷未必可行，这意味着投资初期零收益或者负收益。

因此，如果想把握住潜在高资本增值、良好租金回报的楼盘，在投资房产时，要选择拥有潜力潜力和商业／工业发展预期的位置，而非已经成为大家公认的好位置的楼盘项目（例如新加坡黄金邮区 – 09，10，11邮区）。而判断一个房地产项目是否具有增长潜力，或者判断该区域的未来房价趋势，其中最为关键的两个因素就是市政规划（Commercial Hub）和就业机会（Industrial Hub）。

今天我们借此机会和大家深入浅出的谈谈新加坡的国家发展土地规划 + 房产潜力投资区域分析

新加坡建屋局（Urban redevelopment authority）三大规划开发策略：

为了保持新加坡经济的可持续竞争力，现有的金融区将会拓展出更多的商业和零售用地。滨海湾步行区将成为这一区域的领头羊，将在现有城市中心的650万平方米的用地上，扩展出100万平方米的商业用地。

分散化商业中心将会成为下一阶段市政规划的主旋律，提供更多的就业机会和工作便捷性，例如，北海岸创新走廊（North Coast Innovation Corridor）的发展伴随着兀兰区域中心的开始而展开。这些坐落在城市中心（CBD）外的新的商业中心丰富了生活、工作、娱乐的选择性；同时随着零售店和工作机会的出现，提高了生活的便利性。当然，现存的区域商业中心的地位将被继续巩固。

额外的工业集群也是城市规划的重要组成部分，并且不同于一般的工业中心，规划区域强调工业集群，致力于提高行业密集度和竞争力。例如，实里达航空园区（Seletar Aerospace Park），如名字一样，致力于航空产业。

2030年商业、工业区域中心规划蓝图：

基于上述市政规划分析，下面向投资者介绍一类具有潜在高资本增值和良好租金回报的房产。

兀兰区域中心 – 商业化分散计划的核心

兀兰区域中心作为政府土地使用计划里新加坡四大规划区域中心之一，随着北部大开发工程徐徐开展，成为继兀兰将成为继淡滨尼，裕廊之后新加坡的又一个区域中心。计划在未来10年至15年，将由现阶段传统的工业区域发展成集工业、商业、交通运输业为一体的综合区域。作为投资者，此次兀兰开发无疑是一个不容错过的机会。

兀兰作为北部的中心，由兀兰中心区和兀兰北海岸构成，将由700，000平米的商业区域和100公顷的可开发区域组成。凭借着面向柔佛海峡的地理优势，以及计划中的汤申地铁线（Thomson Line）、南北高速公路和新柔地铁系统（Rapid Transit (RTS)，一跃成集生活、工作、娱乐为一体的北部新滨海生活区。相信兀兰区域中心的成长伴随着创意、别致的设计和领先的技术传播，势必将北海岸打造成产业创新的走廊。

未来发展亮点：1.基础设施建设规划庞大密集，充分显示政府决心；；

2.不断建设的长堤海岸工业园地带和处于积极发展中的兀兰12道的轻工业区以及兀兰9道的工业区；

3.可容纳1800+床位的兀兰中央医院为北部居民提供生活医疗保障；

4.兀兰地铁站附近超过30公顷的兀兰商业中心区，打造综合零售、娱乐一体设施；

5.共和理工学院至兀兰海滨70公顷规划区域，集企业，商业，住宅，休闲为一体的北部综合生活区。

值得关注楼盘项目：Northwave  EC： 总建筑单位为358套EC公寓，坐落在兀兰景（Woodlands View），预计最早为2018年年底竣工。

Bellewoods EC:预计2017年竣工，561个居住单元，兀兰路（Woodlands Ave）5号、6号,近Vista Point和888 Plaza。

The Wisteria，为综合开发项目，楼下商场，楼上住宅，建筑单位216套，预计最早于2018年第一季度竣工，坐落在义顺四道，近卡迪地铁站。

裕廊湖区 – 新加坡的第二个中央商业区（CBD）

2008年即出现在新加坡建屋局规划蓝图中的裕廊湖区是新加坡西部的区域中心，目标是为西部提供更多优质工作机会、配套设施以及日常的休闲娱乐设施。2015年，该区域再次进入大众的视野，因为新马高铁（Singapore-Kuala Lumpur）其中一端将在此建立，重新定义了裕廊湖区的重要性。

区域划分：两大功能区和一个辅助型的区域，共三大区域，Jurong Gateway –裕廊东地铁站附近商业区；Lakeside  -提供休闲设施的湖畔区和第三个即将设立的区域，也是有前瞻性、可持续性的坐落在新加坡 – 吉隆坡（Singapore-Kuala Lumpur）高铁站的多功能区 – Lakeside Gateway。极速转型中的裕廊湖区，是裕廊东和裕廊湖结合后的一个令人激动的机会，将使得这一区域发展成为最大的湖畔商业、休闲地区，也正因为如此，这一区域又被称作裕廊湖区。这整个地段将发展成综合商业区，其中，拟建中的新隆高铁终站预计占地12公顷。商业区中将建设滨水住宅、办公、零售、餐饮和酒店等配套设施，区内总建筑楼面将达400万至500万平方尺。倡导绿色环保的湖畔商业区内，则会在地下设立区域供冷系统、气动垃圾收集系统等以提高整个区域的生产力。

潜力分析1.集商业活动、技术研发、学习教育为一体，包容性、互补性极强的综合生态体系；

2.全天候活跃的社区 – 7天24小时提供不间断休闲娱乐的选择；

3.环保的交通模式、便捷的交通设施，最小化私人车辆的使用量；

4.大自然的馈赠 – 广阔的水域、绿意环绕的河岸；

5.创造性的市政设施致力于提高区域的生产效率，人工效益和发展可持续性；

值得关注楼盘项目Lake Grande：预计2020年竣工，有710个居住单元。步行数分钟可达Lakeside地铁站，驾车数分钟可达附近JCube和JEM。

The Trilinq：2017年4月竣工，近Clementi地铁站；教育资源丰富，毗邻Top 10小学 – 南华小学（Nan Hua Primary School）。

中央商务区

新加坡中央商务区是新加坡历史与城市中心，位于11个规划区的新加坡中央核心地带，也是新加坡的财经中心，许多跨国公司在此设立总部与办公室，新加坡交易所、政府机构大多是也位于此处，因此一个富有活力地区带给人一种别致的体验。中央商务区的中心则是滨海湾（Marina Bay），是新加坡中心区，也是最大的城市改造工程，而且现有的中央商务区CBD并不仅仅局限于滨海湾（Marina Bay）而已。海滩路（Beach Road）/ Ophir-Rochor Corridor地域都会有额外的机会发展成为大规模的商业和多功能区块进一步加速新加坡在全球竞争力。

值得关注楼盘项目Eon Shenton: 现房拎包可住，共132个居住单元及23个零售店，坐落在70 Shenton Way，近Tanjong Pagar地铁站；

Spottiswoode Suites：现房拎包可住，36层高楼共175居住单元，近Outram Park地铁站，地理位置优越、交通便利。

Oxley Tower：中央商务区商业楼盘，预计竣工时间2018年，坐落在Robinson Road和McCallum Street路口，32层耸立高楼提供237个单元包括：餐厅、零售和办公室。

巴耶利峇中心

未来的巴耶利峇中心有望成为一个繁荣、综合性的商业中心，拥有丰富的办公区域、零售店铺和吸引眼球的公共区域。今天的巴耶利峇因其独特的马来西亚特色而闻名，例如位于Geylang Road上一年一度庆祝Ramadan period的马来活动的Geylang Serai Market和Hari Raya Bazaars。

因其独特的地理位置，巴耶利峇中心有巨大的潜力成为一个理想的商业中心，一个距离中央商务区CBD仅仅10分钟车程的区域，紧邻主要高速公路PIE和ECP和主要城市道路Sims Avenue，Paya Lebar Road和Changi Road。便捷的地铁中转站巴耶利峇（Paya Lebar）地铁站（Circle and East-West lines）也坐落在该区域的地理中心。另外，合理规划，独特设计的公共区域则增加生活工作的舒适性，也给日常的集体活动提供理想的地点。除了新的商业中心，独特的马来西亚文化特质也会因Wisma Geylang Serai和建设中pedestrian mall和plaza space而得到进一步增强。

潜力分析:

充满活力的商业中心：

12公顷可开放商业用地，满足多元化的商业需求，Tanjong Katong Road和Sims Avenue的交接锚定了区域发展潜力。紧邻地铁站的商圈给这一地区带来人流量，独特设计办公零售综合体，成为巴耶利峇中心的新地标。

令人愉快的河边栈道：

随着Marina Barrage在2008年的竣工，Geylang River的重新改造延伸将沿着Tanjong Katong陪伴着新的商业区。如诗如画的河景、精致的滨河商铺，构成了河边栈道的浪漫邂逅。

足迹中的便捷，生活中的舒适：

巴耶利峇中心为行人的便利充分考虑设计，让这种感觉从踏出Paya Lebar地铁站的时候就环绕身边。有遮盖的步道、地下通行道和人行天桥让步道畅通无阻。而Geylang Road本身，设计中全新的人行步道，随处可见的室外零售店、增加了步行的乐趣。

值得关注楼盘项目Park Place Residences：预计2019年竣工，由三栋大楼组成，共429个单位，户型包括一卧房至三卧房单位，地点在巴耶利峇路和沈氏道交界处，近巴耶利峇地铁站。

Sims Urban Oasis: 预计竣工时间2018年，共1024个居住单元，近Aljunied地铁站，提供一居室户型至五居室户型的多样性选择。

Tre Residences：预计完工时间2019年，共250个居住单元，近Kallang体育中心、Aljunied地铁站，房型选择上提供四居室双钥匙户型。

榜鹅创新中心、教育走廊

创新中心和教育走廊的建设将榜鹅定位成北海岸的创新走廊的一段，作为一个重要的成长区域，预料越来越多就业机会将出现在新加坡北及东北区域。同时这一区域将会坐落在榜鹅中心，由现存的镇中心（Town Centre）向滨水区延伸。榜鹅在2007年成为第一批加入“再创我们的家园”（Remaking Our Heartland）计划的市镇。截至2016年3月，榜鹅的居民人口已达11万8100人，作为衡量经济指标之一的人口数量，人口的增大将带来更多的消费、居住和就业需求。

其中的创新中心，为创新型产业留出发展空间，与毗邻的教育走廊不仅地理上相连；而且在创新上互相促进。计划中直达海滨的绿色小道，和为大型聚会设计的公共区域为这一区域的工作、学习和娱乐提供绝佳的区域。横穿Punggol中心的旧榜鹅路会被作为历史见证的遗迹保存下来。滨海的商业区（Market Village）规划了集零售、饮食和休闲娱乐满足了未来工薪和学生的多元化需求。

值得关注楼盘项目Forest Woods：预计2021年竣工，4分钟步行到达Serangoon地铁站，共519个居住单元，距离Nex 购物中心和Upper Serangoon购物中心较近，教育资源丰富。

Hilbre 28：预计竣工时间2018年，999年地契，紧邻KPE、CTE和PIE，限量仅仅28个居住单元，10分钟步行距离可达Kovan地铁站和Serangoon地铁站。

Kingsford Waterbay：预计2018年竣工，共1165居住单元，提供从一居室至五居室，及双钥匙三居室多样化选择。

以上对新加坡市政规划策略的全面分析，包括对充满潜力的兀兰、裕廊、CBD、巴耶利峇及榜鹅区域的解析，致力于对有兴趣投资新加坡未来的购房者提供有价值的建议。

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