分析师：除非土地价格建筑成本下跌 新私宅尺价逾2000元 将成楼市新常态

在强劲市场需求的推动下，本地新私宅价格节节攀升，两个新推出项目销售尺价均超过2000元，却依然吸引许多买家。

下来位于宏茂桥和杨厝港一带的市区外项目，尺价预料也将创下超过2000元尺价的地区新标杆。

受访分析师说，除非土地价格和建筑成本下跌，否则新私宅尺价超过2000元将成为楼市新常态。

新私宅市场近期因几个新项目推出而开始升温。鑫丽嘉园(PiccadillyGrand)本月初正式开卖，首个周末以2150元平均尺价卖出近八成单位。上周末开卖的丽福苑([email protected])卖出超过75%单位，至少223个单位的平均尺价为2387元。

预计下月推出的宏茂桥新项目AMOResidence，以及第三季推出的杨厝港伦多中路(Lentor Central)项目曲水伦庭(Lento Modern)，分析师预测这两个项目的平均尺价将超过2000元。下半年陆续推出的新项目，销售尺价预计超过2000元，而核心中央区的更可能超过2700元。

房地产公司StackedHomes根据市区重建局整理数据显示，自去年第一季以来，新私宅平均尺价已升至2013.92元，较2012年第一季约1200元，涨了67%左右。

此外，2000元或以上尺价的新私宅占比过去几年大幅增加，在2018年只有约10%的新私宅尺价达2000元或以上，今年迄今比率升至近50%。

ERA产业研究咨询部主管麦俊荣接受《联合早报》访问时指出，新私宅尺价高涨主要是发展商的土地成本升高，这是因为市场土地供应短缺，发展商为填补土地库存而高价购地。

例如AMOResidence的地段去年招标时，吸引15方争夺，最高竞标价为容积率每平方英尺1118元，较分析师预测的890元至1000元高出至少一成。

麦俊荣说:“如果发展商标地尺价1000元，他发展的项目就得卖尺价至少2000元才可能回本获利。而且，发展商还得计入其他潜在成本，如不可退还的5%额外买方印花税(ABSD)，以及利率上扬导致借贷成本增加等。这些成本最终都转嫁给买家。”

合登房产集团(Huttons)研究主管李思德认为，除了土地价格外，建筑成本猛涨是推高新私宅价格的一大要素。

受全球供应链干扰和冠病疫情措施影响，建筑成本显著增加，发展商把上涨的成本转嫁给买家，以致新私宅售价更高。

他说:“除非部分地价和建筑成本减少，否则新私宅尺价升至2000元将是大势所趋，并成为下来的楼市新常态。”

分析:市场存在不确定因素买家应考虑宏观经济情况

随着市区外的新项目都趋向2000元尺价的心理价位，李思德预计一部分买家或许会转向地点较优越，价位差距不大的市区项目，另一部分买家则会转向转售私宅市场。

不过，他提醒，转售私宅单位一般面积较大，按总价而计未必显著低于新私宅，转售私宅也可能面对维修保养、设施较旧等问题。

为满足强劲私宅需求，今年上半年通过政府售地计划(GLS)推出五幅正选名单地段，共可建造2785个私宅单位，私宅供应量同比增加超过七成。

上周，市区重建局在伦多(Lentor)地区一口气推出三幅地段供发展商投标，预计总共可提供1265个单位。分析师指出，这可能促使发展商谨慎出价标地。

橙易产业(OrangeTee& Tie)研究与咨询部总监孙燕清认为，新私宅卖2000元尺价的趋势是否会延续下去，取决于政府今年下半年和明年的土地供应情况。如果政府的土地供应仍然有限，私宅价格可能会居高不下。

另一方面，她呼吁买家谨慎考虑当前宏观经济发展情况，因为全球经济还存在许多不确定因素。

她说:“如果全球经济急剧放缓甚至出现经济衰退，本地楼市将不可避免地受波及。"