买家看重分层地契商业项目创收能力

分层地契发展项目的单位由不同业主独立拥有和管理，这个模式特别受中小企业欢迎，因为它们买下单位后不必承受租金压力，或是看大业主的脸色。

不过，拥有权分散带来一些问题，业主各有各的想法，使得管理水平较难一致。

为了维护和提高发展项目的素质，政府从今年3月中旬起，限制中央区黄金地段的商业项目重新发展时分层划分。

市场对分层地契项目还有需求吗？

3月中起，本地中央区重要地区的商业发展项目，在重新发展时不再允许分层划分成个别单位。这意味着受影响地区的商业项目，重新发展后将由单一业主持有，同一个项目的单位不能由不同业主独立拥有及管理。

分析师不认为新规定会给市场带来显著冲击，发展项目以分层划分（strata subdivide）在市场上出售，并不一定更能推动买气，项目本身的创收能力其实更重要。

仲量联行（JLL）指出，过去10年，在新限制条例生效前，受条例影响地段的集售成交额为260亿元。其中，唯有位于莱佛士坊30号的项目属于分层划分。这意味着分层划分与否可能只是其次。

其余在限制区内成交的项目都没有在转售时分层划分，证明买家更看重资产的创收能力，而不是以分层划分出售的盈利潜能。

新限制包含混合用途发展项目的商业房地产部分，主要适用于乌节路至东陵路一带的商场，珊顿道和罗敏申路一带的办公楼，以及国会大厦等国家重要地标附近的商业项目。

新限制也适用于中央商业区（CBD）奖励计划和策略发展奖励计划（SDI）下的重建项目。

据市场人士统计，位于受影响地区的项目至少15个，包括了中央商业区的凯联大厦（International Plaza）、春叶大厦（Springleaf Tower）、雅吉拱廊（The Arcade），以及乌节路一带的远东商业中心（Far East Plaza）、幸运商业中心（Lucky Plaza），以及豪杰大厦（Orchard Towers）。

零售新手要进驻一般商场相当困难，他们因此会转向分层地契商场。图为远东商业中心，这里吸引不少年轻人入驻创业。分层划分的新规定不会给市场带来显著冲击，因为近期大部分商业发展项目，都是由采取中长期投资视野的机构投资者买下。这些投资者收购庞大面积地段也让他们在设计上有更大发挥空间。

拥有权分散影响商场保修业主之间难达共识

大部分由单一业主拥有的商场一般上较具现代感，反观分层零售的项目遇到一些挑战。“分层地契商场在后冠病疫情时代要与时并进不容易，这可能导致更多业主结合起来，务实地考虑脱售选项。拥有权太分散可能影响商场的保修和租户组合素质，因为业主之间很难就不同事宜达到共识。不过，也一些分层地契商场长期以来吸引到售卖某类产品的店铺入驻，专攻特定客户群。例如，想要买音响和电子产品的消费者会前往雅达辉购物中心（The Adelphi）和森林商业中心（Sim Lim Square）；想要买运动用品的消费者会前往女皇道购物中心Queensway Shopping Centre。

分层地契商场森林商业中心汇集许多售卖电子产品的业者，为消费者提供便利和齐全的选择。尽管如此，蓝振文觉得，每名分层地契业主出租时都会以自我为中心，争取对自己最好的利益，要打造像女皇道购物中心等类似专攻特定购物群的商场，并不容易。高纬环球（Cushman & Wakefield）研究部高级经理黄显洋整理的数据显示，过去10年有最多分层单位转手的35个项目中，只有八个位于受新条例影响的地段。他认为，新条例不会对项目的资本价值造成实质冲击，但可能会缩小潜在买家的圈子。办公楼价格合理受中小企业青睐

由于价格上较容易入手，分层地契办公楼深受中小企业的欢迎，而新条例促使供应变得有限，这类房地产下来预料更加抢手。

过去几年，有鉴于管理较不妥善，分层划分商场逐渐失去光芒，赶不上由企业管理的大型商场。但分层地契办公楼依旧受投资者的欢迎，因为它们的价格门槛较低，并具有升值潜能。对于租户而言，这些办公楼的租金肯定比向企业业主租的来得便宜。这尤其吸引想要在市区租用办公空间，但又不需要太大空间的小型企业。分层地契办公空间为它们提供较为合理的选项。

数据显示，位于市区核心规划区的分层地契办公楼尺价，从2020的2200元增加至2267元。

以整体中央区来看，这类房地产的尺价相当平稳，2020年暴发疫情时，尺价只是从2019年的2171元微跌至2112元，之后也维持在这个水平。