买家看重分层地契商业项目创收能力
分层地契发展项目的单位由不同业主独立拥有和管理,这个模式特别受中小企业欢迎,因为它们买下单位后不必承受租金压力,或是看大业主的脸色。
不过,拥有权分散带来一些问题,业主各有各的想法,使得管理水平较难一致。
为了维护和提高发展项目的素质,政府从今年3月中旬起,限制中央区黄金地段的商业项目重新发展时分层划分。
市场对分层地契项目还有需求吗?
3月中起,本地中央区重要地区的商业发展项目,在重新发展时不再允许分层划分成个别单位。这意味着受影响地区的商业项目,重新发展后将由单一业主持有,同一个项目的单位不能由不同业主独立拥有及管理。
分析师不认为新规定会给市场带来显著冲击,发展项目以分层划分(strata subdivide)在市场上出售,并不一定更能推动买气,项目本身的创收能力其实更重要。
仲量联行(JLL)指出,过去10年,在新限制条例生效前,受条例影响地段的集售成交额为260亿元。其中,唯有位于莱佛士坊30号的项目属于分层划分。这意味着分层划分与否可能只是其次。
其余在限制区内成交的项目都没有在转售时分层划分,证明买家更看重资产的创收能力,而不是以分层划分出售的盈利潜能。
新限制包含混合用途发展项目的商业房地产部分,主要适用于乌节路至东陵路一带的商场,珊顿道和罗敏申路一带的办公楼,以及国会大厦等国家重要地标附近的商业项目。
新限制也适用于中央商业区(CBD)奖励计划和策略发展奖励计划(SDI)下的重建项目。
据市场人士统计,位于受影响地区的项目至少15个,包括了中央商业区的凯联大厦(International Plaza)、春叶大厦(Springleaf Tower)、雅吉拱廊(The Arcade),以及乌节路一带的远东商业中心(Far East Plaza)、幸运商业中心(Lucky Plaza),以及豪杰大厦(Orchard Towers)。
零售新手要进驻一般商场相当困难,他们因此会转向分层地契商场。图为远东商业中心,这里吸引不少年轻人入驻创业。分层划分的新规定不会给市场带来显著冲击,因为近期大部分商业发展项目,都是由采取中长期投资视野的机构投资者买下。这些投资者收购庞大面积地段也让他们在设计上有更大发挥空间。
拥有权分散影响商场保修 业主之间难达共识
大部分由单一业主拥有的商场一般上较具现代感,反观分层零售的项目遇到一些挑战。“分层地契商场在后冠病疫情时代要与时并进不容易,这可能导致更多业主结合起来,务实地考虑脱售选项。拥有权太分散可能影响商场的保修和租户组合素质,因为业主之间很难就不同事宜达到共识。不过,也一些分层地契商场长期以来吸引到售卖某类产品的店铺入驻,专攻特定客户群。例如,想要买音响和电子产品的消费者会前往雅达辉购物中心(The Adelphi)和森林商业中心(Sim Lim Square);想要买运动用品的消费者会前往女皇道购物中心Queensway Shopping Centre。
分层地契商场森林商业中心汇集许多售卖电子产品的业者,为消费者提供便利和齐全的选择。尽管如此,蓝振文觉得,每名分层地契业主出租时都会以自我为中心,争取对自己最好的利益,要打造像女皇道购物中心等类似专攻特定购物群的商场,并不容易。高纬环球(Cushman & Wakefield)研究部高级经理黄显洋整理的数据显示,过去10年有最多分层单位转手的35个项目中,只有八个位于受新条例影响的地段。他认为,新条例不会对项目的资本价值造成实质冲击,但可能会缩小潜在买家的圈子。 办公楼价格合理受中小企业青睐
由于价格上较容易入手,分层地契办公楼深受中小企业的欢迎,而新条例促使供应变得有限,这类房地产下来预料更加抢手。
过去几年,有鉴于管理较不妥善,分层划分商场逐渐失去光芒,赶不上由企业管理的大型商场。但分层地契办公楼依旧受投资者的欢迎,因为它们的价格门槛较低,并具有升值潜能。对于租户而言,这些办公楼的租金肯定比向企业业主租的来得便宜。 这尤其吸引想要在市区租用办公空间,但又不需要太大空间的小型企业。分层地契办公空间为它们提供较为合理的选项。
数据显示,位于市区核心规划区的分层地契办公楼尺价,从2020的2200元增加至2267元。
以整体中央区来看,这类房地产的尺价相当平稳,2020年暴发疫情时,尺价只是从2019年的2171元微跌至2112元,之后也维持在这个水平。
买下分层地契办公单位的另一个好处是不必担心业主会上调租金。
一些中小企业想要拥有自家单位来设立办公室,部分原因是为了避开租金起伏不定的风险。
此外,分层地契单位比整栋大楼更容易买下,也引起高净值人士、家族办公室和私人财富公司的兴趣。
其中,新达城的分层地契办公楼备受追捧。去年10月,一名本地投资者以3308万元买下新达第二大厦(Suntec Tower 2)的三个分层地契单位;财富管理公司Brilliant Wealth Investments也在同年6月以3830万元买下这个项目的几个单位。
位于中央商业区的三星中心(Samsung Hub)九楼的分层地契办公空间,去年以5310万元卖出,尺价为4050元,创下历来最高记录。
另一方面,位于乌节和市区核心规划区的商业分层地契市场正在复苏中。这个领域的总交易额去年达到12亿元,比前一年多出50%,交易量也同比增加75%至200个。今年来的交易额为1亿元,至今有40多宗交易。
经济重启推高分层零售单位价格
一些分层地契商场吸引到售卖某个产品类别的店铺入驻,专攻特定客户群。例如,图中的女皇道购物中心最大卖点就是运动商店汇聚。我国经济重启推动位于乌节一带分层零售单位的价格上扬,这类单位去年的每平方英尺平均价格为6098元,创下过去10年来的最高纪录。
提供给的数据显示,位于第九邮区(乌节、经禧和里峇峇利)的分层零售单位尺价,在2014年达到5469元的高峰之后,开始出现下滑趋势,并在2020年冠病疫情严重暴发期间下跌至3789元的低谷。不过,2021年当疫情缓解时,尺价飙升到超过6000元。
以整体中央区来看,分层零售单位的价格回弹幅度较小,它们的尺价在2020年跌至3007元,去年只是上扬至3347元,还没有恢复到2019年疫情暴发前的水平,即3504元。
过去一年有不少分层地契的商业大楼推出集售,包括了源美大厦(GB Building)、水仙门中心(High Street Centre),以及凯联大厦。直到这些项目成功出售并进行重新发展,分层地契市场的资本价值预料不会出现太大变动。
另一方面,分层划分商场是本地起步创业者的摇篮,例如远东商业中心曾经是年轻人创业的偏好地点。
这些零售新手要进驻一般商场相当困难,因为商场业主一般上选择拥有良好营运记录,以及品牌较成熟的租户,他们因此会转向分层划分商场租店。
资料来源《联合早报》
评论