转售组屋如何选择

转售组屋，resale HDB，是绝大多数新移民在新加坡购买的第一套房产，不仅仅是人生中少有的一笔大投资，也是未来至少五年内要实实在在生活的地方，购买前一定要做好功课。

剩余租期，当之无愧的购买组屋第一大考虑因素。很多国人都会问的一个问题是，组屋到期后真的会收归政府吗，不可能吧？但事实上，新加坡政府明确表示过，组屋到期是一定会回收的。其实组屋99年的年限相当长，后期老组屋的维护成本也是不小的数字，目前政府正在考虑的一个方案是，在组屋屋龄到达一定程度时，所有住户可以共同协商整块地卖回给政府，加速土地资源的流转利用率。

剩余租期不仅仅是未来还能居住多少年的问题，对于大多数二十以上的组屋，虽然面积相对较大，但是普遍设计不合理，多数单位客厅和卧室的窗户面走廊缺少隐私（即走廊房），窗户普遍偏小，采光不好，或者窗户朝西，下午阳光直射室内太热。室内空间的利用率不高，比如，普通房和厕所距离较远，客厅或者卧室不方正，长走廊或长卧室浪费面积。这些硬伤，不是装修翻新就能解决的，是大多数买家最终选择较新的组屋的主要原因。

地点。买房买的就是地点，这话没太大问题。碧山三十年的靠走廊旧组屋比榜鹅五年的新组屋贵十五万新币就是市场真实的状态。这点大家要根据自身情况自我抉择，没有上下之分。 下图就是新加坡著名的百万组屋，达士岭摩天组屋。

朝向，对新加坡这个纬度来说，正南正北其实没有必要，所有朝向的采光都不错。朝向主要影响的是通风：

从上面可以看出来，朝南不错，通风凉爽省空调费。 楼层，也是非常重要。一般来说，现在的1-2楼没办法都是放低楼层，3－6算是中楼层，6楼以上号称高楼层基本就不虚了。中高低楼层的差价很明显，低楼层除了隐私和通风问题外，还有可能有各种蚊虫的骚扰。高楼层不仅仅通风好，而且普遍会有不错的开阔视野，明显在市场上更受欢迎。尤其是在转售组屋的市场上，买家的预算普遍来说比较充裕，更愿意为长期居住体验付额外成本。所以无论自住还是未来考虑转手，楼层都要慎重考虑。

周围环境。近地铁尤为重要，尤其是车这么贵的新加坡，尤其是未来打算保留组屋出租。如果周围再有个不错的公园，大商场，甚至有个小学名校，那就更完美了。近马路，对停车场就很不受欢迎来。组屋本身外部环境也很重要，不仅仅是外观刷漆，也包括车库花园儿童游乐区的设计，组屋之间的连接设计等等。

内部装修。虽然说很多买家购买组屋之后都会自己重新进行装修，但是原有装修也一定要认真看一看，是购买价格的重要组成部分，同时也会对重新装修的预算有很大的影响。现在很多刚满五年的组屋，屋主喜欢拆墙堵门，把主卧和一个普通房合并做成一个带书房或更衣室的豪华卧室。这时候买家就要好好考虑拆墙要多少钱，拆整体衣柜要多少钱，做好预算。

种族配额，所有组屋都要求必须有一定比例的华人，一定比例的马来人印度人等等，以保证新加坡的种族和谐。部分区域的组屋，比如碧山，由于受到华人买家的欢迎，导致华人比例达到上限，新华人买家只能从华人屋主那买，同样的屋子，华人屋主就可以比印度屋主要价高十万新。

屋主的特殊要求，由于大多数组屋都是由屋主自住的，他们卖了这套必然也要买一套新房子住，这之间的过渡期就需要好好安排。有的屋主会要求在交易完成后，多住三个月再搬，买家要注意这样的情况。

价格。这个之所以放在最后，也是因为上面所有的因素最终都会反应到价格上去。虽然现在组屋的交易价格很透明，但是考虑到上面的各种因素，同样的户型楼层，上下浮动五万都是很正常的。