新加坡面包新语总部大楼的启示：产业空间复合利用势在必行

按语：如今产业链各环节之间联动发展、融合发展已成为大趋势，各种业态的边界也越来越无缝衔接，在此背景下，城市空间和建筑空间如何迎合这种变化、促进产业创新发展，已是摆在我们面前并亟需解决的问题。在这方面，新加坡的案例非常值得学习借鉴。

放眼全球，面包新语新加坡总部大楼可以算得上将“产业与商业完美融合”的经典案例之一。2010年集团花费6700万美元打造的这栋总部大楼坐落于大成街30号的一块工业用地上，也是其全球运营和未来扩张的核心枢纽。

面包新语总部大楼，图片来源：Miss Tam Chiak

该建筑由新加坡本土建筑师Tan Kay Ngee设计，形似千层酥的建筑设计灵感源自丹麦糕点精致的纹理层，同时又传递出面包新语品牌带给消费者充满活力、创新的生活方式。

大成街30号的面包新语总部大楼位于新加坡中部地区、东北部地区与东部地区三区交界处，距离市中心约8公里，图片来源：谷歌地图及网络公开资料整理

这栋10层高的建筑总面积约248,902平方尺（约27,655.78平方米），虽然是建在工业用地上，但其实际使用功能却是集合了“研发、生产、零售、办公、仓储”于一楼的综合体，真正做到了“五业融合”、共同发展、互相促进。其中：

1-2层为零售商业、商办和培训机构

包含了面包房、公司旗下品牌旗舰，以及第三方租户，如新加坡大华银行、CHEOBEAU美甲、零售商店1STSHOP、理发店Ker’s hair salon、音乐学校等。

3-4层为一个空中停车场

充分满足了整个大楼租户和客户的停车需求。

5-6层为画廊和共享绿植庭院

为大楼注入了浓浓的艺术气息和轻松惬意的观景空间。

7层为专业的培训室

专门向奥特莱斯员工开放，为他们提供客户服务、食品卫生方面的培训。

8层为仓库储藏层

包含食品冷库和一般仓库。

9层为一个采用“工业上楼”的食品加工厂——“共享研发厨房”

7天24小时运行，配备能够搅拌超过8.5万块冷冻面团的机器，全岛商店内的面团都来自这里；厨师可以在研发空间进行新产品开发，以适应不同国家的口味需求。

10层为公司总部办公

从以上分布看，整栋大楼的实际生产制造功能（含仓储）比例在20%以内。

图片来源：SIITD根据面包新语官网信息绘制

位于10层的面包新语总部办公空间，图片来源：TalentTribe

位于9层的面包新语共享研发厨房，图片来源：Mothership.SG

位于8层的面包仓储空间，图片来源：Panificio Panipast

这个具有复合功能的总部大楼案例，让我们直观感受到，此类“高频消费属性”的产业，即直接ToC的行业，如面包、茶饮、咖啡、糕点等食品行业，香水、眼镜、饰品等轻工行业，因其生产过程中对周边环境具有较强的相容性（基本不产生噪音、粉尘、污染、异味），因此非常适合采用“前店（展）后厂、下店（展）上厂”模式，这样做的好处包括：

# 使生产商（供给端）直面消费者（需求端），两者高频互动，促使产品开发更容易适应变化多端的市场需求，包括满足不同的个性化需求（如面包口味的不同需求），使得市场接受度最大化；

# 生产环节和服务环节“无缝对接”，大大减少了城市交通流量，也降低物流成本；

# 复合用途大楼基本处于7天24小时的使用状态，不仅空间使用效率高，也有利于增加地区的经济活力。

其实，在美国纽约的第五大道附近，不少摩天大楼里，不仅有办公，还有类似的珠宝钻石加工、时装设计制作企业，它们与第五大道上的品牌店形成了“前店后工厂”的格局。

反观上海，当前正处于城市更新和产业创新的重要互动期，如何使更多的存量空间增添新功能、新业态和新活力，如何让城市、市场和消费者需要的产业、企业有发展空间、立足之地？迫切需要探索与各种产业发展相适应的用地模式，特别是能够兼容“特定制造业”与相关服务业“共居一楼”的“包容性混合用地”策略，为更多高频消费属性、高科技制作属性和高就业属性的企业发展提供空间保障，从制度上确保“制造业”和“服务业”的融合双赢。

而早在2017年，星巴克烘焙工坊（咖啡制作+咖啡零售）便落户上海兴业太古汇（商业用地），成为新时期上海“前店后厂”模式的首个落地案例。虽然新加坡面包新语总部大楼是建在工业用地之上，但逻辑是相同的，上海完全可以从实际出发，探索在多种用地上（工业用地、商业用地、商办用地），“用地性质不变，建筑空间功能复合”的实践和试点，为焕新量大面广的高空置率存量写字楼及低坪效的存量商业综合体拓展新路。这样，既盘活了存量空间，也为上海产业发展注入了新动能。

作者：严 含、林欣蓝

编辑：詹晓东

审核：夏 雨