深圳住房要学习新加坡模式，未来房价走低的几率有多大？

旨在真正落实“房住不炒”的“7·15”楼市调控新政发布不足两个月之后，站在经济特区建设40周年节点的深圳将以何种思路与方向搭建其未来的城市住房体系，亦通过一系列相关负责人的表态而日渐被外界廓清。“新加坡是深圳学习（的）榜样，将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。”8月28日，深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡在一次发布会上提出。为实现这一目标，深圳将展开成规模的建房行动，分别由商品房和公共住房两大块组成。对于后者所包含的公共租赁住房，深圳希望通过5年至8年的补短板（每年建设公共租赁住房10万套），以此稳定房地产市场，让市民从“住有所居”迈向“住有宜居”。简言之，深圳的目标之一，是在“十四五”期间人均住房面积从27.8平方米提高到30平方米。实现这一目标意味着，届时其与广东全省2019年时的人均住房面积差距将缩小到5平方米左右。中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示，“未来大量的保障性住房入市，该类房产包括人才住房、安居商品房等，其价格肯定是低于市场商品房价格，甚至一半都不到。由此可以预判，未来深圳房产均价会出现明显下降，但是这并不代表商品房市场的价格会下跌。”“二次房改”的学习对象2019年，深圳城镇居民人均可支配收入6.25万元，居中国各经济特区之首。常住人口约1344万，40年来，常住人口增长约42倍（同期，北上广人口增长约在1倍—2.5倍之间）。“小渔村”迅速成长为全国乃至全球性重要城市，意味着其从城市产业发展到各项基础设施配套，都将经历长达数十年甚至更久的“阵痛期”。以住房为例：深圳人均居住面积27.8平方米，还没有达到国家和广东省的最低标准线，主要原因就是深圳还有70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面积的54%左右。城中村占地较大，只是深圳新建住房“缺地”的构成因素之一。据深圳市住房和建设局今年4月发布的《住房发展2020年度实施计划》，深圳居住用地占全市总建设用地的22.6%，远低于国家相关标准中25%—40%的下限，难以满足人口快速增长条件下的住房需求增长和品质提升要求。人口和经济迅速增长，用地总量及来源不足，使得深圳成为中国住房问题矛盾最为突出的城市之一。其在解决问题时所进行的探索，亦因此最有代表性、最受关注。尽量增加土地及住房供给、推出“房住不炒”的严控政策，是近年来深圳建立房地产市场长效机制的代表性做法。“长效机制可以有很多条措施，其中最重要的是建立起覆盖全社会的稳定住房供应体系。”张学凡表示，这个体系的核心是大力发展公共住房。“我们的长远目标是让将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。”与之相比，新加坡从上世纪60年代起推行“居者有其屋”计划，鼓励中等收入和低收入阶层购买由新加坡建屋发展局（HDB）兴建的公共组屋，建立起与多数发达国家以公共租赁或房租补贴为主截然不同的住房保障制度。截至2015年，有近八成的总人口居住在由该局管理运营的组屋里。整体而言，新加坡已形成以组屋等为主的保障房市场，和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成的住房体系。既满足本国居民的多样住房需求，亦让投资人士及外籍人士有市场化参与房地产市场的渠道。自2018年起至今年7月，多重原因导致的住房及投资需求，使得即使受到新冠肺炎疫情防控影响，深圳依然迎来了房地产的景气市景。7月15日，被称作“新深八条”的调控政策旋即落地。包括升级限购条件、打击假离婚、提高税费标准等一系列手段。该政策由深圳市住房建设局等多个部门联合印发，全名为“《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号”。但其作为防控型措施，对于增加住房供给难以起到太多推动作用。为增加供给，张学凡在前述会议上也透露称：在“十四五”期间，深圳在用地供应上会做一些调整，住宅用地占建设用地的比例从“十四五”开始提高到25%，甚至在“十四五”的前两三年提高到30%。“深圳学习新加坡模式，并不意味着照搬。”宋丁则对《财经》记者表示，“要导入新加坡模式，会在很大程度上解决深圳的这个不均衡发展问题。但新加坡模式需要试验，要尽可能解决新模式带来的新问题，减少新问题带给市场的震动。”李宇嘉亦提醒称，“（深圳）继续旧改，房价和租金会越来越高，连香港也比不上了，遑论向新加坡靠拢。房价短期难降的情况下，能将住房需求疏导至低成本的外围，这是突破的唯一路径，但前提是轨道和配套要跟得上。”