面积最小却人人有屋住，新加坡是如何办到的？

当前很多年轻人不结婚，而你要问为什么，很多年轻人都会归结到房价上，据易居研究院发布的报告显示2021年，全国商品住宅房价收入比为9.1，这个数据对不对只有买房的时候我们才知道，因为掏空6个钱包买房的我们只能默默的问候一下。

因此，许多人都在抱怨，房价真的是一个无法解决的问题吗？这一代年轻人注定要一直面临这个困扰吗？实际上，新加坡早就提出了他们的解决方案。在这个人口密度全球第三高的国家，房价所得比仅为4.7，自有住房率超过九成，这让人们不禁好奇，新加坡究竟是如何做到的呢？闻名全球的“祖屋”真的有如此强大的作用吗？接下来，我们将带您了解新加坡如何实现“人人有房”的理想。

新加坡的住房制度源于英国殖民时期成立的改良性托局，该机构负责解决居住条件差和贫民窟问题。这个机构后来成为了新加坡公屋发展局（HDB）的前身，负责兴建公共住房。然而，即使在信托局的时代，主屋计划也未能根除贫民窟。直到1960年代，贫民窟仍然是新加坡的严重经济问题。

随着李光耀的上台，新加坡开始大力发展公共住房。其中最重要的一步是国有化土地，让国家成为大家的房东。1949年时，新加坡只有31%的公有土地，到1960年时，这个数字已经增加到了44%，其中一部分来源于英国实期99年租期的土地。

1966年，新加坡国会通过了一项重要的法案——土地征收法，只要符合有利于新加坡发展的条件，政府就可以用合理价格收购私人土地，无论是城市还是农业用地。这个法案使得政府比其他国家更有权利将私人土地收为国有。

新加坡的住房类型可以分为主屋、政府组屋（HDB）、私人公寓以及少量的完全产权住宅。HDB是指由政府资助建造的公共住房，只有将要结婚的公民或年满35岁的单身人士才有资格申请主屋。这既有助于增加家庭成员的数量，又有助于促进国民结婚的意愿。此外，购买主屋时实际上并非购买完整的产权，而是类似于地上权的权利。土地所有权属于新加坡政府，购房者获得的是为期99年的地契使用权。

一般情况下，购房者几年后可能会考虑更换房屋，但在新加坡，如果购买主屋，则规定必须持有至少五年才能出售。如果想购买第二套房屋出租，很抱歉，一个核心家庭（即夫妻）只能购买一套。市场上有哪些类型的主屋呢？实际上，与一般的房地产一样，有新的和二手的房屋。不同之处在于，新城屋的价格是由政府制定的。新城屋是政府的公共住房项目，旨在提供负担得起的住房选择。这些房屋的价格相对较低，通常比私人开发商的房产便宜。购买新城屋的人必须符合一些资格要求，例如收入限制和公民身份等。

另一方面，二手屋市场则由私人开发商和个人房主组成。这些房屋的价格通常比新城屋更高，但也更加多样化，因为它们在各种地区和类型中都有。

二手房屋的价格波动受到许多因素的影响，包括地段和房屋结构等。通常情况下，新房屋的价格较便宜，而在十年内的二手房屋中，如果地段好或者结构良好，价格可能会上涨。超过十年或者二十年后，房屋的价格则可能会下降到一个低点，但不会崩跌。相对于香港和台湾等地，房价在中国相对稳定的原因是地上权包含了住宅使用时间成本的概念。房屋使用时间越长，价格越低。当房屋使用期限到期时，政府会回收房产。

与此相比，我们的房价在市中心一直维持较高水平，因为使用时间成本占比较低。即使是老房子，只要位于黄金地段，年轻人也难以负担。此外，私人公寓是由私营开发商建造，通常包括一些公共设施，如游泳池和健身房，相对于独立住宅更为舒适。私人公寓的使用期限通常为99年或999年。最后一种类型是有完整产权的豪宅，其价格在市场上最高可达1400万美元以上，但数量相当有限。

通过观察新加坡房产市场的现状，可以发现其房价相对稳定，较少出现炒作的情况。其中一个原因是主屋和私宅的分配比例，主屋数量占市场的70盘以上，而新房的价格又不会太贵，使得供需不会极端失衡。此外，政策也起到了一定的抑制作用，例如对于自住税率和房屋转售的限制，使得炒房空间减少。

另一个重要原因是新加坡政府鼓励的是自住而不是投资，这使得多数人都能满足自住需求后，自然减少了炒作的空间。年轻人也能够买得起房，这得益于公积金制度的支持。新加坡的公积金制度分为三个账户，包括一般账户、特别账户和医疗储备账户，可以用于购买主屋、教育支出、退休金和医疗费用等。

尽管新加坡的制度相对完整，但是当地人表示，今年房市仍然存在缓涨的趋势。这可能与热钱流入和政府出手打房有关。总的来说，新加坡通过多种措施来抑制房价炒作，使得房价相对平稳，同时保证了市民的住房需求。

关于公积金的资金来源，主要是由劳工的薪资和雇主提拨共同构成。例如，一个年龄在35岁以下的劳工可能要将薪资中的20%存入公积金账户，而雇主也需要提拨一定比例的资金。这些资金会按一定比例分配到三个不同的账户中，其中之一可以用于购买房屋的首期款。

对于如何补偿土地所有者，新加坡的做法很简单：如果是贫民窟的旧屋，就一房换一房；如果是新的土地，则用政府开发前的土地来征收。这个做法让内部资金更广泛，也使得政府更有能力将私人土地收为国有。

后来为了应对土地价格的上涨，新加坡政府采用了固定价格的模式，最终拥有了全国九成的土地，并实现了人人有房的政策，同时也具备了调控房市的力量。当手上有了大量土地之后，下一步就是规划。成功的住宅规划是新加坡成功的另一个关键，新加坡土地规划之父刘泰格，曾在新加坡政府服务了23年，是居者有其屋和花园城市两大愿景的重要推手。谈起他的规划前，先来说说一件奇妙的事情。刘泰格在媒体专访中说过，他早年曾花费8到9年的时间，每年都到香港学习公共房屋的政策。没想到现在成功的人不是老师，而是学生——新加坡。

对于新加坡城市规划的逻辑，刘泰格说，他们的特色在于在别人想到问题之前，就先预测问题并解决问题，而不是等待问题发生。这也是他们为何要到国外学习的原因。之所以如此严谨，则是因为新加坡很小，几乎没有犯错的余地。从他们的规划内容可以看出一个国家的远见，例如以30到50年为单位，构想国家的发展愿景、人口规模和都市功能，另外也设定十到15年的短期规划方案，奠定土地需求和使用用途。对于主屋，刘泰格告诉媒体，他可以讲上几个小时，从面积大小、房厅布局到仓库间距，全部都有科学数据做支持，没有一件事是凭空想象。咨询的专家跨组工程、建筑管理和社会学。

正是因为这样的规划能力，才能布局99年的长远期限。刘泰格用一个比喻来说明，如果有一只大孔雀需要100年的时间才能成长，那就要做一个100年的设计，而不是做一大堆短期规划，像是花费50只火鸡。这些火鸡放在一起也不会成为孔雀。

综合以上来看，新加坡之所以能够实现人人有房的目标，主要得益于其历史因素、政府强有力的执政手段以及长远的规划眼光。但是，这种住房方式也存在一些缺点。例如，虽然主屋的价格较为便宜，但却难以满足个人对家的想象，外观也较为平凡，而且无法选择邻居。但对于那些在快节奏的生活中艰难地为自己的住所而努力的外国人来说，能够买下自己的房子已经是最大的幸运。如果您对这个话题感兴趣，欢迎在下面留言分享您的想法。如果您喜欢我们的频道，请记得订阅。在下一期，我们将继续探讨和分享更多有趣的话题。再见，拜拜！