方升城市研究：从弹丸之地新加坡，看北上广深城市的未来

北上广深再挤能挤过新加坡吗？关键是政策、运营、规划得全面到位

或许，我们的耳畔经常能响起此类吐槽声：北上广深太小，未来希望渺茫啊！（大城市集体抗议纯粹抹黑）但新加坡人又何尝不是同病相连呢？

然而，偏偏就是这面积不足1000平方公里、资源又极度匮乏的弹丸小国，成为了全球科技创新圣地。2019年，新加坡GDP总量为3610亿美元，排名全球35位，人均GDP更是突破6万美元，超越了日本、美国。

身形体量与产业成果惊人的差距，再次向世人证明：土地多寡不是绝对性因素，只需科创载体建设得当，政策扶持到位，微小的空间同样能孕育出属于自己的创业辉煌。相反，若园区始终无法切裂缩小，创业又四处碰壁，那翻新加坡10个倍都是徒劳无功的。

地价租金

新加坡产业地产的头号大敌就是那局促可怜的空间。按常理，土地价格、营商成本、企业数量都将受限于此，怎么看似乎都与几万亿GDP的科创中心绝缘。然而，出乎意料的是，新加坡仅在李光耀一代人的时间内就顺利克服了自己的致命伤。

方升研究认为，新加坡产业地产奇迹的背后，是李光耀秉承的市场自由竞争与权威调控主义共同发挥作用的结果。而最直接的体现就是对园区土地与租售价格的控制上。

01土地成本

纵观世界园区发展史，都没能逃脱这样一个循环：用地成本下降，开发资金随之减少，继而产品价格回落，企业租金相应缩减，充足资源投入科创，信心勇气井喷式爆发，各类奇迹神话迅速上演，一个“黄金时代”诞生。因此，对新加坡政府而言，压制成本同样是要从“土地”源头抓起。环环相扣，多米诺骨牌效应影响到中小企业实际的资源投入。

私有和国有土地百分比的演变

为了加强政府对土地的有效控制，新加坡通过强行征地的手段，把大部分土地收为国有，将私人土地加以合并，使小地块整合为大地块，为大宗发展提供用地。目前，85％以上的土地为国有，近15％的私有土地也需服从规划要求。

与此同时，新加坡人为了确保园区玩家能直接贯彻廉价工业用地的意志，将任何疯抬价格的可能扼杀在摇篮之中，在土地资源配置上，由政府赋予旗下专设国营开发企业各种有助于工业发展的权限，并在政府战略和计划指导下，由其进行基础设施规划建设、土地收购、开发和供应及招商等活动，其中，闻名世界的裕廊集团（JTC）就是典型代表。

裕廊集团（JTC），因拥有法律赋予的有关土地开发的行政权力，控制着全国80%的工业用地。以此为基础，执行贸易和工业部高质量的土地开发和基础设施建设规划，提供熟地和标准厂房，并按照行业要求提供特殊园区。

裕廊集团各类工业设施价目表

城市工业用地供应量以及价格标准受三方因素制约，主要由政府旗下直属的裕廊集团经细致调查分析后决定，市场供求是考量因素之一，但政府政策协调以及企业对价格的可承受性是更核心的考虑因素。特别是政府将根据每年经济发展形势及土地供应状况，适时修改其出租和出售土地的计划，并让企业依据每年调整次的只设上限、不设下限的租金和土地价格选择租赁和购买土地，以确保土地价格的稳定。因此，新加坡地价总体上变化不大。

至于其他私人开发商与信托基金，正如ccs（新加坡竞争委员会）分析的：Reits工业地产并不构成单独市场，中小型企业或价格的接受者也不认为其拥有的工业地产与整个市场是分离的。简而言之，因裕廊镇集团强有力管控与价格战争抢客户需要，民营开发商地价无法定得太高，与JTC基本趋同（城投“子弟兵”带头表率的重要性）。

02土地集约化

锁定土地价格只是第一关，要真正廉价化，关键是能集约化利用，避免苦心孤诣建立的国有管控体系，被单调生活、小业主林立、空间浪费等负面因素抵消。

据图表所示，到2012年，新加坡晋升发达国家后，工业厂房仍占据78%，而商务型园区仅有4%左右。方升研究认为，能出现如此反常夸张的比例，一方面是新加坡人刻意为之，缘由与深圳相似：避免产业空心化，生态链出现缺口。但另一方面，奥秘就在于新加坡人新潮的“产城综合体”建筑理念：回避单一功能的简单叠加，以复合化开发为主体，由此腾出大量可分可合的细小空间，将廉价工业用地的政策甘霖撒播到每一个平方米上，坚决避免小微企业无地可用或被迫拿大中企业份额的惨状出现。

最典型的案例莫过于“One North”（纬壹科学城）。园区选址毗邻新加坡国立大学等研究机构，有地铁2条线路的换乘站，园区项目距离机场、港口都很便利，快速路、地铁可通达全岛，有效联系与承接中央商务区和西部工业区。

每幢大楼内部由多功能业态组成，集工作、学习、生活、休闲为一体，满足了一家企业对科研设施、生活配套、人才供应的渴望，甚至可以讲纬壹科技城每一栋建筑都是一个拥有完美闭环逻辑的社区！

带有大型起重机的工业集聚综合体

除One North高端商务园区外，简单粗陋的加工业厂房也被新加坡分割规划得井井有条。在新加坡，政府鼓励建设高层厂房来获得土地生产力。1994年，星洲人已经开始设计3层标准厂房，90年代后期又提出了叠加厂房和斜坡式厂房来最大化利用土地，容积率可以从1970年的0.5左右翻5倍增长到2.1—2.5。

目前，新加坡厂房包含标准厂房、套式厂房，而标准厂房又分为排式和独立式两种，老的厂房一般为4至7层，新建厂房则达到10层。

规划后从不堵车的新加坡

通过巧妙的规划，新加坡让脚下每一寸工业用地都物有所值，每一间房屋都发挥着各自不同的服务功能。仅700平方公里的星洲因载体暴增，顺利云集到了2.6万家国际公司，“财富500强”中的三分之一在新加坡都拥有充足空间设立亚洲总部。当然，对企业家而言，他们最感兴趣的还是空间多元切裂后，租金成本在土地价格与园区规划的引导下随之锐减。

03 廉价租金

例如，新加坡最高端的生物医药园区Biopolis（启奥园），可供租赁的单位尺寸最小不过250平米多，不仅最大限度满足了大中小企业压缩成本的需求。同时因内部割裂，平均至少能分出250个单位，Biopolis容纳的生产、生活、办公、研发等设施的数量随之迅速增长。

据图表所示，即使高端商务园区，新加坡租金也是远低于北上深平均水准的。再考虑到几者间的面积差距，星洲人地价管控与空间规划的威力可见一般，租金直接削弱了好几倍。但新加坡人的调控却不止步于此。

为了保证珍贵的土地资源不被企业浪费，政府高度重视土地利用的过程管理，不断强化园区的择商机制：第一，加强土地利用绩效评估，对企业每三年进行一次全面考核，不合格者将被驱逐。第二，差别化租金调整，鼓励类产业项目，收取较低租金；限制类产业项目，收取高额租金。第三，企业困难之时，直接施以援手，贯彻政府意志的裕廊集团一般会主动减免承租企业几个月不等的租金。

至于民营开发商的园区，在2008-2013年期间，因市场私有化步伐加快，新加坡供私人投资的产业地产的土地供给有大幅增加，使租金有了大幅增长。但为避免过多私人投机、尽可能满足最终使用者的需要，政府对产业地产单位特别是短期的租售、租约管理和分割使用等采取了更为严厉的政策。

另一方面，因通常租约至少3-5年或土地租用更长，不会出现短期一大批企业同时退租的情况，而且各类产业需求形态各异，政府有关准入限制严格，市场相对平稳。换而言之，在代表政府意志的裕廊镇集团影响下，私人发展商或信托获取利润周期较长，利润空间有限，基本不太可能突然冒出个“热门概念”主宰整体园区市场。

科创氛围

值得注意的是，在北上广深四城中，租金平均水准能比肩新加坡高端商务园唯有广州。但非常遗憾，廉价租金想发挥优势，另一重条件取决于城市科技创业的氛围。广州营商环境欠些火候，打动不了租户们的心啊！

01产研结合

“产学研一体化”是园区宣传中最常见的噱头，实际与创业投资基金一般，75%以上属“雷声大，雨点小”的状态，对“促进产业发展”影响力微乎其微。方升研究认为，新加坡能崛起为高科技大国，同样是离不开产研结合对本国第三次科技革命的决定性支撑。

自20世纪末转型期起，新加坡就愈发重视搭建院校机构与企业实体间的联系桥梁，鼓励各创新主体间建立内部紧密联系，聚焦于某一特定技术领域或价值链关系的合作创新网络，并出台一系列政策，在大学、研究机构与工业之间建立起了牢不可破的三边关系：

以纬壹科技城为例，园区本身毗（SIT）新加坡理工学院，而国家教育部、INSEAD（欧洲工商管理学院）和南洋理工大学孔子学院就在项目区域范围内，这对于从事研发为主的三大产业项目能够提供大量研究型人才，学院研发也与新政府在启奥城和启汇城投入的资源能产生更好的协同效应。

目前，主打生物医药的启奥城内集中了7个生命科学领域的研究院、重点实验室等，有2300多名研究人员，为生物医药科研和生物医药公司提供一资源共享、密切合作的科技平台，形成了从上游临床研究到下游开发的完整发展链。

因此，启奥城既是生命科学研究中心，也是生物医药会展中心，还是生命科学与生物产业的管理中心、风险投资中心。从这一角度而言，是产学研一体化的高度融合，让新加坡纬壹科学城真正升格为名副其实的科研型小社区。

02创新生态

随着入园企业数量的急剧增长，新加坡逐渐具备了“生态引商”的雄厚资本。因存在大量与龙头大企业与世界级优良机构合作机遇，产业链上下游的日趋完善，越来越多的中小企业热衷来星洲投资创业。

One North以信息科技为基石，支撑多个新兴产业运转

在此过程中，新加坡政府与园区业主支持显得尤为关键。政府积极介入，以中间人身份帮助初创企业对接相关机构，主动寻找共同研究、商业成果转化的机会。商务园区运营商也不断推出增值服务，鼓励创始人广撒网、多捞鱼，与当地和国外的企业家建立良好的关系。

单体多功能建筑内大小企业合作

到2017年，大约有 463 名企业家为了创业而来到新加坡。这一数字远远甩开了全球300的平均数。新加坡产业地产生态链的构建将城市科创氛围推到了前所未有的高度。

产业格局

到2013年，新加坡产业地产格局基本定型，后续5年再无质的变化。私人开发商，包括信托与基金，多以投资轻工业多层厂房、物流和部分办公研发为主，市场已相当成熟，国企基本不参与。裕廊集团分别在2008年和2011年更将一批轻工业多层厂房打包卖给丰树工业信托和Soilbuild Group Holdings Ltd等两个私人企业，总市值24亿新元。获取的资金则投入新兴产业设施和特种产业设施的建设。

政府旗下控股的国营开发商主要投资开发高端产业空间，如人工智能、生物制药、新材料、宇航科技、化工等的生产研发设施和科技新城等。

真正享誉世界的都源自裕廊

国有、民营泾渭分明，裕廊集团为市场主宰者，既是政府职能部门又是园区规划建设管理服务部门等。多元角色扮演实现了权力义务的一体化和产业资源的高度整合，推动新加坡全岛产业地产市场迈向有序化。

同时，政府积极引导市场持续多样化，允许私人开发商与信托基金等投资产业载体，但通过裕廊镇集团的示范性与一系列产业政策，严控民营搞“热门概念”投机倒把。

总体上，新加坡产业地产的优势不胜枚举，但方升研究认为，对国内开发商而言，新加坡最具参考意义的应属20世纪末起环环相接、以满足中小微创业者为本心的综合开发理念。特别是纬壹科技城的一飞冲天，不仅带给了新加坡空前的国际科创地位，更向世人彰显：土地狭小不可怕，真正可怕的是欠缺园区规划与服务运营能力，只能周而复始地局限于简单粗暴的商业模式，无力承受世代转型带来的冲击。

顺便吐槽一下，园区介绍别老是Silicon Valley（硅谷），观众们早已审美疲劳了。新加坡One North（纬壹）主打的多元融合特色，才是对90后人群最有吸引力的！（旧金山郊区堵车的惨状，像是个年轻人热爱的模样吗？）