房地产被疯抢背后，对市场降温的新加坡和香港，效果竟截然不同？

公平地说，新加坡严格的房产市场冷却确实让在新加坡从事房地产行业的人感到了一些压力。但随着狮城的市场显示活力增加的迹象，这就表明这些措施是有价值、公平和可持续的，尤其是与香港等地区竞争对手相比。

同样对房地产市场进行降温的新加坡和香港，为何效果截然不同？

当新加坡政府第一次开始用更强硬的手段稳定市场时，房地产价格正以惊人的速度上涨，从2009年到2013年上涨了60%。政府通过提高买家的额外印花税等措施，在过热的市场上浇了冰冷的水来冷却，这是一种强烈而果断的措施，导致房价在2017年6月达到创纪录的连续15个季度下跌。

尽管面对来自开发商和其他一些人的压力，即指责政府在抑制一个本就不活跃的市场，但冷却措施很可能仍会在未来一段时间内出台。今年3月，新加坡政府降低了对卖家收取的印花税和部分抵押贷款限制。这推动了人们对该国房地产市场正在反弹的乐观情绪的高涨，房屋销售猛增，开发商在土地拍卖中表现出更强的信心。

然而，新加坡金融管理局(Monetary Authority of Singapore)董事总经理拉维·梅农(Ravi Menon)否定了任何降温措施即将出台的看法。他在6月份发布的世行年报中表示：“抵押贷款利率以及非常低，而且房地产价格再次以不可持续的速度飙升的风险并不小。”

事实上，很少有人会说，新加坡政府没有实现它在干预市场时所想要达到的目的。Cushman & Wakefield新加坡研究主管Christine Li表示：“尽管其他国家的政府也推出了税收和其他限制性政策，以冷却房地产市场，但新加坡似乎是唯一一个价格得到有效控制的主要市场。截至2016年，新加坡的房价收入比为4.8，是全球“超级明星”城市中最低的，如纽约、伦敦和香港，后者的比率为18.1，因此新加坡在房产价值方面是一个有吸引力的市场。”

豪宅品牌和投资顾问公司Panache Management的董事总经理Alex Shlaen说：“冷却措施非常成功，也许甚至过去成功。政府通过大幅增加政府资助的公共住房来解决供应短缺问题。而豪宅市场也是冷却措施的的主要目标和主要受害者。但如今，相对于类似地区或国家的顶级豪宅，新加坡豪宅的价格是世界上最低的。”

然而，即便是对新加坡降温措施有着最强烈的批评，至少人们也承认了它们的功效，但在香港，却是一个截然不同的故事。在香港，试图让过热的市场恢复理智的努力基本上失败了。在许多专家看来，事实上，香港金融管理局制定的抑制需求措施只会让问题变得更加严重。仲量联行(JLL Hong Kong)研究主管丹尼斯·马(Denis Ma)表示：“这些措施未能遏制房地产价格。而且，在我们看来，关闭二手市场使情况变得更糟。”

自2009年底政府开始推行降温措施以来，香港的房价已经上涨了80%。这些措施包括一系列的印花税税率和通过降低贷款比率和债务偿还比率的压力测试降低借贷能力。

不过，《香港房地产指南》的作者克里斯托弗·狄龙(Christopher Dillon)指出，这些措施过多的影响到了二手市场上的买家。开发商现在提供的融资方案，超出了香港金融管理局(Hong Kong Monetary Authority)的规定。这些配套措施使新房子比现有房子更具吸引力吗，严重影响了二手市场。房价和成交量是相互关联的，然而，由于政府采取了这些措施，这种关系被扭曲了，销量下降，但价格却在上涨!

政府措施的最大问题显然是，这些措施收效甚微，让很多人无法进入住房市场。对很多人来说，他们并不一定没有能力偿还抵押贷款，而是预付交易费用的大幅增加让他们无法完成购房计划。Dillon说，香港的降温措施也错过了另外一个关键目标，即更严格的抵押贷款规定对现金购买者没有什么影响。

冷却措施，根据它们的性质，并不是用来刺激市场的。它们被专门设计成在投机者和开发商面前设置障碍的一种方式。不管怎么样，如果应用正确和一致，可以就房价提供一个必要的压力阀。在新加坡，这种阀门似乎产生了其预期的影响。在香港，却显得太单薄，无法承受过热的市场。

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香港股市的IPO早就以内地企业为主。如今，香港顶级豪宅市场也正在变为内地富豪的天下，马云、马化腾、王卫等富豪都在香港持有顶级豪宅。香港经济对于内地的依赖愈加明显。在顶级豪宅越炒越高甚至总价普遍超过10亿港元的今天，恐怕也只有中国内地才能有批量的富豪对香港豪宅感兴趣并有足够的购买力，来支撑这个市场。

除了来自内地的商人，还有很多中环中资公司和内地大公司的高管们。他们大多时间都常驻香港，拖家带口，有住房的刚需。除此之外，还有不少是一些内地和香港两地跑的小型民营企业家们，他们的资金暂未足够购买过亿的豪宅，但也会把钱投向普通豪宅。

“买山顶豪宅对于这些内地有钱人来说，更多是一种身份的象征。”包括李敏贤和何兆棠等在内的多位负责超级豪宅交易者都如此总结。对于何李这样在香港从事超级豪宅交易20多年的人来说，内地有钱的客户并不缺，甚至越来越多，但是这些内地客户们中意的豪宅却越来越少，“他们都喜欢山顶”。

三十多年以来，山顶一直都是香港传统的超级豪宅区，也是富人扎堆的地方。对于很多香港“新移民”来说，能够买一套山顶的豪宅，与富豪们比邻而居，也就意味着拿到了进入“香港富豪圈”的门票了。

这些年来，陆续有内地商人拿到这张“门票”。一年前，深圳祥祺集团董事局主席陈红天就以21亿港元拿下了山顶歌赋山道 15号。他也曾公开表示，在香港逾10年，并没有找到符合自己心愿的房子，直到买了山顶这套。

“山顶超级豪宅供应近乎为零的状态，买一栋就少一栋了。”这也是谢炳们遇到的共同问题。包括何兆棠和李敏贤在内的香港超级豪宅交易人，工作中很大一部分内容就是寻找到符合这些内地客户们心愿的超级豪宅。

一旦山顶有豪宅放盘出来时，这些内地买家们就会蜂拥提交标书。香港超级豪宅一般都是以招标模式进行售卖。山顶豪宅出售的机会大多集中在香港本土富豪们分割家产之时。这些宅子大多都是由香港本土老一辈富豪们持有。随着他们年纪渐长后，家族也随之庞大，难免会出现分割家产状况，而且越来越多——这就是内地买家们能够购买的最佳时机。

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