抛弃香港模式改学新加坡，这事有点玄

前段时间，深圳扩容被炒得轰轰烈烈，最后沦为泡影。于是，大家纷纷把期待转向40周年大礼包，不承想期望再次落空，等来了新加坡模式。

刚需族乐开花，冒险家们惆怅得睡不着。

暂且不说，对楼市投资带来哪些影响，问题是，转型能成功吗？

01保障房缺口巨大

从四十年前的边陲小镇发展到现在的中国一线城市、粤港澳大湾区龙头，深圳速度创造了中国的一大奇迹。在这个年轻化的城市，开放、发展、速度是关键词，所以前有对香港模式的仿效，后有在长沙进行楼市调控的学习，而现在新加坡模式的颁布实施，一点都不意外，因为深圳本身就是一个善于学习、不断超越的城市。

那么，这种转型的落地可行性大吗？

首先，在人口模式上，深圳与新加坡极其相似的是，都属于移民城市，不同的是，新加坡总人口也就570多万，每年新增人口也就2.8万，而深圳常住人口人数将近1344万，去年新增人口就达到41.22万人，这个数据大到令人咂舌。

其次，在住房保障上，深圳一直在实施各类公租、人才、安居等保障房，目前是每年4万多套的供应量，但是相较于每年40万的新增人口，缺口巨大。而新加坡每年2万的新增人口，2人申请一套的话只要提供1万套组屋即可，实施起来毫无压力。

02 居住用地严重不足

最大的问题，就是土地供应这块了，深圳土地面积储备小毋庸置疑，原本大家对扩容信心满满，但是没有成行，所以，土地短板一直是饱受争议。比土地紧缺更为现实的问题是，深圳将有限的土地更多给了商业工业，居住用地供应严重不足。

同样的土地紧缺，新加坡的城市面积（724平方公里）不到深圳（1997平方公里）的4成，为解决住房短缺，实施租屋制度已有几十年，组屋由政府兴建，通过低价转让国有土地、大规模兴建公共住房、严打投机等方式，优先保障中低收入群体的购房需求。因此得以严控售价，让房价收入比始终维持在5-6的合理水平，在新加坡组屋占比高达80%，私人住宅仅占20%。

新加坡政府拥有超过90%的土地面积储备，足够的土地资源供给，保障了组屋建设的土地成本够低廉、组屋数量够多。

长期以来，深圳居住用地占比常年不到20%，比全国平均值33%还要低，供需严重失衡必然导致房价的不断上涨，深圳要想解决高房价问题，必须在土地供应、公共住房供给上做更多的努力。

03 未来任重而道远

尽管，深圳政府的财政收入并不依靠土地财政，可以大刀阔斧搞福利房，但是面对千万级的常住人口，以及每年40万的新增人口，要实现“来了就是深圳人”这个远大目标，任务还是特别艰巨。

况且，福利房市场与商品房市场是此消彼长的关系，如果对商品房构成一定的冲击，势必也会相对影响经济的发展。寻找新的经济增长点、增长极，将是深圳未来发展的战略方向，这别无选择。

所以，相比香港模式，新加坡模式不是那么容易学的，因为，在新加坡的低价组屋背后，有着政府长期源源不断的投入，政府主动让利，不依赖房地产刺激经济，并坚持了长达60年之久，而深圳作为经济先行示范区，被赋予了极高的使命与更多的期待，既要在及其有限的土地上，实现各种宏大的规划与目标，同时还要解决土地供应、公共住房问题，的确有点捉襟见肘。

04 深圳房价还涨吗？

那么，大家关心的问题来了，深圳的房价接下来会怎么走呢？

我们可以看看深圳学习的榜样新加坡，新加坡搞了快60年的组屋制度，确实基本实现了居者有其屋，但是，新加坡仍然是全世界房价最贵的城市之一。所以从某种程度上说，保障性住房并不影响商品房价值。

而在本质上，房产和土地是金融体系的支柱，是融资最重要的抵押，世界大量金融资产都是建立在房地产的基石之上，经过层层加杠杆、证券化而形成的。因此，国际大都市的核心商品房依旧不能改变硬通货属性，不管政策怎么变，从长期来看，核心房产的价格一定是稳稳向上的。

经过了10年的突飞猛涨之后，深圳的楼市已经来到了相当重要的十字路口，到底是继续坚持目前市场化为主的模式走下去，还是以政府保障为主，深圳将率先给出一个改革的样本。