房地产信托新加坡上市经验：资产规模和质量是关键

金融领域是中国与新加坡双方确立的首要合作领域。数据显示，截至今年6月底，在“中新互联互通项目框架”下，两国累计签约169个项目，总金额达到263亿美金。

值得关注的是，新加坡是日本之外的亚洲第二大REITs（房地产信托投资基金）市场。利用房地产信托的跨境资产证券化模式，将物业资产打包在新加坡上市，有利于拓展融资渠道、提高资产的流动性，同时降低发起人的财务杠杆，并提高股东回报率。

日前在重庆举办的“中新REITs市场建设与发展论坛”上，星展银行资本市场部董事总经理吴贤璧表示，影响房地产信托上市的一大主要因素是资产质量。他建议，在资产组合方面，拟上市项目总资产应不低于10亿新元（人民币约50亿元）。

从收益角度来看，吴贤璧说，目前，全球股市波动性加大，而房地产信托提供给投资者一个定期、可预测、较为稳定的现金分派。

发起人如何受益于房地产信托上市？他提到四点：第一，建立资本循环平台，发起人可通过房地产信托上市，将成熟房地产项目套现，实现资金回笼，且为未来开发及收购的项目搭建退出平台；第二，降低融资成本及增加融资渠道；第三，通过资产管理提升股东回报率，发起人尽管实际拥有项目的股权份额减少，但通过房地产信托管理人保持对资产的控制，并可收取房地产信托管理费；第四，吸引更广泛类型的投资者提升市场知名度。

影响房地产信托上市的因素主要有两点：首先是板块。上市房地产信托市场表现各不相同，因此有不同的分派率。分派率体现出投资者对资产质量、增长前景和收入潜能的看法，以及对发起人管理能力的信心。例如，零售物业的板块分派率在4.6%至10%，平均为5.4%。

“REITs分派率的重要性是投资者评估IPO必须要考虑的核心指标。”吴贤璧说。

另一个影响房地产信托上市的因素是资产本身。对于投资者来讲，资产组合的体量是决定发行规模和上市后流通量的一个重要指标。

“盘子太小对许多机构投资者来讲，不具吸引力。所以我们的建议是资产组合估值，就是总资产至少要不低于10亿新元，即人民币50亿元。”吴贤璧说，IPO资产的资本转化率应达到7%—8%。

吴贤璧表示，房地产信托上市的前期准备工作大致可划分为三个环节。

首先，资产重组。在评价物业时要考虑物业的种类、成熟度、总资产值，以及资产重组涉及的国内外法律和规则。因为房地产信托的上市涉及到国内物业转移到境外的情况，所以要考虑符合监管要求。

其次，税务。出发点是考虑其是否有机会优化整个税务结构。

最后，债务。尤其是搭建房地产信托债务架构的时候，考虑范围包括境内和境外贷款比例、利率以及其它贷款的费用。

资料显示，2002年至2016年间，星展银行牵头保荐和承销了76%的新加坡房地产投资信托和商业信托上市发行项目。星展银行董事总经理、企业银行业务部主管林子聪表示，截至2019年6月，星展银行在参与中新战略性互联互通示范项目中，完成43个跨境融资项目，规模达52亿美元。

其中，砂之船房地产投资信托项目于去年3月在新交所上市，融资金额3.96亿新币，是中国中西部地区首个在新加坡交易所上市的房地产信托项目。

数据显示，目前新加坡共有44只房地产信托及商业信托，总市值730亿美元，平均股息率为6.5%，其中占比较多的为零售业10只、工业类9只。从二级市场交易来看，新交所上市房地产信托在2018年通过定向增发及配股再融资43亿新币，为8年来最高。

新加坡交易所的房地产信托板块在过去10年取得了22%的复合性增长。新加坡交易所北京代表处首席代表谢采含表示，房地产信托的发行人可以通过房地产信托降低债务水平和利息负担，优化财务报表。