“新加坡模式”取代“香港模式”，挑战的是土地财政！

最近深圳关于未来几年房地产的发展规划上，首次提出要6：4的解决住房问题。

所谓“6”，指的就是由国家负责解决的部分，所谓“4”指的就是由市场开发商负责提供的住房。

这个提法，不可谓不大胆。

这是明确要用新加坡模式取代香港模式。

何谓香港模式？

说几个香港模式最显著的特点：

土地使用权70年，

房屋预售，

住宅公摊，

住宅市场商品化。

这些都是香港楼市的特点。

我们90年代开始，就从香港楼市取经，以至于沿用至今。

香港模式有利有弊，好处是可以让房地产行业快速发展，住房需求得到极大改善。

要说这个模式都副作用，也是一大堆。

由于过度强调市场化运作房地产，尤其是房屋预售，炒楼花，按揭贷款，极易助推房地产的炒房行为。

同时，土地财政也成为各级地方戒不掉的“瘾”。

最后，那个住宅公摊面积，不知道让多少人烧脑的计算，最终还是云里雾里。

香港模式的好坏，真是一言难尽！

新加坡模式

新加坡房地产完全是另外一种运作方式。

住宅市场的供给数量，以2：8为界限，20%的房子由开发商的市场化行为提供，80%的房子由国家牵头，不以盈利为目的，基本是公益性质的运作，提供所谓的公共住宅。

这种国家提供的住房，每家限购一套，改善时可允许再行购买一套，若干年不允许出售，若干年后出售，也要满足很对限制条件。所以，这种房子的价格，一直以来，只有市场化住房的一半左右。

世界房价排行榜，香港稳居第一位，深圳位居前列，新加坡尽管市场化的住房价格与深圳相当，但另外80%住房的价格，低于中国一线城市。

新加坡模式取代香港模式？

其实，这个命题不太可能成立。

问题多核心在于，房地产行业不是新加坡的支柱产业，他们也没有指望通过发展房地产推动经济。

新加坡自然也不存在土地财政这种现象。

但香港模式催生的结果之一就是土地财政。

试想，现在由各级地方负责提供绝大多数的平价住房的建设，会产生两大问题，各级地方的钱从哪里来？这种模式首先就不允许土地财政的出现，如果没有土地财政，那么这些住房的建设费用又从哪里出？

这是一个很现实的问题。

新加坡模式代替香港模式都最大挑战，就是土地财政如何破解。