对标新加坡建屋发展局，“人才安居集团”能否让深圳率先破题？

在追逐世界级城市的锦标赛中，先行示范区加冕的深圳成为大赢家，而深圳的住房制度正在抛弃香港模式，全面学习新加坡。

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编者按

未来深圳，也将是全世界观察中国住房奇迹的一个示范。

深圳计划在2035年前，完成筹建住房170万套的供应目标。

这个“住有宜居”、“加善保障性住房与人才住房制度”的意见，实际上就是全面仿效新加坡的“屋者有其屋”计划，认可了深圳在2018年提出来的“二次房改”，进而最终建立起深圳人居的示范模式。

扩展阅读：特区40年 聚焦房改：深圳宣布累计供应各类保障性和政策性住房50余万套

01面临飞速发展阵痛深圳如何率先实现破题?

如何实现“住有所居”？向来敢闯敢试的深圳，一直在寻找先行示范区率先破题的答案！

深圳经历了40年的飞速发展，也经历了发展之下的“阵痛”。

著名经济学家叶檀说：20世纪80年代，内地引入香港土拍和预售证制度，解决土地无法流转的问题，在土地制度上，我们学了香港，结果是跟香港一样，土地垄断，房价贵得要死。

四十年快速发展后，深圳终于发现，香港模式走不通，再次全面转向新加坡模式。

在不断寻求可持续发展的深圳，其实已经看到了“香港模式”的弊端：

房地产过度绑架经济、制造业实体外迁、生产要素成本上升，成为架在深圳高速发展轨道上的三座大山。

警惕

香港模式高房价带来的风险

中国经济被房地产绑架

香港模式造就了一个又一个首富，但它也不是完全没有风险的。循环之下，中国房地产模式产生了或许没有预料到的后果——中国经济严重被房地产绑架。

平安证券的张明指出了三点：

• 银行业的资产负债表与房地产深度捆绑，超40%贷款与房地产有关；
• 居民财富过于集中房地产，大约占80%-90%；
• 地方过度严重依赖土地财政模式。

空置

疫情下受创的深圳小微企业迎来外迁潮

预计2022年，写字楼空置率将超过30%

疫情下的深圳企业，受到的经济创伤还是很大，大量企业外迁收紧扩张，导致了写字楼的空置。

随着一些企业的关闭（主要是一些互金公司以及互联网公司），写字楼市场更是雪上加霜。

有机构预测未来几年，深圳由于供应峰值出现在2022年，所以预计空置率将超过30%，次年随着供应降低，空置率恢复降至30%以下。

逃离

15000家制造业外迁

高昂的房价造成了生产要素成本上升

根据之前深圳领导在一次论坛上的讲话，去年有超过15000家制造企业逃离深圳，这足以令人深省。

近年来深圳的中低端产业纷纷把制造环节外迁，仅将研发部门留在深圳。在这15000家出走深圳的企业里，不乏一些明星企业。

如2014年中兴通讯将生产基地迁往河源；2015年比亚迪在汕尾投资建设新能源汽车产业基地；2016年华为终端转移落户至东莞松山湖；大疆科技2013年就在东莞买地；富士康更是早早地，将不少生产线移到了郑州及内地诸多城市；欧菲光、兆驰股份、兴飞科技、海派通讯等企业，将生产线搬迁至江西南昌，建立了规模庞大的产业园区。

制造业讲究产业集群效应，中低端产业和中小制造企业迁走后，高端的核心企业难免受到影响。

02经济内循环 稳字当头是大势所趋

虽然深圳这些年发展的不错，但是香港在整个过程中起到的作用是毋庸置疑的。以前可能更倾向于香港反哺深圳，随着当前疫情的影响，深圳的外循环驱动力显然受到了影响。

眼下，外部风云变幻，中美摩擦愈演愈烈，从贸易到金融，从科技到外交，莫不面临挑战。特别是最近中美两国互关大使馆，关系空前紧张，并已折射到贸易领域。加上海外疫情继续扩散，外部需求减少，我国经济和楼市都深受影响。

面对目前的形势，深圳只能通过内循环才能得到很好的发展。

种种信号表明，楼市除了“稳”，再没有别的出路。一旦局部过热，必然迎来打压，这一点已经被多个城市验证过了。

多事之秋逼出深圳经济内循环，楼市只剩一条出路，除了稳字当头，没有别的出路。

正因如此，近期杭州、宁波、南京、深圳等城市纷纷出台楼市新政，加码限购，提高购房门槛。

7月24日，副总理韩正召集北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10个城市的政府负责人参会，安排了下半年房地产市场工作部署，强调要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。

稍微懂行的人应该知道，之前的政府会议是由住建部主持，这次直接上升到了正国级规格。

说明中央对楼市非常重视，会全力防止房地产过热，全力防范资金流入房地产市场，这也将是下半年房地产工作的重点。

可以说，下半年楼市的趋势已经基本确定，总体稳定一定是主基调。

无疑，在房住不炒的原则下，建立多主体供给、多渠道保障，租购并举的住房制度，已经成为必然的选择。

03先行主义示范区 人才安居先行的力量

说起人才政策，深圳是一个先行者。

据广东省统计局发布的2017年广东人口变化数据来看，已认定海内外高层次人才有9933人，累计引进海内外留学人员10万余人。

深圳各类人才总量超过510万人，占常住人口的40.7%。

这些人才的涌入是否与深圳引才政策息息相关，又有多少人愿意长期留在深圳呢？值得思考。

特区建设40年，是什么让深圳迅速从一个小渔村成长为了先行示范之城？改革与创新的背后，是什么在40年城市发展历程中一直起到支撑？

如何进一步优化营商环境和人才政策，为深圳人才提供扎根土壤成为热议的焦点之一。

深圳改革开放之后，面临的人才吸引力的有几大问题——

1、居住空间的挤压让深圳正在对国内人才丧失吸引力

根据BOSS直聘的报告显示：2019年1-2月离开一线城市，求职者的目标逐渐转向一线城市：杭州、武汉、成都、东莞。

2、吸引海外人才 要有城市印象，更要有城市归属感

“越来越多优秀的人才，无论是国内外的人才，他们越来越倾向于留在他们本身的城市”。

事实上，现在很多城市都在上演抢人大战。

纵观中国各大城市人才引进计划，都在吸引高端人才下足了功夫。

青岛的聚青行动计划，博士可获一次性安家补贴15万；西安的“5531”人才引进计划，房补最高100万；杭州对高端人才分别给予100万、80万、60万元购房补贴；天津对对于高端人才最高将给予1000万元的科研支持和200万元的奖励资助。

“对高端人才来讲，政策本身不是一个最核心的吸引力，只是一部分，最重要的吸引力是生活质量和生活方式以及城市归属感。

政协委员杨鹏呼吁，把人才住房，作为市委市政府很重要的落实科创中心的具体的事情来做，深圳在地铁各方面都非常便利，再把人才居住房解决好了，我们才能可以招到人才、留住人才。

04国资委背景下的深圳人才安居集团 对标新加坡建屋发展局

为此，2016年深圳成立了人才安居集团，以“为深圳人才安好家”的力量努力开创人才安居“深圳模式”。

安居集团于2016年10月正式揭牌运作，是深圳市国资委履行出资人职责的国有独资有限责任公司。

安居集团的目标是对标新加坡建屋发展局。

新加坡建屋发展局(Housing Development Board)简称HDB,为负责新加坡居住新镇的规划、建设和管理的政府职能机构。

俗话说无规矩不成方圆，新加坡"居者有其屋"政策的成功实施必须要有法律的保障。

新加坡《土地征用法》明确的记载：国家为了给人民建造公共租房，有权征用任何一片土地，以此来确保城市的翻新。

通过这条法律，新加坡建屋发展局和其他部门能够以低于市场价百分之八十的价格购买土地，用来开发房子。

而且这些建造好的房子由国家统一定价，任何人不得随意抬高或者压低价钱，即便是市场，也没办法左右这些房子的价值。

"居者有其屋"计划，通过法律让征地变成了合法且强制的行为，从中国家获得了大量的利益，民众也通过低价购买组屋获益匪浅，新加坡一片双赢的局面。

以新加坡建屋发展局为蓝本的深圳人才安居集团，坚持政策性功能性导向、企业化管理、市场化运作、可持续发展的运作原则，秉承“为人才，建好家”的理念，创新搭建了人才住房投融资、建设筹集、运营管理及租赁“四大平台”的全链条一体化运作体系。

据悉，安居集团通过政府供地建设、棚户区改造、合作建设、回购租赁等多种方式筹建房源。

在十三五期间（2016-2020年），安居集团要为深圳市筹集人才安居住房18.1万套。截至2017年底，落实了4.5万套，不到25%，缺口75%。

今年以来，市人才安居集团累计通过招拍挂竞得可售型人才住房地块 10 个，建筑面积约 82 万平方米，为未来可持续发展奠定了良好基础。

也就是说，在接下来的3年时间里，安居集团平均每年都要落实2017年的数量——4.5万套。

聚焦深圳实地探访了2020年深圳光明区和宝安区的几个安居项目，发现这些安居项目的工地都在有序施工！

结语

引进人才、招商引资，最好的方式就是留住人才，留住好的企业，“我认为“留”比“引”更加重要”。

人才是深圳未来最大的GDP生产力。 在未来城市的发展中，要想打造经济内循环，产业的拉动力必不可少，高端人才与高端产业互相反哺。

如何让真正扎根在深圳的企业和扎根在深圳的人如何在这里快乐生活，愿意留在这里，成为未来这座城市要思考的问题。

参考文献：

1、2019年10月10日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》（征求意见稿）意见

2、BOSS直聘报告——《2019年1-2月离开一线城市求职者目标

3、叶檀财经——感觉香港被掏空 楼市任务已完成？丨城市系列·粤港澳一体化

4、新加坡建屋房产局--www.hdb.gov.sg 新加坡政府机构网站