租售并举、新加坡模式…你想知道的都在这里

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中央经济工作会议本月中旬在北京举行，房地产问题是明年要抓八个重点任务之一，明确提出要“解决好大城市住房突出问题”。

会议涉及房地产的表述一共556个字，“租赁”出现了10次，可见国家对未来租赁市场的高度重视。

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大力发展租赁市场

大力发展租赁市场不得不让人想到“租售并举”。

一）

2017年7月，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出了培育机构化、规模化住房租赁企业，建设政府住房租赁交易服务平台，增加租赁住房有效供应，创新住房租赁管理和服务体制四项具体措施。

住建部选取广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的人口净流入城市，因此2017年被称为“租售并举”元年。

二）

2020年8月28日，深圳住建局局长张学凡在深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会上提出：新加坡是深圳学习的榜样，未来深圳60%的市民将住在政府所提供的租赁或出售的住房中。

这是内地城市官方首提“楼市学新加坡”，一般来说，房地产发展模式一般分为新加坡模式、香港模式和德国模式等。内地房地产市场化改革初期，发展模式多参考香港，香港模式在一定程度上既可以解决当时的住房危机，也能让房地产市场成为刺激经济增长的工具。

那么什么是新加坡模式和香港模式呢？

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什么是新加坡模式？

“新加坡模式”，是新加坡政府1964年推出的“居者有其屋”计划。

新加坡近80%的人口居住在由政府兴建的组屋里，约20%的人选择私人住宅，形成了以公共住房为主，私人住宅为辅，包括“廉租房—组屋—执行共管公寓”和“公寓—有地私宅”并行的二元市场结构。

新加坡模式住房供应体系可以简化为“廉租房——廉价组屋——改善型组屋——私人住宅”结构。

廉租房面向极低收入群体，租金不到市场价的1/10，主要是较老、已被淘汰的一房、两房组屋。

廉价组屋面向中低收入家庭，多为四房或五房组屋，价格约为市场价1/3，政府以高补贴、优惠贷款等方式，鼓励购买自住。

改善型组屋面向“夹心层”家庭，包括EC公寓、私人组屋住宅等，价格不到私人住宅的2/3。

私人住宅面向高收入家庭、无法购买组屋的外国人，面积更大，配套更好，资源更佳，完全市场化供应。

与新加坡模式相对的是香港模式。

香港地区和新加坡住房模式的核心区别是香港地区坚持房屋供应以私人机构为主导，居屋政策不应妨碍私人房地产业的发展。因此香港地区的保障住房以租赁的公屋为主，自有产权的居屋覆盖面有限、定价较高且供应服从于私宅市场。

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为什么要发展租赁市场

本次中央经济会议高度聚焦租赁市场，并明确提出“解决好大城市住房突出问题”，说明中国房地产市场的问题，重点还是在大城市。解决了大城市的住房问题，中国房地产行业和市场发展就稳住了。

尽管最近两年住房租赁市场出现一些突出的问题，特别是长租公寓出现“爆雷”现象，但这并不会影响发展住房租赁市场的大方向。

END