深圳房地产学习“新加坡模式”，未来房价是涨还是跌？

深圳房地产学习“新加坡模式”，未来房价是涨还是跌？

最近，深圳住建局局长表示要学习“新加坡模式”，将来让深圳市60%的市民住在政府提供的公共住房里。

如果真的全面推行"新加坡模式"，那么这极有可能改写中国的房地产历史，让中国的房地产迎来一个大的转机。

那么，到底什么是新加坡模式？

这种模式能真正地实行吗？

它对未来房价将会产生怎样的影响呢？

带着这些问题，请您往下看。

01、什么是新加坡模式？

其实，“新加坡模式”是相对“香港模式”来说的，这两者是完全不一样的房地产模式。

我们大陆目前采用的就是香港模式。

香港房价全球第一

70年产权、公摊面积、预售制，这些耳熟能详的名词就来自于“香港模式”。“香港模式”于1950年代诞生于香港，经过30年的发展，香港人通过它把港岛建设成为世界上最繁华的城市，但同时也是全球房价最高的城市。据统计，港岛的均价高达20万元/平米。随着大陆改革开放，这一模式进入内地，在房地产的黄金10年里席卷全国，最终造就了现在的内地房地产市场。目前，深圳的均价是6.5万元/平米。

深圳要学习的“新加坡模式”与“香港模式”完全不一样。

新加坡商品房价格全球第三

那么，“新加坡模式”有哪些特点呢？

1、住房分两类：组屋和商品住房。组屋由新加坡政府建造，包括廉租组屋、廉价组屋等，约占住房总量的80%；商品住房由商业地产公司建造，包括别墅、公寓等，约占住房总量的20%。

2、组屋价格相对便宜。组屋的平均价格约为60万新加坡元，大概等于新加坡普通家庭5年的总收入。相比较，深圳的一套商品房动辄是一个普通家庭年收入的几十倍。在新加坡，购买组屋的贷款利率也很低，所以说，购买组屋对普通新加坡人来说是没有什么经济压力的。

3、组屋的配套设施丰富，孩子上各种名校，组屋都可以满足。国内商品住房拥有的权益，组屋基本都有。

有人可能要问，组屋这么好，还有人花大价钱买商品住宅吗？

新加坡的商品住宅是富人的象征，有更舒适的居住环境，所以有钱人还是会去买商品住宅。而且，组屋优点这么多，所以会被限购。比如，一个家庭名下只能有一套组屋，单身群体35岁以上才能购买组屋。

总结来讲，"新加坡模式"就是新加坡政府管控着80%住房的定价权和租售权，尽量压低房价，实现"居者有其屋"，剩余的20%商品房交由市场管理。

02、“新加坡模式”能在深圳实现吗？

新加坡模式要在深圳落地，要考虑3方面的问题。

第一，住宅建设用地。

大家有可能不知道，深圳十一个很小的城市，与北京和上海比，深圳的面积小很多。深圳的土地面积为1997平方公里，只有北京的12%。

深圳房价全球第五

而且，到过深圳的人都知道，深圳山多地少，人口密度非常大，能盖楼的地方都已经盖满了。所以，深圳有没有足够的住宅建设用地去盖组屋是个大问题。

2005年深圳出台了《深圳市基本生态控制线管理规定》，划定了 974 平方公里不可开发，意味着深圳只有1023平方公里的土地可供开发。这其中，已经建成的面积达到了923.25平方公里。也就是说，不考虑旧改，深圳能够使用的土地面积仅有100平方公里。而这100平方公里中，只有25%能划归住宅用地，因此深圳只剩25平方公里可供政府盖“组屋”。

那深圳人口有多少呢？据统计，深圳2019年的常住人口是1343.88万人。深圳的目标是60%的人口住到“组屋”里，也就是说组屋要容纳大约800万人，按平均4人一套房算，政府就要盖200万套，而且这还没有算上深圳每年有40万的净人口流入。再算的精细一点，按一个小区有1000套房算，就要建2000个小区。要知道，福田区目前仅有约700个小区。所以，通过上面的计算可以发现，深圳目前的土地供给远远无法支撑“新加坡模式”。

那旧改行吗？可以，但性价比远比你想象的要低。去过深圳的朋友都知道，深圳的城中村跟传统的农村不一样，要发达很多，里面有工厂，还有高高的楼房，要知道，这些楼房都是最先富起来的深圳人在自己的土地上建的，政府要拆迁，要给这些地主赔很多钱和房的。我在深圳南山的时候认识一位深圳土著，村子拆迁政府给他赔了40套房。在这种地方盖组屋，估计均价跟商品房不会差太多，毕竟政府也得考虑成本。所以，旧改也支撑不了“新加坡模式”。

第二，组屋的价格。

新加坡的组屋很便宜，约60万新加坡元，只是普通家庭年收入的5倍。但是，组屋便宜是建立在新加坡人均收入非常高这个基础之上的。据统计，新加坡的人均月收入是2.5万~3万元人民币，平均家庭年收入约为60万元人民币。我之前认识一些新加坡南洋理工大学的普通教职，他们的年收入基本上都在100万人民币以上，所以，这些年有大批的高知去新加坡求职。可见，新加坡的收入之高。60万新加坡元的组屋折合人民币约为300万元，其实也不便宜了。但在新加坡人民极高的收入下，却显得很便宜了。

相比较，新加坡的商品房均价约为10万元人民币/平米，一套60平米的刚需房也就600万元人民币，跟组屋价格差的不是很多。我做这些分析就是想说，新加坡的组屋其实并不是“价格如葱”，新加坡能做到居者有其屋，根本原因是新加坡人均收入高。

深圳的人均收入是多少呢？据统计，2017年深圳的人均年收入大约是6万元。按平均家庭年收入12万元算，参考新加坡模式，深圳的一套组屋是家庭年收入的5倍，那么深圳组屋的价格应该是60万元，这个价格对深圳政府的财政压力太大了，而且如何分配将是一大难题。所以我认为，深圳的组屋价格会比较高，至少得200万一套。所以，深圳组屋的价格对很多家庭来讲，仍旧难以企及。

第三，配套教育资源。

新加坡不仅人均收入高，人均教育资源也很高。新加坡有150余所中学，深圳有368所中学，而深圳的总人口接近2000万，约是新加坡的4倍。可见，新加坡的教育资源比深圳要丰富很多，政府有充足的教育资源给组屋做配套。

相比较，深圳中学比例严重不足，超一半的初中生没有高中可读。今年上半年深圳房子涨价，有一个重要原因是家长抢购深圳的学区房。虽然，今年深圳开始在教育上不断发力，力求改善孩子们“上学难”的问题，但教育是需要长时间积累的，教育资源短缺的现状一时无法改变。而且，深圳每年有40万的人口净流入，这都将导致深圳的教育资源持续紧张，能分给组屋的教育资源少之又少。

总结下来，因为深圳住宅建设用地少、组屋价格贵，而且配套教育资源少等原因，“新加坡模式”在深圳恐难彻底实现。但是，深圳市每年可向市场投放一定数量价格相对低廉的“限价房”，对房价上涨会有一定的抑制作用。

其实，说到这里，你可能已经看出来了，深圳的“新加坡模式”跟北京的“限竟房”、“共有产权房”、“廉租房”很相似。所以说，新加坡模式在内地早已经实行过了。

03、未来房价是涨还是跌？

我认为，房子的涨价逻辑，要从微观着眼，比如一个小区。一个小区的房子涨价，得满足两个条件，第一是有足够的人想买，第二是想买的人有足够的钱。

深圳每年有40万人口的净流入，在今年限购之前，落户门槛低，所以能买房的人多，而且深圳年轻人特多，大部分都是25~35岁的年轻人，导致购房需求旺盛。小两口一起努力几年，再启动“6个钱包”的凑首付模式，买房的钱就够了，而房子就那么多，所以，在去年年底深圳贷款政策相对宽松的条件下，房子开始涨价。

前不久深圳限购，有购房资格的人变少了，而且贷款政策变紧，所以房价进入下跌状态。

但随着时间的推移，有购房资格而且买得起房的人将越来越多，虽然“限价房”起到一定的抑制作用，但购房需求积累都一定程度，仍旧会催生房价上涨。直到有一天，买得起房的人很少了，或者都不想买了，房价就真的稳定了。

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