楼市巨变，深圳首提学新加坡？专家：简单学习新加坡难度很大

近日，深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡提出，新加坡是深圳学习榜样，未来深圳市60%市民将住在政府提供的租赁或出售的住房中。

距离深圳“715新政”还没有过多久。那时，深圳在和长沙住建局交流完楼市调控经验后不久，祭出大招，深户需要入户满3年，且社保满3年才有购房资格，增值税从2年免变5年才免。如今，深圳提出学习新加坡，引发网络关注。

深圳过去40年，住房制度基本是在和香港学，走的是市场化道路，在大大促进财富增长的同时，也带来了一些问题，比如，房价不断高涨、土地供应紧缺等。

如今首次在公开场合提出学习新加坡，释放出怎样的信号意义呢？

新加坡是一个真正推动居者有其屋的国家，其住房特色，最重要的就是组屋计划，新加坡全国大约有84%的人安居在政府组屋之中，这种房屋一个家庭限购一套，五年后才能有限制地转让，满十年才能成为私人住宅自由转让，因此在新加坡，炒房基本不可能。

除了对买卖有严格限制外，新加坡对房价有明确的限制。

新加坡规定，组屋市场，房价和收入挂钩，房价收入比维持在5.5倍以下。假设一个家庭年收入10万元，一套房子的总价不能超过55万元。这个房价放在大部分二线城市，相当于十年前的房价了。

新加坡对买房还施加重税。买家的印花税首套/二套分别是3%、6%，如果将自己的房屋出租，每年交的物业税就等于年租金的10%，还要交净租金20%的所得税。以一套年租金5万元的房屋为例，每年交税约15000元。

新加坡模式的核心是房屋供应充足、住房投资属性的变化。如果深圳学习新加坡落到实处，就意味着房屋的投资属性真正转变为居住属性，房住不炒绝非虚言。

总的来说，新加坡模式是一个很成功的模式，只有摆脱对房地产的过度依赖，才能降低高房价对人们消费能力的损害，才能让实体经济不被高房价、高房租所“绑架”。毕竟接近30万亿房贷摆在那里，俨然一座大山。

曾经有一段时间，我国提出将房地产行业作为国民经济的支柱行业。

当经济不景气时，就放出天量的货币，老百姓为了防止兜里的钱贬值，就喜欢买入城市核心地段的资产。当经济蓬勃发展时，城市基础设施完善、经济体量增长又带动房价的上涨，即使在2020年，也有一些地方放松调控，不想让房价跌下来。

高房价绑架了金融，投资无法真正进入实体经济，反而通过多个渠道进入房地产投资领域，如果这种投资逻辑不发生改变，最后的后果就是产业空心化，资产泡沫化。

楼市关乎民生。走市场化道路的香港，它的制造业出现大量破产，因此经济向下房价向上，深圳提出学新加坡，也许正是意识到了住房市场走“香港道路”的弊端。

“未来深圳市60%市民将住在政府提供的租赁或出售的住房”虽然是一种美好的想象，但至少表明了我国政府对革除房价过高带来的负面效应的决心。

但是，毕竟国情不同。中原地产首席分析师张大伟也指出，从过去历史看，深圳目前土地供应较少，不够满足新增人口的住房需求。简单学习新加坡难度很大。

第一，新加坡人口少，只有560多万人口，而且人均GDP很高，是中国的6倍，要实现居者有其屋并不困难。而深圳是一座宜居城市，每年有50万新增人口。2019年深圳人口1343.88万人，人均居住面积27.8平方米，2018年我国城镇人均居住面积39平米，如果实现住有所居，让1343.88万人居住面积达到39平米，则需要新增住房面积1.5亿平方米。

如果深圳将新加坡模式落到实处，可能整个楼市制度都要做调整，在一些细节上，全国统一才能起到效果。

第二，深圳土地紧缺。曾经去深圳的光明新区、华为总部、宝安、沙井一带走了一圈，都是绵延不绝的山，而且大部分平原已经开发完毕。近四年，深圳实际供应居住用地766.6公顷，仅占实际供应建设用地的14.2%。近三年每年供应住房仅8万套左右，难以满足年均新增37万人住房需求。

好在，新的利好正在出现。从2018年开始，深圳已经在加速解决住房供应、学位紧张、环境污染等重大民生问题，深圳的旧城改造也在进行中，城中村改造之后，居住环境将有很大改观。

据悉，新加坡由一个落后的东南亚“城邦之国”，变身为全球最成功的经济体之一，让大部分亚洲国家望尘莫及。而李光耀在创造这一奇迹中所采取的一系列施政措施，被总结为“新加坡模式”。

从“新加坡模式”中获取灵感，我们也许可以这样做：

加大土地供应，降低财政对土地收入的依赖；打击炒房行为，对空置房屋征收重税；完善公租房申请机制，减少寻租行为；大力供应保障住房，对购房资格、购房套数进行限制。希望“新加坡模式”能逐步推进，楼市的矛盾，得到更好的缓解。