深圳版新加坡模式，商品房价格天际线在哪？

近期关于深圳将学习新加坡住房的模式，未来60%的深圳市民将住在政府提供的租赁或出售的住房中，可谓是引起市场一次大讨论。

虽然此番话是出自深圳住建局负责人之口，但表明深圳对解决住房矛盾问题的方向清晰；面临的困难和阻力巨大，此路可以说是“九路十八弯”，部分群体或许可以率先享受到“红利”。

值得注意的是自2018年深圳提出房改意见至今，到2035年新增建设筹集各类住房170万套，其中人才、安居房和租赁房不少于100万套，是不是意味着大概有70万的商品房会陆续入市。

另外，2018年至2020年筹集建设各类住房42万套，，其中人才住房、安居房和租赁房不少于25万套。

但是有一组数据显示，2018年至2020年深圳安居房供应数据如下：

2018年4万多套

2019年不到4万套

2020年计划4万多套

这组数据好像与此前房改提出的目标相差甚远，你会发现新加坡模式深圳该怎么学呢？

还有就是关于商品房市场2018年至2020年中的成交数据如下：

2018年新房住宅成交29396套

2019年新房住宅成交37882套

2020年上半年新房住宅成交16727套

这里未包括计算商办类产品的成交数据，但是总体相比计划供应量还是相差明显。

从2018年至2020年安居房和商品房新增进入市场的供应预计超22万套，加上其他住房供应量，离42万套的目标可能还有一段距离。

这就是深圳住房模式的实际问题所在，说到底就是供需矛盾！

另外一组关于2018年至2020年中二手房成交数据如下：

2018年二手房成交64627套

2019年二手房成交77246套

2020年上半年二手房成交44000套

对比了上述几组数据后，你会发现深圳成熟市场的魅力所在，二手房市场成为支撑住房需求释放的重要渠道，你说深圳业主们涨价信心强劲吗？

此次，深圳提出 “大力发展公共住房”，亦是计划从根本上解决住房供需矛盾的尝试举措。

所谓的新加坡模式是建立起组屋+商品房的二元房地产结构，数据显示，截至2016年，高达82%的新加坡公民居住在组屋里，住房自有率和组屋自有率均在90%以上。

新加坡模式的有两组数据值得关注，一是82%公民住组屋，二是自有率90%。

2019年深圳官方口径的常住人口数量为1343.88万人，户籍人口为494.78万人，同时每年还有大量新增的常住人口和户籍人口。

现今深圳可提供的住房有1035万套，包括了商品住宅、保障房、自建房、集体自建房、工业区宿舍。

若仅计算商品住宅和保障房数量，162万套的量对比1343.88万常住人口，供需矛盾之大；并且还要面临全国各地有资金条件的购房者对深圳房产的青睐，你说深圳该怎么样面对房价问题呢？。

若深圳按户籍人口配建安居房、人才房和租赁房，82%的自有率，深圳当下需要配建超400万套房源，包括政府提供的存量房源；并且深圳每年户籍人口持续新增，你说新加坡模式的难度有多大呢？

即使有计划推进住房新增供应量，同时面临常住人口和户籍人口的新增，想留下来的新深圳人太多了。

若按60%的深圳市民将住在政府提供的租赁或出售的住房中，深圳未来最少要建设300万套保障房（按2019年494.78万户籍人口计算），目前深圳才34万套保障房，缺口之大可想而知。

值得注意的是深圳常住人口数量与商品住宅数量的严重失衡，深圳常住人口商品住宅自有率9.53%，这应该是北上广深四大一线城市最低，你说深圳房价会如何呢？

所以新加坡模式值得尝试，更多的需要探索住房需求的外溢，例如临深区域的惠阳、凤岗、塘厦、黄江等地方承接住房需求；正如深圳人才安居集团和前海控股先后在东莞塘厦拿了3宗住宅地的举措，向外延伸释放需求。

还有，深圳需要加快旧改、提高容积率、修改住宅地块规划属性比例等方面入手，全方位增加供应，并设置购买门槛（限购），平衡市场价格。

另外，东莞好像也有深圳的味道。有数据显示，东莞2019年常住人口846.45万，商品房约80万套，商品房自有率9.45%，是不是与深圳相似呢！

这也是为什么今年深圳和东莞行情备受瞩目的根本性原因之一。

对此，不止深圳需要学习新加坡模式，还有其他一线城市和新一线城市，以及强二线城市，不然房价问题终究是一个难点。

即使学习新加坡模式过程顺利，深圳商品房的价格也会呈现上涨态势，正所谓“两条腿走路”；高端有市场，中端可满足，低端有保障。

还有就是香港模式有公屋，可香港的商品房市场同样傲视全球，根本性问题是供需矛盾；深圳最好的过程或许是房价慢涨，保障房供应大增；这个过程好似无终点。

房叔认为，土地金融的惯性会使得房价呈现稳涨趋势，毕竟好城市承载力有限，房价或许是最好的筛选器。

房子和房价的底层逻辑是人性使然，任何时候这个不会因人意志而转移。

希望示范区深圳可以走出一条深圳版的新加坡住房模式，然后复制经验至其他城市！